Projet de Foufou

[Unpapa]

J'essaye de continue à avancer sur mon projet de construction.

Pour faire un budget estimatif, j'aurais besoin de précisions car j'ai du mal à croire mes chiffres !

En gros :
- En Valais au dessus de Sion ou Sierre, c'est environ 250.-/m², donc 250'000CHF pour 1'000m²
- Construction pour un maison de 200m² et 2,6m de hauteur = 2.6*200*800 = 416'000CHF
- + le Sous sol, j'ai vu rapidement que c'était la moitié en plus du forfait de 40'000 CHF (pas trop compris ça ...), donc environ 100m² à 400 CHF = 80'000CHF
- Notaire, dans le Valais, c'est 3%, mais 3% du prix du terrain ou du projet global ? Donc entre 10 et 30KCHF je suppose
- Architecte, c'est à compter en plus ou c'est déjà dans le prix de construction ?
- Taxes : Entre 50KCHF et 100KCHF

Donc j'arrive à un total de 250+416+80+75 (moitié pour les taxes) = 821KCHF et ça c'est sans le notaire, sans les frais de rachat du 2ième pilier et sans architecte. Donc on arrive très proche du Million pour une maison de 200m² sur sous sol de 100m² sur un terrain de 1'000m²

C'est bien ça ou j'ai loupé quelque chose ??

Je savais que l'immo était cher en Suisse, mais là la facture est bien salée quand même.

Le forfait de 40'000.- est probablement pour un radier "simple", sur lequel poser la maison sans sous-sol. Le montant correspond assez à ce que j'ai vu dans plusieurs descriptif de projets. Le supplément sous-sol correspond aussi à ce que j'ai vu jusqu'à présent. A noter que si le terrain n'est pas plat, des terrassement compliqués par la topographie peuvent faire grimper la note, ou inversément une bonne exploitation de la pente peut permettre de réutiliser les terres sans avoir à payer pour les évacuer.

Pour le Notaire, ça dépends des Cantons, il y en a où dans le cas d'un projet clé-en-mains, le pourcentage est appliqué sur le projet global (sur Vaud il est possible de ne payer que sur le terrain). Il me semble que si vous ne passez pas par un promoteur, en achetant un terrain vous ne payez que sur le terrain lui-même, libre à vous de faire construire une maison dessus plus tard. Des banques font passer les frais de notaire dans le crédit, mais en principe il doit s'agir de cash en sus des fonds-propres (donc en plus des 10+10=20%).

En Valais le recours à un Architecte n'est pas obligatoire : vous pouvez tout à fait dessiner vous-même votre maison. Après si vous voulez une villa d'architecte, ce dernier est généralement rémunéré au pourcentage sur le projet global (12-20%). Si vous optez pour une maison type ou une maison à système, ce sera généralement inclus, forfaitaire et/ou avec les demandes supplémentaires facturées en sus.

Il est à noter que 1000m2 de terrain aux prix actuels commencent à être grand/cher, similairement 200m2 habitable est grand par rapport aux normes suisses (surtout avec un sous-sol en plus->300m2).

[Foufou]

Longtemps que je n'étais pas passé !
Merci pour le retour.

Oui je sais que c'est "grand" par rapport aux standards.
Mais en fait ce n'est pas si grand que ça, c'est juste que ça devient tellement cher qu'on ne peut plus se permettre de payer ça.
Mon cas personnel, c'est 3 enfants, 1 femme qui travaille ) à 100% à la maison et qui a besoin d'une pièce dédiée, bref les 200m² sont vite rempli quand même (en version tout confort j'en conviens !).

C'est vrai qu'il n'y a quasiment pas de terrain de 1'000m² à acheter, c'est plutôt entre 600 et 800m², et encore il n'y en pas beaucoup !
Je suis en train de voir pour un terrain assez grand, mais il est très en pente et je pense que le surcout peut être élevé !

Est ce que quelqu'un aurait des recommandations pour faire une étude initiale par un constructeur ?
J'ai lu que les avis étaient mitigés sur Prologis (assez présent là où je cherche).

[Unpapa]

Salut, si vous êtes encore dans votre recherche, quelques points à prendre en compte :

-Est-ce que vous avez besoin de 1000 m2 de terrain? Il faut bien étudier et comparer les PGA et les règlements de construction des communes qui vous intéressent. En effet les règles qui dictent l'enveloppe constructible par parcelles peuvent être très différentes d'une commune à l'autre. Par exemple sur ma commune (sur Vaud), le critère déterminant est une surface bâtie au sol de 1/7 et une corniche à 6.5m, le garage séparé ne comptant pas. D'autres communes se baseront sur des valeurs différentes, sur le faite au lieu de la corniche ou les 2, ou alors feront recours à de savants calculs de COS ou d'IUS pour limiter les surfaces de plancher. Selon les règles locales, 500 à 700m2 pourraient suffire à caser 200m2 habitable ou quasi.
-Comme précité, l'option sous-sol est un peu la règle en Suisse, à part peut-être dans les rares zones de plaine plate. Sur un terrain en pente, l'aménagement intelligent d'un sous-sol et des terrassements peut éviter d'avoir à évacuer les terres, ce qui est un poste de dépense important. Dans des cas favorables, une partie du sous-sol exposé peut devenir un studio ou un bureau/cabinet professionnel.
-Pour autant que les fonds-propres ne soient pas le facteur le plus limitant, avoir un studio, appartement ou local pouvant générer un revenu est calculé favorablement par les banques, étant déduit directement de la charge hypothécaire (500.- de loyer potentiel équivaut à presque le triple sur la feuille de salaire).
-Selon le type d'activité à domicile de madame, voir s'il y a du terrain en zone artisanale peut-être.

Sinon pour les terrains très en pente, oui les surcoûts peuvent être élevés. En plus des terrassements et fondations, les accès et connexions aux réseaux peuvent être coûteux à réaliser selon les difficultés d'accès. A moins que vous ayez vraiment le besoin de grands espaces extérieurs, ne ciblez pas uniquement les grands terrains, regardez quelles Communes vous plairaient, et déterminez quelles tailles de terrain suffirait à vos besoin en fonction des règles locales. Par contre pour la recherche il faut aussi guigner les panneaux terrain à vendre qui apparaissent sur place, demander aux communes, etc...

Je n'ai pas d'avis personnel sur Prologis, en dehors de mes appréhension professionnelles vis à vis du béton préfabriqué. Vers le Valais il y a la société Immoval qui fait du traditionnel, je n'ai pas d'expérience avec, mais quand nous étions en recherche nous avions vu un de leurs projet de Villa Saphir à un tarif qui était vraiment intéressant, et pour une famille nombreuse leur plan m'avait l'air vraiment super optimisé avec bureau au Rez et 4 chambres à l'étage, surtout qu'il y avait l'option de mettre une douche au Rez en grignotant le placard de l'entrée.

Sinon pour les plus bricoleurs, il y a moyen d'économiser en faisant soi même des travaux. En Valais par exemple Mistral Construction mentionnent sur leur site que leurs maisons peuvent être livrés soit clé en mains, soit prêtes à finir, soit hors d'air. Il me semble que leurs maisons sont des ossature-bois préfabriquées de chez Bien Zenker (Allemagne), eux assurant la partie locale et la coordination. Ces trois types de niveaux de finitions sont courants chez les fabricants allemands à ce que j'ai vu. L'autrichien Vario-Haus a un site avec les prix catalogues suisses pour les 3 formules, c'est intéressant pour comparer et se représenter les budgets (toujours vérifier si radier inclus ou exclus).
Hors d'air il vaut mieux être ou connaitre des spécialistes, car il faut faire le système de chauffage et éventuelle ventilation, le réseau électrique, la plomberie, etc... ça peut être intéressant si on vise quelque chose de très spécifique en écologie/gestion énergétique/domotique où l'EG et ses partenaires ne seraient pas compétents par exemple.
Prêt à finir c'est plus à la portée du bricoleur, ou alors ça permet de faire appel à des artisans locaux/moins chers/de confiance et/ou faire des économies sur les matériaux. Sols, murs, cuisine et salles d'eau sont faisables soi-même mais il ne faut pas négliger la quantité totale de travail, surtout avec des enfants à gérer. Personnellement, j'ai posé des cuisines IKEA et des parquets/stratifiés, mais carrelages et salles d'eau je ne m'y risquerait pas, même si c'est effectivement à la portée du (bon) bricoleur du dimanche.

A noter que si tu es d'un corps de métier du bâtiment, ou que tu peux invoquer un proche qualifié/expérimenté qui va te donner un coup de main, il y a moyen de valoriser ça comme fonds propres auprès de la banque.