Les banques demandent plus de 20% de FP ?

[franky]

Oui et non.
Le plus facile c'est dans un cas de rachat. C'est dans le cas d'un rachat qu'une banque va faire une estimation et définir la maximum de l'endettement en fonctions de divers paramètres.

Lors de mon premier achat que j'ai fait, je n'avais pas 20% de FP, je ne voulais pas mettre 1.- de mon 2ème pillier, car je trouve stupide de mettre son 2ème dans une maison. J'arrivais tous juste à 10% de FP.

J'ai annoncé un prix de vente surfait. J'ai laissé la banque faire son estimation, j'était tranquille car je savais que j'avais de la marge sur le prix de vente (Prix légèrement au dessous du marché)
Une fois que cette dernière à fait son estimation, j'ai reçu une proposition de crédit que j'ai signé et renvoyé (en fonction du montant annoncé au départ).
Au dernier moment, juste avant la signature devant notaire, j'ai annoncé à la banque que le prix avait changé, j'ai versé les FP en cash directement (10%). Les documents étant déjà signé et dûment remplis, c'est passé comme une lettre à la poste.

Au résultat la banque à financé 90% du prix de vente cette achat. Je précise que ce n'était pas ma banque, pour cette hypotèque j'était passé par une banque concurente.

J'ai réussi cette petite astuce grâce à deux facteurs. Le premier étant que c'était pas une contruction neuve, et le second car j'achetait cette maison légèrement en dessous du prix du marché. Mais avec le crédit accordé et mes 10% je couvrais le prix d'achat final.

Si on veux gonflé le prix, faut vraiment faire attention, faut être très prudent, mais c'est jouable.

Oui, et comme je viens de l'éditer plus haut, gonfler le prix empire le problème:

Dans le cas cité plus haut, si l'on sait dès le début que la maison coûtera 750'000.- mais que l'on gonfle les chiffres à 800'000.-, la banque nous demandera, dès le début du crédit de construction, de verser 200'000 CHF (et non 190'000 CHF). Cela ne fera qu'augmenter encore les fonds propres relatifs car si à la fin de la construction, la maison a effectivement coûté 750'000 CHF, c'est la banque qui a économisé sur son crédit, et non vous sur vos fonds propres.

[birdy]

Intéressant à savoir!
Effectivement cela s'applique à une construction existante car le prix final est connu. J'y penserai lorsque j'acheterai un appartement en centre-ville à ma retraite

Pour une construction neuve on doit, selon l'UBS et différentes banques contactées, déposer nos fonds propres dès le début de la construction, et les fonds propres sont basés sur l'estimation totale du début. A moins que je ne loupe quelque chose

Oui et non.
Le plus facile c'est dans un cas de rachat. C'est dans le cas d'un rachat qu'une banque va faire une estimation et définir la maximum de l'endettement en fonctions de divers paramètres.

Lors de mon premier achat que j'ai fait, je n'avais pas 20% de FP, je ne voulais pas mettre 1.- de mon 2ème pillier, car je trouve stupide de mettre son 2ème dans une maison. J'arrivais tous juste à 10% de FP.

J'ai annoncé un prix de vente surfait. J'ai laissé la banque faire son estimation, j'était tranquille car je savais que j'avais de la marge sur le prix de vente (Prix légèrement au dessous du marché)
Une fois que cette dernière à fait son estimation, j'ai reçu une proposition de crédit que j'ai signé et renvoyé (en fonction du montant annoncé au départ).
Au dernier moment, juste avant la signature devant notaire, j'ai annoncé à la banque que le prix avait changé, j'ai versé les FP en cash directement (10%). Les documents étant déjà signé et dûment remplis, c'est passé comme une lettre à la poste.

Au résultat la banque à financé 90% du prix de vente cette achat. Je précise que ce n'était pas ma banque, pour cette hypotèque j'était passé par une banque concurente.

J'ai réussi cette petite astuce grâce à deux facteurs. Le premier étant que c'était pas une contruction neuve, et le second car j'achetait cette maison légèrement en dessous du prix du marché. Mais avec le crédit accordé et mes 10% je couvrais le prix d'achat final.

Si on veux gonflé le prix, faut vraiment faire attention, faut être très prudent, mais c'est jouable.

Oui, et comme je viens de l'éditer plus haut, gonfler le prix empire le problème:

Dans le cas cité plus haut, si l'on sait dès le début que la maison coûtera 750'000.- mais que l'on gonfle les chiffres à 800'000.-, la banque nous demandera, dès le début du crédit de construction, de verser 200'000 CHF (et non 190'000 CHF). Cela ne fera qu'augmenter encore les fonds propres relatifs car si à la fin de la construction, la maison a effectivement coûté 750'000 CHF, c'est la banque qui a économisé sur son crédit, et non vous sur vos fonds propres.

[TAG_CRES]

Tu ne loupes rien Birdy, en cas de construction il est normal d'exiger que le versement des fonds propres soit réalisé au début des travaux.

L'estimation d'un bien en construction est plus "risquée" que celle d'un bien existant, c'est pourquoi les banques prennent toutes les mesures afin de se couvrir elle d'éventuels risques de pertes (obtention de renseignements sur le constructeur, archi, devis, assurances etc..) mais aussi de protéger son client...ce serait moche de se retrouver avec une dette hypothécaire et une (des) petite hypothèque légale en prime

Par contre avec une nouvelle construction l'avantage est que l'on peut justifier une part des fonds propres par des travaux personnels (attention à les estimer correctement : faisabilité des travaux dans le temps, capacité d'exécution).


Franky : tu es vraiement tombé sur des "gentils" banquiers et as eu beaucoup de chance qu'ils acceptent de poursuivre devant le fait accompli... , par contre je ne pense pas que ce soit une si mauvaise idée de retirer une partie de son 2P...autant en profiter maintenant sachant que bientôt on aura droit à plus rien à coup de baisse du taux de conversion