Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

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knarf68
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Re: Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

Messagepar knarf68 » mar. 8 janv. 2019 13:58

classic25 a écrit :
mar. 8 janv. 2019 12:30
[
La formule est la même, exemple rendement annuel sur 5ans :
+ Loyers annuel encaissés
Une idée de comment calculer un loyer annuel sur des locations de vacances à la semaine?

classic25
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Re: Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

Messagepar classic25 » mer. 9 janv. 2019 10:42

knarf68 a écrit :
mar. 8 janv. 2019 13:58
classic25 a écrit :
mar. 8 janv. 2019 12:30
[
La formule est la même, exemple rendement annuel sur 5ans :
+ Loyers annuel encaissés
Une idée de comment calculer un loyer annuel sur des locations de vacances à la semaine?
Loyer annuel = total des loyers encaissé durant l'année

Si le loyer à la semaine est de 1000.- et que tu loues un quart de l'année, le loyer annuel sera de
52/4 x 1000 => 13'000

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Re: Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

Messagepar knarf68 » lun. 14 janv. 2019 16:49

classic25 a écrit :
mer. 9 janv. 2019 10:42
[
Une idée de comment calculer un loyer annuel sur des locations de vacances à la semaine?
[/quote]

Loyer annuel = total des loyers encaissé durant l'année

Si le loyer à la semaine est de 1000.- et que tu loues un quart de l'année, le loyer annuel sera de
52/4 x 1000 => 13'000
[/quote]

Je vouslais surtout dire, comment présenter la chose à son banquier et que prendre comme loyer. Je n'ai jamais eu de bien à la location donc je n'ai aucune idée de comment procéder. Ou peut-on trouver des renseignement sur les loyers net après avoir enlevé frais de gestions, taxes et autres?

Ce bien serait un studio (voir deux) dans une station thermale valaisanne...
Dernière modification par knarf68 le mar. 15 janv. 2019 12:41, modifié 1 fois.

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Re: Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

Messagepar Courtinvest » mar. 15 janv. 2019 10:22

Bonjour,

eh bien malheureusement pour des biens de rendement à la semaine comme vous avez, c'est délicat pour les banques, ils risquent bien de prendre le loyer moyen qu'ils ont sur leur tabelle en fonction des m2, et prendre qq semaines par an en restant très prudent!!! et là, c'est pas top, car il vous faudrait mettre pas mal de fonds propres. Ou alors le propriétaire actuelle faisait déjà de la location saisonnière et peut vous donner des relevés….

en plus certains établissements ne veulent pas financer ce type de bien!

Alain

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Re: Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

Messagepar Sigma » sam. 19 janv. 2019 20:38

Bonjour !

je viens de visiter mon premier bien de rendement, et je doute que l'investissement soit intéressant. J'aurais bien voulu valider les calculs.

Le bien est a 340'000 pour un 2.5 pièces.

340'000 *0.25 = 85'000 (apport en FP nécessaire)
Emprunt : 340'000 * 0.8 = 272'000

Loyer actuel de 1'375, mais les charges sont hautes (~290 de charges, et 120 pour renflouer le fond de rénovation), donc loyer net : CHF 965.-

Donc si je veux savoir si mon investissement est rentable, je pensais faire le calcul suivant (merci d'avance pour vos commentaires):

Revenu annuel : 965*12 = 11'580
Intérêts banquaires (1.5%) = -4'080 (et a 4.5% : -12'240)
Amortissement (1% de la dette) : -2'720
Frais généraux (0.8% du bien) : -2'720
Revenu net : 2'060 CHF (ou -6100 si les taux remontes dans dix ans et que j'ai pas remboursé).

Du coup ce bien n'est pas vraiment rentable, mais j'aurais été intéressé d'avoir vos commentaires sur le calcul :)
Avez vous un calcul empirique pour prendre en compte la charge fiscale?


On m'a aussi affirmé que le fond de rénovation pouvais diminuer (le montant alloué chaque année), mais il faut bien mettre une partie du loyer dans ce fond non? Il y a des règles à ce sujet?

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Re: Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

Messagepar Courtinvest » lun. 21 janv. 2019 08:19

bonjour

alors votre calcul est un peu faux. Vous ne devez pas enlever les charges PPE du loyer de 1375frs, si celui-ci est bien le loyer hors charges !!! on prend toujours le loyer net! Personnellement en tant que courtier immobilier également, je conseille à mes clients de prendre un rendement brut de 4,5% toujours sur les loyers nets !!

après il faut calculer le rendement sur fonds propres si vous désirez le comparer à un placement de capitaux, et là, comme les taux sont très bas, moins vous mettez de fonds propres, plus le rendement sur ces fonds propres est meilleur !!

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Re: Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

Messagepar classic25 » lun. 21 janv. 2019 21:27

Moi je fais simplement le rapport entre l'argent qui entre dans ma poche et celui que j'ai dû sortir de ma poche pour avoir le rendement.

Donc en gros le loyer cc. encaissé moins les charges PPE. Ensuite j'enlève les intérêts bancaires. Et enfin j'enlève encore 20% pour les impots, taxes et imprévus.

Ça sera l'argent qui va me rester. (=A)

Sauf que j'ai encore dû payer le notaire ! 5% !
Donc je prends cette somme et je la divise par 5 (=B)

pour avoir un taux de rendement sur les 5 premières années.

Par rapport aux 25% de fond propre que j'ai sortit.(=C)

Rendement = 100% / C * (A-B)

Après 5ans le rendement sera meilleure car le notaire sera "remboursé"
(C = 20%)
Rendement = 100% / C * A

Ps : j'ai choisis 5ans, car c'est la durée du contrat d'hypothèque.

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Re: Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

Messagepar Sigma » dim. 27 janv. 2019 15:47

Merci pour vos deux réponses et compléments d'informations sur mes calculs ! :D

Je continue mes reflexions sur le sujet et mes projections !

(sans compter les risques de non location, de rénovation du bâtiment, etc...) c'est pas si simple de trouver un bien adéquat :(

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Re: Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

Messagepar eric1004 » ven. 4 oct. 2019 15:58

Bonjour à tous,

J'ai constaté qu'il était question d'achat et de vente immobilière sur ce forum.
Moi qui souhaite acheter sans passer par une agence immobilière, mais plutôt de particulier à particulier, je suis tomber sur https://www.aucunecommission.com ; c'est un nouveau site qui semble sérieux et professionnel puisque leur publicité passe sur tf1.
Mais je veux quand même savoir si quelqu'un est déjà passé par ce site, sait-on jamais.

Merci beaucoup pour vos futures réponses.

À très vite je l’espère :)


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