Bonjour! Après quelques errements sur une promotion de mitoyennes, nous avons trouvé et signé pour une villa individuelle un peu atypique dans la même localité. Nous entrerons en possession cet été mais j'ai bien fait d'écouter mon instinct et d'avoir réussi à tout signer avant le grand événement de l'année 2020... en espérant ne pas se manger une baisse massive du marché et une demande de remboursement anticipé dans les années à venir.
La villa est située sur une assez grande parcelle, avec un joli jardin, double garage-box et un carport. Si la construction et le style est très traditionnel, un simple rectangle de 12.3x8.3m, le layout est assez atypique, avec :
-en rez-sup un logement principal d'anciennement 4.5p sur 100m2 donnant sur une butte-terrasse (une des chambres a été réunie avec le séjour, ce qui fait que le plan actuel est en 3.5p)
-en rez-inf 50m2 de caves et techniques à côté de 2 studios de 25m2 avec chacun une terrasse donnant directement sur le grand jardin, ayant leur propre accès mais communiquant avec le reste via les techniques.
La construction est de 1982, en traditionnel avec isolation intérieure au liège derrière galandages d'après le CECB, le sol des combles (bas) sont déjà isolés mais bien entendu sans que le tout soit une passoire thermique il y a des ponts de froid, le chauffage originel était par radiateurs alimentés au fuel.
Elle est habitable en l'état grace aux travaux de rénovation entrepris par les derniers propriétaire en 2006:
-réfection des façades (crépis sur treillis et peinture)
-remplacement du chauffage par une chaudière à gaz alimentant les radiateurs d'origine (le local mazout est libre)
-remplacement des ouvertures par des double-vitrages
-remplacement de la cuisine
-remplacement de la sdb du rez-sup
-remplacement des sols du rez-sup
-remplacement des cuisines des studios
Pour aménager avec nos 4 enfants en bas âge, nous prévoyons de garder les 2 studios en location (trop isolés la nuit et revenu bienvenu), mais du coup nous devons recréer une chambre à notre usage au dépens du séjour, sachant qu'il n'est pas très grand, pour ce nous considérons plusieurs option pour fermer un linéaire de 4 m sur une hauteur de 2.50m, sachant que nous hésitons entre recréer la pièce de 10m2 existant à l'origine, ou séparer une partie plus réduite de façon à moins entamer le séjour sachant que le tout fait 31m2:
Des cloisons mobiles à pose sans perçage, qui se serrent entre sol et plafond:
-budget : ~500.-
-avantages : flexibilité d'installation
-inconvénients : peu de flexibilité quand à la position de la porte, insonorisation, pas/peu de modèles occultant, à aller acheter en France...
Un rideau occultant sur rail:
-budget : ~100.- si bibi
-avantages : flexibilité d'utilisation, occultant, pose peu exigeante
-inconvénients : pose non flexible (mais facilement réversible), insonorisation
Une cloison modulaire type bureau:
-budget : ~4000.- de matériel...
-avantages : reconfigurable
-inconvénients : prix, inconnue sur le système de pose,
Une cloison sèche en placo ou fermacell sur ossature acier ou bois, avec une porte traditionnelle ou coulissante:
-budget : inconnu mais à priori assez faible pour les matériaux
-avantages : durable, ~réversible, esthétique, occultation et insonorisation, ~faisable par bibi
-inconvénients : pas de flexibilité à posteriori, coût en temps et/ou expertise?
Nous avons demandé un diagnostic CECB+, qui nous a donné une bonne idée de l'état énergétique et des approches possibles, mais étant donné notre tranche de revenus, je ne vois pas une rénovation énergétique comme étant viable fiscalement, sachant que nous sommes déjà à notre limite d'endettement, et que nous voulons préserver celle-ci ainsi que notre cash pour des agrandissements.
Nous avons plusieurs options d'agrandissement à court ou moyen terme, sachant que nous sommes en zone de réserve pour l'heure, la grande inconnue étant la faisabilité financière et la réglementation énergétique :
-à court terme : aménager le galetas (utilisé précédemment comme salle de jeu, mais la sous-couverture nue est en fibro-ciment d'époque est peu rassurante), faisable personnellement mais pour peu de gain de volume ou de valeur (hauteur au faîte ~1.80m)
-à court terme : surélever ou réhausser la toiture (à priori faisable d'après la commune); soit en soulevant la charpente existante après élimination de la sous-couverture si il reste assez de marge à la corniche, suivi d'une isolation à la valaisanne (sans aborder la surélévation, les devis sont de ~60'000.- pour refaire et réisoler la toiture existante); soit démolir et reconstruire avec une plus forte pente. Le gain potentiel serait de l'ordre de 50m2 habitables stricto-sensu, avec plus de surface de plancher, mais une complication serait l'emplacement de l'escalier, car ni la cage d'escalier actuelle ni l'accès galetas ne s'y prêteraient, le gain serait de l'ordre de 150-200m3 SIA devenant habitables.
-à moyen terme, à l'expiration de la zone de réserve, agrandir, sachant qu'en l'absence de CUS et avec un COS non grévé par les garages-box, nous disposons d'un potentiel d'environ 60m2 au sol, sur 2 étages + combles. Jusqu'à présent ce que je planche dessus viendrait remplacer la butte-terrasse, préserverait vue et jardin, intégrerait une nouvelle cage d'escalier et éventuellement une colonne sanitaire, avec un volume allant de 350 à 500 m3 SIA, pour un augmentation de la surface habitable allant de 100 à 150m2 selon si 2 ou 3 niveaux seraient réalisés.
La logique financière d'un agrandissement serait de préserver et réinvestir les revenus locatifs des 2 studios plutôt que de les utiliser nous. Etant dessinateur en génie civil dans un bureau d'ingénieur je suis en mesure d'assumer une bonne partie de la conception voire de gérer moi-même, mais étant sur VD dans quelle mesure est-ce que je dois faire appel à un architecte? De plus je me méfie de l'application de la loi sur l'énergie... En cas d'agrandissement/surélévation, est-ce que l'entier du bâtiment doit être assaini énergétiquement ou suffit-il que l'extension satisfasse aux normes SIA?
Pour l'instant je me dit que l'option la plus viable reste l'extension, quitte à dans un premier temps uniquement réaliser un volume hors d'air le plus grand possible avec une structure en béton nu, des baies vitrées et un bête toit, et ignorer ce dernier pour dire que "c'est pour faire Le Corbusier". En gardant la possibilité de séparer et aménager plus tard en fonction des besoins de la famille.