Projet d'astroguyxmm

[astroguyxmm]

Bonjour,

Nous sommes en voie d'acheter un bien immobilier sur les hauts de Morges. Pas encore accepté la contre-offre, toutefois.
La maison date des années septante et a besoin d'une rénovation énergétique: le chauffage est de type convecteurs électriques, l'isolation date de l'époque. La cuisine est aussi à refaire.

J'ai bien cherché le web et différents documents, ainsi que ce forum, avant de m'inscrire. J'espère avoir une bonne idée des coûts approximatifs de la rénovation, car je n'ai pas encore demandé de CECB ni de devis. Je serai assez intéressé si des membres chevronnés pouvaient commenter nos estimations.

Pour information, la maison a environ 150 m2 de toiture, 200 m2 de façade. Les prix ci-dessous supposent l'inclusion de la main d'oeuvre et petits travaux (maçonnerie, etc).

- Rénovation toiture: 37500 CHF (250 CHF/m2). Ce serait pour remplacer des plaques fibrociments (avec amiante). Une alternative serait d'isoler seulement le plancher des surcombles, car pas aménageables. A noter, pas de remplacement de fenêtre, car les actuels propriétaires ont déjà mis des triples vitrages en 2010.

- Isolation des façades: 50000 CHF (250 CHF/m2).

- Installation réseau hydraulique au sol, incl élimination ancien convecteurs: 50000 CHF. La surface de plancher est max 180 m2. Ceci n'inclut pas la pose de parquet/carrelage, supposée à 15000 CHF (100 CHF/m2, fourniture et pose)

- Installation chauffage par géothermie: 50000 CHF (forage+PAC+installation).

- Installation solaire (chauffage eau): 12000 CHF.

- Mise à jour du système électrique: 15000 CHF. Le tableau date de 1976, ainsi que le réseau.

- Sablage des tuyauterie: 5000 CHF.

- Peinture murs intérieurs: 15000 CHF

- Paratonnerre: 6000 CHF.

- Cuisine: 40000 CHF.

- Salle de bain 5 m2: 20000 CHF.

- Salle de bain: 1.5m2 (nouveau carrelage, lavabo. A noter que l'ancien carrelage contient des traces d'amiante dans la colle): 5000 CHF.

Bon, ça fait un total de 320500 CHF. Je ne vais clairement pas tout faire, mais qu'en pensez-vous, suis-je loin du compte? A noter que je ne pense pas faire certains travaux moi-même...

Bon, en plus il faut un peu refaire le jardin, car il y a un côté "jardin potager" un peu trop grand...

Je sais qu'il existe des programmes d'aide (Programme Bâtiment, subvention cantonales) et de déduction fiscale (même si c'est moins avantageux si on fait tout d'un coup), mais je préfère d'abord connaître le budget général.

Merci de vos feedbacks qui sont les bienvenus.

[cyberstef]

attention , avec l'amiante et les surcouts pour l'enlever. Des amis ont fait l'expérience du surcout colossale .Renseignez vous bien avant avec des Pros pour ce type de travaux !!

[Rod]

Bonjour,

Mon premier point est le même que Cyberstef: Attention aux coûts de désamiantage, particulièrement élevés.
Le coût de l'isolation de la toiture dépendra donc de la dépose des plaques fibre. Ensuite tu n'indiques pas par quoi tu veux remplacer. Le soufflage en combles perdus est effectivement le moins cher. Quel choix fais tu pour le type d'isolant? J'aurais tendance à conseiller la ouate.
Pour l'isolation de façade, tu as un bon budget avec un isolant type polystyrène un peu juste pour de la laine de bois. Pas cher pour une façade ventilée.
Pour le parquet, tu tables sur un parquet de moyenne gamme. Sauf si tu le poses toi même, dans ce cas tu peux avoir un beau parquet flottant.
Pour le chauffage, budget à voir dépendant du sol existant. Dans ton cas, dois tu casser la chape ou rééleves tu le niveau? Accès dans les pièces ? existant ? et pourquoi de la géothermie ? Je te conseille de prendre un ingénieur thermicien.
Pour le système électrique, à voir aussi suivant l'étendue du projet et des travaux
De même pour les autres postes, pas assez de détails pour t'aider dans ton estimation

[astroguyxmm]

Bonjour,

Merci pour l'aide. Je vais essayer de donner qq réponses. N'étant pas spécialiste du domaine, certaines questions ne sont pas évidentes à répondre, toutefois...

Bonjour,

Mon premier point est le même que Cyberstef: Attention aux coûts de désamiantage, particulièrement élevés.

Je vais téléphoner aujourd'hui à l'entreprise qui a fait le diagnostic pour essayer de déterminer les coûts. En regarde un peu sur le net, la dépose des plaques ne semble pas trop chère, il me semble (estimation 5000 CHF?). Pour la salle de bain, la pièce a 1.5m2, avec du carrelage contaminé sur une surface de 10 m2. J'ai estimé 10000 CHF.

Le coût de l'isolation de la toiture dépendra donc de la dépose des plaques fibre. Ensuite tu n'indiques pas par quoi tu veux remplacer. Le soufflage en combles perdus est effectivement le moins cher. Quel choix fais tu pour le type d'isolant? J'aurais tendance à conseiller la ouate.

Aucun choix pour l'instant, c'est une estimation générale pour voir le budget. Le soufflage est une bonne alternative aussi selon moi pour diminuer les coûts.

Pour l'isolation de façade, tu as un bon budget avec un isolant type polystyrène un peu juste pour de la laine de bois. Pas cher pour une façade ventilée.

OK. Je ne connais pas l'avantage de l'un versus l'autre. La maison a un double mur, épaisseur totale de 35cm avec isolant entre les deux murs. Concernant la phrase "Pas cher pour une façade ventilée", cela signifie-t-il que le budget est trop bas?

Pour le parquet, tu tables sur un parquet de moyenne gamme. Sauf si tu le poses toi même, dans ce cas tu peux avoir un beau parquet flottant.

OK.

Pour le chauffage, budget à voir dépendant du sol existant. Dans ton cas, dois tu casser la chape ou rééleves tu le niveau? Accès dans les pièces ? existant ? et pourquoi de la géothermie ? Je te conseille de prendre un ingénieur thermicien.

Il y a des pièces avec du parquet flottant -> enlevable et remplaçable par d'autres parquets de meilleure qualité. Dans le salon, carrelage -> soit enlever soit faire des rainures. Je ne crois pas que nous devions casser la chape ou réélever le niveau. Géothermie: choix personnel, mais pas définitif. Le gaz ou PAC air/eau une alternative. Pour moi, la plus grosse inconnue est dans le prix de l'installation du système hydraulique. Je pense être assez conservateur dans l'estimation à 50000 CHF, mais...

Pour le système électrique, à voir aussi suivant l'étendue du projet et des travaux
De même pour les autres postes, pas assez de détails pour t'aider dans ton estimation

OK, merci beaucoup.

[astroguyxmm]

Hello,

Après visites d'artisans, quelques modifications dans la planification de la rénovation. La tuyauterie serait complètement changée (à part la partie écoulement). Pour la toiture, on se dirige vers une isolation entre chevrons plutôt que d'utiliser un isolant type Isofloc.

La plus grosse difficulté, mais je dois voir avec d'autres entreprises plus spécialisées dans la rénovation de façade, c'est l'isolation des façades. Actuellement, c'est un double mur (prob. 15cm brique béton, 5 cm brique terre cuite, avec 8cm d'isolant entre les deux). J'aurais voulu rajouter assez d'isolant pour U<=0.2, mais on me dit que seuls 6cm sont possibles en tenant compte des actuels appui de fenêtre/tablette en simili-pierre. Je ne suis pas complètement persuadé, mais je comprends que rajouter des cm impliquera des travaux sur ces appuis/tablettes. Qqun a-t-il de l'expérience? Au pire, on enlève les volets actuels.

Mais sinon, le budget a l'air relativement respecté, qq petits changements néanmoins. Et comme notre offre a été acceptée, on va de l'avant pour la maison.

Actuellement mon idée des événements suivants:

- recherche d'EG pour la rénovation et obtention de devis. Au fait ce genre de devis est-il gratuit ?
- préparation administration pour enquête administrative (rénovation + forage géothermique)
- recherche solution pour assurance travaux et ass RC maître d'ouvrage. A voir Ass prot jur maitre d'ouvrage. Peut-être aussi ass prot jur maître ouvrage incl acquéreurs immobilies (phase pré-rénovation), chez Orion.
- choix crédit hypo, etc.

La réception du bien est au 01.02.14, donc il faudra speeder un peu, à mon avis...

Tout conseil pour la rénovation sont les bienvenus!

[Rod]

Pour l'isolation entre chevrons, tu peux faire aussi un soufflage souvent plus intéressant avec d'anciens chevrons (pas du tout droits). Si tu as des chevrons bien droits, mon argument est donc moins valable.

Pour l'isolation contre murs, il faut faire très attention au double mur. Quel est le type d'isolant entre les 2 ?
Simplement, savoir que si tu n'as pas de pare vapeur à l'intérieur de ta maison (ce qui est à mon avis le cas), la vapeur d'eau passe dans les murs, donc par le premier mur , ensuite ... dans l'isolation puis (suivant l'isolation) dans le second mur (mur extérieur) s'il est bien aéré pour partir ensuite vers l'air extérieur. Généralement, une certaine humidité s'installe doucement dans cette isolation (cas typique avec de la laine de verre), mais si il y a une bonne aération et une bonne diffusivité de l'humidité à travers le mur cela pose peu de problème. Si tu rajoutes en plus une isolation en extérieur donc après le second mur, ton humidité ne peut plus ressortir. La seconde isolation bloque le passage. Mais heureusement ton isolation intermédiaire est là pour faire éponge, et c'est pas instantané...

OK. Je ne connais pas l'avantage de l'un versus l'autre. La maison a un double mur, épaisseur totale de 35cm avec isolant entre les deux murs. Concernant la phrase "Pas cher pour une façade ventilée", cela signifie-t-il que le budget est trop bas?

oui ton budget ne serait pas assez élevé pour une façade ventilée, plus proche des 350 CHF/m2, dépend du revêtement...

[astroguyxmm]

Merci a Rod pour ses explications et contact par MP.

Nous avons finalement du choisir un architecte (pression de la banque) et avons trouve un specialise dans les renovations, tant mieux. Visite vendredi passe avec differents corps d'etat pour l'estimation du devis pour la banque. Differentes options sont disponibles, j'attends de voir les prix! Le cote positif est que je connais le budget maximum a mettre, donc si on doit enlever certaines options... en tous cas, je garde une marge pour imprevus.

[astroguyxmm]

Le projet avance. Nous avons deja signe l'acte de vente a terme avec droit d'emption, et avons fait une iteration pour les devis. On signe la semaine prochaine avec la banque, dans les deux semaines avec les corps d'etat, puis signature chez le notaire a la fin du mois! Debut des travaux prevus debut fevrier...

Sinon, on ne fait pas d'isolation externe supplementaire. Peu utile au vu des couts (nous sommes deja a U=0.4 avec notre mur double et isolation laine de verre de 8cm entre les deux murs) pour aller a U=0.25. Le toit est aussi etonnement bien isole (U=0.28). OK, pas comparable avec les maisons modernes MINERGIE ou MINERGIE-P, mais pas mal pour une maison de 1976. Par contre, on isole mieux le plancher du rez et plafond de la cave. J'aurai bien aime isoler en PIR les murs/sols de la cave, mais trop cher pour peu d'utilisation.

On espere ne pas regretter, mais on se laisse une marge de reflexion...

[astroguyxmm]

Nous avons signé le pré-contrat avec la banque, les intérêts sont donc connus... plus qu'à attendre la signature chez le notaire, fin du mois! Puis les travaux commenceront...

En attendant, c'est la valse des offres en assurance RC maître d'ouvrage et travaux de construction. Grosse surprise pour moi à quelle point la couverture pour ouvrage existant dans le cadre d'une rénovation est mauvaise...

[astroguyxmm]

Maison achetée, nous avons fait quelques travaux de démolition par nous-mêmes, pour le plaisir de contribuer et pour sauver qq milliers de francs.

Cette semaine, les travaux de rénovation commencent, avec l'élimination des sanitaires et le désamiantage des WC.