Projet de Foufou

[Foufou]

Bonjour à tous,

pour la présentation perso, c'est ici que ça se passe :
viewtopic.php?f=29&t=5367

Pour la présentation du projet, c'est plus que flou puisque nous sommes juste à l'étude de la faisabilité d'une construction en Suisse (nous sommes Français).

J'ai commencé à me renseigner il y a quelques temps mais j'avoue avoir des tas (vraiment des tas !) de questions et j'espère que certains pourront m'aider dans notre projet.

Voici ce que je crois avoir compris (ne pas hésiter à me reprendre si je suis à coté de la plaque) :
- il faut amener au moins 20% du prix total et ces 20% doivent au moins être 10% de cash et 10% qui peuvent provenir du second pilier
- Hypothèque à prendre (de 5 ans à 20 ans ?) de 1er rang pour 70% : pas obligé de rembourser
- Hypothèque de second rang pour ce qu'il manque sur le projet : obligé d'amortir sur une durée de 10 ou 15 ans
- Que le prix de construction à la très grosse louche était d'environ 800CHF par mètre cubes pour les pièces de vie classique (environ la moitié pour un sous sol) + environ 3% de frais de notaire dans le Valais. Le prix des terrains dépend bien sur de l'endroit dans lequel on veut habiter

Questions pour commencer :
- Quand on parle de 20% du prix à amener en apport, est ce que c'est le projet total ? Du genre 300'000CHF de terrain + 700'000CHF de maison, donc il faut faire un apport de 100'000CHF de cash + 100'000CHF de déblocage du second pilier ?
- Est ce qu'on a le droit de débloquer plus que 10% du second pilier (à partir du moment où on amène 10% en cash), par exemple pour le même projet d'1M : 100'000CHF en cash + 200'000CHF en déblocage de second pilier et du coup pas d'hypothèque de second rang ?
- Combien de temps faut il prévoir pour une construction en moyenne au total (à partir du moment où on a trouvé le terrain) : 18 mois, 24 mois ?
- Existe il un site vraiment meilleur que les autres pour trouver des terrains ? Je regarde régulièrement certains sites mais je n'ai pas l'impression qu'il y ait beaucoup d'offres recensées (Immouscout 24 par exemple, beaucoup de maisons, pas beaucoup de terrains)
- Je suppose qu'il existe d'autres taxes comme en France lors de la construction (taxe d'amanégement ou autre), quelles sont elles et combien coutent elles ?

Je m'arrête là pour aujourd'hui, pas que je n'ai plus de questions, mais disons que je ne veux pas faire trop peur !
Je vous remercie par avance si notre projet vous intéresse pour nous aider à le rendre réel en répondant à nos nombreuses interrogation !

[Chris1807]

Bonjour,

Voici les réponses que je peux vous donner :

- Les 20% se calculent sur le projet total à financer. Donc si vous désirez financer le terrain à KCHF 300 et la construction à KCHF 700, il faudra bien KCHF 200. Si en revanche vous achetez le terrain vous-même et n'avez besoin d'un financement que pour la maison, le terrain à KCHF 300 pourra constituer votre apport.
- Si votre caisse de pension est d'accord de vous verser davantage que les 10% requis, vous pouvez, mais il faudra quand même verser le 10% en cash. Il faut toutefois payer l'impôt sur le versement du 2ème pilier en cash (en plus).
- La durée dépend de l'entreprise, de la situation et du projet... Notre construction a duré env. 15 mois entre l'élaboration des premiers plans et la remise des clés. La construction pure a duré 9 mois.
- Pour les sites... il faut tous les faire. Je vous suggère notamment Anibis et Comprais (qui scanne plusieurs sites dont Immoscout).
- Les taxes dépendent du canton et de la commune. En général il faut prévoir l'impôt sur la constitution des cédules hypothécaires, les taxes pour permis de construire (canton + commune), taxes de dispense d'abris, raccordement eau et eaux usées, raccordement à l'électricité, cadastre et géomètre. En revanche, les taxes rentrent dans le coût du projet et sont donc financées par le crédit bancaire.

J'espère vous avoir aidé un peu à y voir plus clair.

Cordialement.

[Foufou]

Merci pour votre retour !

vos réponses amènent des questions
- Il faut payer un impôt sur le versement du 2ième pilier ? Je ne savais pas, c'est quel % ?
- Les taxes rentrent dans le projet global et sont donc payable avec l'hyothèque : cool. Je me dout que ça varie énormément en fonction de l'endroit et du projet mais en tout il faut prévoir environ combien ? entre 50 et 100KCHF ?
- Enfin dernière question : une fois la maison construite, il n'y a plus de taxe comme il y en a en France, il n'y a que la taxe foncière (j'ai vu 0.1% de la valeur de la maison par an dans le Valais. + l'imposition sur la valeur locative ?

Encore merci de me permettre d'avancer sur notre projet !

[Chris1807]

Bonjour,

Pour le montant des impôts vous pouvez regarder ici : https://www.postfinance.ch/fr/particuli ... ilier.html

Les taxes dépendent énormément du lieu de situation de l'immeuble. Vous trouvez les renseignement sur les sites des cantons et communes. Pour notre projet, cela représentait env. KCHF 60, mais franchement cela varie beaucoup.

Oui, c'est juste, plus de taxe particulière. La taxe foncière est à payer une fois par année. La valeur foncière est ajoutée à votre fortune, mais les dettes sont déduites. La valeur locative est ajoutée à votre revenu, mais les intérêts hypothécaires et les frais d'entretiens sont déduits.
Tant la valeur foncière que la valeur locative sont très faibles en VS.

Cordialement.

[Foufou]

Merci pour vos réponses et le lien!
Je vais regarder ça de plus près.

Pour la valeur locative, j'ai vu que dans le canton du Valais, il fallait compter 70% de la valeur réelle de location, je trouve que ça reste assez élevé. Mais c'est vrai qu'une fois l'hypothèque déduite (il n'y aura pas beaucoup de frais d'entretien pendant quelques années sur une maison je pense), ça diminue quand même pas mal.

[Chris1807]

En Valais, chaque commune a sa manière de fixer les valeurs locatives. Il n'y a pas encore d'harmonisation, mais cela ne devrait pas tarder. Mais franchement, on est bien en-dessous des 70%.

Durant les premières années, il n'y a certes pas beaucoup de frais d'entretien, mais vu que les valeurs sont très basses, vous pourrez déduire l'impôt foncier, les assurances bâtiment et, cas échéant, les contrats d'entretien notamment.

[Foufou]

J'essaye de continue à avancer sur mon projet de construction.

Pour faire un budget estimatif, j'aurais besoin de précisions car j'ai du mal à croire mes chiffres !

En gros :
- En Valais au dessus de Sion ou Sierre, c'est environ 250.-/m², donc 250'000CHF pour 1'000m²
- Construction pour un maison de 200m² et 2,6m de hauteur = 2.6*200*800 = 416'000CHF
- + le Sous sol, j'ai vu rapidement que c'était la moitié en plus du forfait de 40'000 CHF (pas trop compris ça ...), donc environ 100m² à 400 CHF = 80'000CHF
- Notaire, dans le Valais, c'est 3%, mais 3% du prix du terrain ou du projet global ? Donc entre 10 et 30KCHF je suppose
- Architecte, c'est à compter en plus ou c'est déjà dans le prix de construction ?
- Taxes : Entre 50KCHF et 100KCHF

Donc j'arrive à un total de 250+416+80+75 (moitié pour les taxes) = 821KCHF et ça c'est sans le notaire, sans les frais de rachat du 2ième pilier et sans architecte. Donc on arrive très proche du Million pour une maison de 200m² sur sous sol de 100m² sur un terrain de 1'000m²

C'est bien ça ou j'ai loupé quelque chose ??

Je savais que l'immo était cher en Suisse, mais là la facture est bien salée quand même.

[Chris1807]

Je ne connais pas bien les coûts en VS, mais en général les 3% comprennent les frais du notaire, d'inscription au registre foncier et du droit de mutation (impôt). C'est donc sur le montant de l'acte, soit sur l'achat du terrain uniquement. En revanche, si vous achetez un produit clé en main auprès d'un promoteur, ça sera sur le tout.
En ce qui concerne les coûts, je n'ai pas trop compris votre forfait de CHF 40'000... Cela dit, le coût dépend bien entendu du type de construction et des matériaux choisis.
Votre estimation de coût total me semble très cohérent !
C'est certes bien plus cher qu'en France, car la main d'oeuvre est chère. De plus, les constructions sont généralement de meilleure qualité...

[Foufou]

Un grand merci pour votre retour qui m'aide bien !

Oui la main d'oeuvre est nettement plus chère qu'en France.
Et pour avoir vu beaucoup de maisons en Suisse et très bien connaitre l'immobilier en France, oui la qualité des constructions est nettement meilleure; on n'a rien sans rien comme on dit !

Après je suppose que si le budget est un peu serré, il est toujours possible de faire quelques petits travaux soi même (pose de carrelage ou de cuisine par exemple). Y a t-il une liste de travaux que l'on n'a pas le droit de faire soi même pour une histoire d'assurance : Electricité, Plomberie, Toiture par exemple ?

[Chris1807]

Alors tant mieux si cela vous a quelque peu aidé.
Il est bien entendu possible de faire des travaux soi-même. Disons que personnellement, je ne toucherai pas l'électricité sans connaître les normes en vigueur, car l'installation électrique doit faire l'objet d'un contrôle OIBT. Pour le reste, je n'ai pas connaissance de contre-indications.