Question Emprunt/Fond propres ?

[jaqpot]

Bonjour,

Je suis un peu perdu, j'ai besoin de votre aide. Voici le problème :

Un jour, je pourrai bénéficier d'un terrain de 1028 m^2 (admettons qu'il m'appartienne dans la suite de cette exercice).
J'ai contacté quelques banques pour obtenir une estimation du coût du terrain au m^2.
Cela varie, les banques régionales sont plutôt dans les 150 CHF/m^2 (Banque 1 dans la suite), et ça monte jusqu'à 220 CHF/m^2 avec l'UBS (banque 2).

Admettons que mon projet de construction (estimation de l'architecte) coûte 600'000 CHF, sans le terrain. Admettons en plus que je n'aie absolument pas un CHF de côté (ce qui est faux, mais admettons).

Nous avons donc :

Banque 1
Frais de construction : 600'000 CHF
Terrain (mes fonds propres) : 150'000 CHF
Montant du projet : 750'000 CHF

Banque 2
Frais de construction : 600'000 CHF
Terrain (mes fonds propres) : 220'000 CHF
Montant du projet : 820'000 CHF

Dans les deux cas, la condition 20% de fonds propres nécessaires sont satisfaits (20% du montant du projet). Admettons que nos salaires soient suffisamment élevé pour satisfaire la 2ème condition (loyer + charge + frais < 33% des revenus).

Ma question, quel est l'emprunt que je ferai à la banque dans les deux cas ?
Y'a-t-il un intérêt à choisir plutôt la banque 1 ou la banque 2 ? (la question peut paraître bête)

Merci de m'éclairer...

[Akim]

Salut

Dans les deux cas, ta dette sera de 600'000.00, puisqu'il s'agit du montant que tu n'as pas... donc de l'argent que tu as besoin que la banque de prête pour financer ton projet.

Mais dans un cas, tu auras 26.8% de fond propre, donc la banque 2 considèrera le risque moins élevé que le cas 1, ou tu auras pile les 20%.

Bien sûr, comme tu le dis très bien, après, il y a toute la notion de couverture des charges qui rentrent en compte. L'essentiel est que tu choisisses la banque qui te convient le mieux, non pas sur la valeur qu'ils estiment à ton terrain, mais sur tous les autres critères qui sont le service, les taux proposés, etc...

Donc je dirais que dans ce cas précis, si les deux banques sont prêtes à te suivre, tu as le libre choix.

La donne serait différente si 600'000.00 était limite pour la construction, et que tu aurais besoin de plus d'argent. Tu aurais alors là uniquement le choix d'aller à la banque 2.

Si la banque 2 considère que ton terrain représente 20% de ton investissement, ils seront prêt à te prêter 880k, pour un projet à 1.1mio au total, toujours en considérant les autres critères bien sûr alors que la banque 1, elle, n'ira pas plus haut que 600k d'hypothèque pour un projet au total de 750k, puisque ton terrain, évaluer à 150k, représentera les 20% nécessaire.

Sans prendre de risque inconsidéré bien sûr, il se pourrait qu'une banque soit prête à légèrement surévaluer un terrain afin de te permettre d'emprunter un peu plus, ou de te donner l'impression d'être plus confortable chez elle, afin de gagner l'affaire....

[Courtinvest]

bonjour,

Si la tenue des charges est inférieure à 30% de vos revenus brut, votre '' rating '' est meilleur, donc plus facile pour le banquier de vous accorder un rabais sur les taux, mais le choix de la succursale et le contact est primordiale, je n'ai moi-même pas eu les mêmes rabais pour des situations similaires dans la même banque selon les succursales pour divers raisons conuues ou pas, donc je passe le plus souvent possible par mes propres contacts.
Après dans votre exemple, c'est une quetion de conseil, feeling, et conditions, ni plus, ni moins. Pour rappel les meilleures condtions pour un crédit de construction : 0.9% net ou 1.5% net ( sans devoir s'engager pour la consolidation ) et pour des taux fixe : 5ans 1.2%, 10ans dès 1.73%, 15ans dès 2.04%, donc n'acceptez pas un taux trop cher car même si ceux-ci sont bas, il n'y a pas de raisons pour payer beaucoup plus cher

Alain