Financement pour l'achat d'un second bien

[twobi]

Bonjour,

D'ici quelques mois je souhaiterai acquérir un appartement de 2,5 pièces pour ensuite le louer (placement).

Ma question est la suivante : la procédure de financement est-elle la même que pour l'achat d'une résidence principale ? J'entends par là, hors les 20% de FP, est-ce que les charges de ma résidence principale vont également être pris en compte dans le fameux cacul des charges annuelles (qui ne doivent pas dépasser de plus d'1/3 les revenus annuels avec un taux de 5% sauf erreur) bien que mon 2,5 se finance seul grâce au loyer ?

Merci à celui qui peut me renseigner et belle journée !

Benjamin

[Walky]

Hello,

Pour le financement il faut 50% de fonds propres. Pour la suite de ta question j'aurai tendance à penser qu'est pris en compte les charges supplémentaires pour le ratio charges/revenus, mais je ne peux pas te le confirmer. Je laisse les pros répondre.

++

Walky

[franky]

Ayant acheté plusieurs biens à mon nom propre, la question est pile poil dans mon domaine.

Alors, pour les fonds propres c'est aussi 20% par défaut. Maintenant ça dépendre de plusieurs paramètres, mais en général je pense que pour un appartement simple c'est 20%.
Dans le cadre d'une immeuble c'est aussi 20% sauf si il y a des commerces (Risque différent aux yeux de la banque). Avec des commerces et selon le % du rendement que représentent les commerces les FP seront d'environ 30-50%

Quand on dit 20% de FP c'est aussi selon l'âge de l'acheteur, les conditions sont les mêmes que pour une villa privé.

Concernant le revenu et les fameux 33% et les 5% de charges pris en compte c'est le même principe.
La banque va prendre la totalité des dettes après l'achat (Bien privé + l'appart de rendement) et va calculer le 5% pour calculer les charges. Ce montant ne devras pas dépasser le 33% de ton revenu annuel.

La bonne nouvelle c'est que pour calculer le 33% de ton revenu la banque va prendre ton revenu privé brut, plus le revenu NET (Sans charges) de l'appartement. Normalement les deux ensembles doivent couvrir le fameux 33%. En tous cas de mon côté je n'ai jamais eu de problème avec calcul.

Petite astuce pour libérer des FP: En admettant que tu es déjà proprio d'un bien, et que tu as déjà fait un amortissement dessus. Dans certains cas tu pourras débloquer la sommes déjà amortie pour les utiliser en FP pour ton nouvelle achat. Le seul truc il ne faut pas être avec système d'amortissement via une assurance vie (C'est pour cette raison que je suis contre l'amortissement via une assurance)


Autre astuce : Toujours dans le cas si tu est déjà propriétaire, il est possible dans certain cas d'augmenter la dette de ta maison actuel pour libérer des FP. Assez simple à mettre en œuvre.
Réellement la banque à toujours dans un dossier d'achat une valeur qu'elle va mettre sur une maison.
Par exemple. Si tu as une dette actuel sur ta maison de 500'000.- et que la banque à dans son dossier une valeur de 750'000.- sa veux dire que la banque va tolérer un endettement de 600'000.- sur ta maison (750'000 - 20%) ce qui veux dire que tu peux demander à débloquer les 100'000 de différence. les amortissement peuvent-être réajustés. J'ai fait passer plusieurs dossiers de cette façon.

Voilà, ayant déjà procédé à ce genre de manipulation je me tiens à ta dispo en cas de question, car je suis là pour faire partager mon expérience.

@@@+++++

Franky

[twobi]

Hello,

Merci pour vos réponses.

Ouille si c'est 50% pour les FP ça va craindre j'espère que Franky a raison.

Merci pour les astuces de FP. Malheureusement je suis lié à une assurance pour ma maison.

Comment est-ce que la banque va calculer le rendement net locatif de mon appartement ? Ils vont se baser sur mes prédictions de loyer ou ils se basent sur une moyenne de la région ?

Merci encore.

[birdy]

Hello,

je confirme, c'est 20% de FP. Les 50% c'est si c'est une résidence secondaire, ce qui n'est pas le cas ici.

Pour le revenu locatif, les banques font un calcul en fonction de la région et de l'objet. Cela détermine un prix de location.

Mais la banque calcule surtout le fameux 33% de la sorte:

Crédit de ta maison actuelle: 500'000
Crédit de l'appartement: 300'000

Total: 800'000

Charge hypothécaire sur taux moyen: 800'000 x (5% intérêt + 1% amortissement + ~1%entretien) =56'000.- par an

Déduction du loyer touché: 56'000CHF - 20'000CHF (Loyer annuel) = 36'000 CHF
Revenu nécessaire: 36'000.- x 3 = 108'000 CHF

De cette manière, tu peux déjà tester ta résistance financière en simulant un loyer minimal, selon la région. Regarde sur Comparis pour te faire une idée.

Si la banque calcul un loyer fictif de 2000CHF mais voit que même avec un loyer de 1500.- tu supporterais la charge, alors bingo !

Parfois les banques calculent le loyer fictif un peu haut. Il vaut mieux s'assurer toi-même des loyers dans la région.

[Walky]

Bonjour,

D'ici quelques mois je souhaiterai acquérir un appartement de 2,5 pièces pour ensuite le louer (placement).

Ma question est la suivante : la procédure de financement est-elle la même que pour l'achat d'une résidence principale ? J'entends par là, hors les 20% de FP, est-ce que les charges de ma résidence principale vont également être pris en compte dans le fameux cacul des charges annuelles (qui ne doivent pas dépasser de plus d'1/3 les revenus annuels avec un taux de 5% sauf erreur) bien que mon 2,5 se finance seul grâce au loyer ?

Merci à celui qui peut me renseigner et belle journée !

Benjamin

Il me semble qu'il parle bien d'un second bien. Ce n'est pas considéré comme résidence secondaire et du coup financé à 50% par FP ?

[birdy]

Non,

Une résidence secondaire est utilisé par le même propriétaire que l'habitation principale et elle n'est pas considéré comme un bien aménant une rente, mais comme une charge par la banque. Donc la banque demandera plus de FP.

Dans son cas, l'appartement est louée à un tiers et les coûts seront couverts par le loyer. Ce ne sera donc pas une charge mais un revenu. La banque demande donc 20% de FP minimum.

[twobi]

Non,

Une résidence secondaire est utilisé par le même propriétaire que l'habitation principale et elle n'est pas considéré comme un bien aménant une rente, mais comme une charge par la banque. Donc la banque demandera plus de FP.

Dans son cas, l'appartement est louée à un tiers et les coûts seront couverts par le loyer. Ce ne sera donc pas une charge mais un revenu. La banque demande donc 20% de FP minimum.

Je confirme bien être dans ce cas là.

Merci pour vos retours.

[franky]

Hello,

Je rejoint Birdy dans ses compléments d'informations.

Bien que je trouve les résultats de Comparis très discutable, je trouve que c'est effectivement une très bonne idée de faire une simulation.
Tu peux aussi faire des recherches pour une location avec le même nombres de pièces pour la même région sur des site spécialisés. ça te donneras une bonne idée du marché.
Quand je m'intéresse à un immeuble, dans une région que je ne connais pas, je procède de cette façon pour voir comment est le marché de la location.

Dans mon cas, j'ai toujours acheté de "l'occasion" donc c'était plus facile car les loyers sont déjà fixées.

Je ne savais pas que dans l'acquisition d'une résidence secondaire les FP sont de 50%

@Walky : Effectivement un bien pour du rendement n'est pas considérer comme résidence secondaire. Pour ma part j'ai 5 objets, si à chaque fois j'aurais du sortir 50%, aujourd'hui j'aurais aucun bien.


Franky

[birdy]

En fait, visiblement les banques demandent plutôt 30% à 35% pour une résidence secondaire (http://magazine.immostreet.ch/fr/2007/1 ... condaires/)

Pour la location, je parlais de comparis pour voir les petites annonces sur un seul site. Comparis regroupe les annonces publiées sur sites principaux d'annonces et c'est plus pratique que de surfer sur 4 ou 5 sites.

Pour ma part, j'ai adopté la technique suivante pour savoir si le loyer pouvait être correct:

Mettre une annonce "fictive" décrivant ton bien précisement et son emplacement. Indiquer un loyer. Voir combien tu as de réponses