Démolir et reconstruire: trop cher ?

[meuh]

Bonjour,

Les terrains à bâtir en zone constructible sont devenus rares... je serais donc enclin à valoriser celui que je possède au milieu du canton de Vaud et à en faire profiter 2-3 ménages.
Mais...
Avant de pouvoir construire dessus, il faut faire raser le vieux bâtiment agricole désaffecté qui s'y trouve.
Or, 1400 m3 à démolir, ça m'a l'air très pénalisant et du coup ça me décourage.

Mon intention serait d'aller jusqu'au permis de construire, et vendre ensuite. J'ai pris les premiers renseignements, et le tout a l'air réalisable sans obstacle. Mais je me vois mal investir dans les pré-étude, plans d'architecte, permis de construire et entreprise de démolition, car le tout va représenter une sacrée somme.

Financièrement, l'aventure ne me semble pas en valoir la chandelle. Passer par une entreprise générale non plus. Quant à l'idée de rénover, je n'ai pas plus d'enthousiasme que s'il fallait concevoir une voiture à partir de la carcasse d'un vieux carrosse.

La question que je pose est de savoir si les perspectives possibles sont plus prometteuses que ce que j'imagine. J'espère que vous me donnerez 2-3 avis et vous souhaite d'agréables grosses chaleurs

[knarf68]

Vous pouvez toujours vendre en l'état et un promotteur se fera un plaisir d'y construire 2-3 maison et prendra son million de comm...

[PFB]

Les terrains à bâtir en zone constructible sont devenus rares...

Attention aux zones de développement "prioritaire", tu peux toujours construire de l'immobilier destiné au logement.
Hors zone prioritaire, sur VD faudra tuer un propriétaire pour prendre son habitation, merci le monstre bureaucratique mis en place.
Attention le mitage du territoire ne concerne curieusement que le logement, tu peux toujours construire, des bars, des cinéma, des ateliers des street box, des lieux de création, des hôtels voir même des bureaux.

Au final la LAT VD va entasser les gens dans des zones prioritaires et ceux-ci iront bosser en rase campagne. C'est super! Personnellement question trafic routier et infrastructures, que les gens partent bosser ne ville ou fassent l'inverse je ne vois pas trop ce que cela change. Mais bon.

Avant de pouvoir construire dessus, il faut faire raser le vieux bâtiment agricole désaffecté qui s'y trouve.
Or, 1400 m3 à démolir, ça m'a l'air très pénalisant et du coup ça me décourage.

Une grange de 1400m3 se démoli en 2 jours chrono, t'en as pour 20'000.- grand max. Une ferme vaudoise de 2500m3 se rase pour 75k en une petite semaine. Si ce monstre de complexité t'arrête, effectivement faut pas continuer.

Attention à la grande nouveauté de la LAT qui dissocie propriété et permis de construire, jurisprudence du TF en main, un permis de construire c'est du PQ ou sont équivalent. Le seul vrai permis de construire c'est une pelleteuse qui débute légalement les travaux.

PFB

[meuh]

Merci de ta réponse PHB, et en particulier pour toutes ces précisions intéressantes.

Voici le genre de lecture à la source de mes craintes concernant le coût de la démolition: https://www.focore.ch/viewtopic.php?t=2840. Autrement dit en gros 76 CHF/m3 * 1400 m3 = 106'000 CHF. Tout compris pour obtenir un projet intéressant, je m'envole donc vers les 200'000 CHF, si j'en crois les environ 75'000 qu'un architecte m'a prédit pour aller jusqu'au permis de construire.
Et c'est à ce prix-là que je saurai "définitivement" si la partie est jouable contre le monstre bureaucratique en question.

@knarf68, merci mais c'est justement pour éviter de vendre à un prix aléatoire à un promoteur que j'aimerais aller jusqu'au PQ (pardon, jusqu'au permis de construire). Pas simple, tout ça

Bon, je crois que la prochaine étape sera une demande de devis pour cette démolition, histoire d'avancer sans devoir encore me décider de m'engager !

[knarf68]

Alors pour être direct.... un permis de construire ne vous permettra pas de vendre beaucoup plus cher, en plus cela va bloquer l'image du projet et il est quasi certain que les futures acheteurs voudront faire des modifications à ce permis et aurons donc des frais, voir recommancer à zéro.

Pour moi, si vous n'avez pas la capacité financière ni l'envie d'aller jusqu'à la construction finale, autant vendre en l'état en laissant le soin au aquéreurs de s'emm... avec le permis de construire et la démolition. Ce qui a de la valeur c'est le terrain, rajouter le prix de la démolition et le prix du permis de construire ne changera sans doute pas grand chose au montant net que vous aurez. au contraire...

[kestral]

Faut proposer le terrain au plus offrant et comme le mentionne Knarf, laisser au futur acquéreur le soin de débarrasser le bronx. Le directeur de l'EG avec laquelle je bosse cherche activement tout type de terrain, construit ou pas, pour ses projets immobiliers. Et il s'embarrasse pas de devoir démolir des trucs, sa société a tout ce qui faut donc il a tout sous la main. Il ne doit pas être le seul à chercher des terrains et avoir les hommes et le matériel pour faire de la démol' express.

[meuh]

Merci knarf68 et kestral.

Et j'y pense, il faut aussi que je tienne compte de la hausse d'impôt découlant d'une vente ou autre (sachant que l'estimation fiscale actuelle est basse). Mine de rien, un test hyper grossier (avec des montants tels que je les estime) me révèle que le bénéfice de la vente pourrait être absorbé aux 3/4 en 100 ans par l'impôt supplémentaire sur la fortune.

[kestral]

Oh, l'ISF en Suisse est négligeable, un impôt en pour mille, faut un peu le laisser de côté...

[knarf68]

Un bon placement devrait largement compenser les impôts sur le bénéfice.

Je ne connais pas la surface de votre parcelle, mais avec la vente vous devriez pouvoir faire des investissments variés qui peuvent faire du 10-15% de rendements....

[kestral]

Clairement, revendre, puis acheter plein de places de parc à Lausanne/Genève/Montreux et devenir rentier