Amortissement indirect

[Aïki]

Je confirme. J'ai ma mâchoire qui s'est décrochée et j'ai bien cru que je tombais de ma chaise lorsque le banquier m'a annoncé que l'on aurait des pénalités si on remboursait trop une année

Et lui avait l'air de tomber des nues que cela me surprenne... "Voyons ma bonne dame, diminuer votre dette d'un coup, vous n'y pensez pas !". Bein si...

[Jphi]

A nouveau, s'interroger sur l'opportunité de rembourser sa banque...

Article intéressant de Lorenzo Pedrazzini dans le Temps - média suisse de référence, mdr - d'hier sur la situation helvétique et la particularité de transmettre sa dette hypothécaire à ses héritiers.

[Invité]

Pour répondre à Jphi, je vais donner ma situation personnelle.

Taux marginal : 22%
Intérêts : 17 000.-
Fortune immobilière : 132 000.-
Valeur locative : 19000.-

J'ai un 3ème pilier à 6200.-/an que j'avais déjà avant de construire, raison pour la quelle je ne vais pas tenir compte de l'impôt final que je devais de toute façon payer.

- Gain dû au 3ème pilier : 0,25 x 6200 = -1550.-
- PV VL-Int : 2000 x 0,25 = +500.-
- Impôt sur la fortune : +118.-
- Intérets : +17 000.-

Total : +16068.-

Si j'amortis d'un coup le tout :
- Gain dû au 3ème pilier : 0,28 x 6200 = -1736.-
- PV VL-Int : 19000 x 0,28 = +5320.-
- Impôt sur la fortune : +1612.-
- Intérets : +0.-

Total : 5196.-
Soit un gain de 10872.-

L'important c'est ce qui te reste à la fin de l'année. Je sais que beaucoup de gens sont allergiques aux impôts, mais perso, je préfère donner 6000.- de plus à ces derniers que 17000.- à une banque.

Maintenant en admettant que je gagne ces 500 000.- et que je décide de les placer plutôt que d'amortir.

Il faudrait un placement qui rapporte :
10872 + 25% = 13590 + 1612 = 15200.- soit, du 3,0%. Ceci garanti et sûr. Aujourd'hui, même les obligations de caisse à 8 ans ne donnent que du 2%.

[Jphi]

Un taux marginal de 22% est particulièrement bas (http://www.vermoegenszentrum.ch/Particu ... ux-mariees). N'est-ce pas ton taux moyen ?

Par ailleurs, comment peux-tu avoir un taux marginal de 22% alors que le gain dû au 3e pilier (tu parles bien de l'économie fiscale induite ?) est de 25% selon ton calcul ? L'économie est réalisée au taux marginal. Idem après remboursement, puisque ton taux marginal passe apparemment à 28% (alors que la compensation valeur locative vs intérêts hypothécaires ne devrait normalement pas faire autant varier le taux marginal).

Je ne comprends pas ta valeur locative : quel est le montant fiscalement pertinent te concernant ?

Tu calcules tes intérêts hypothécaires bruts ?

Tiens-tu compte du rendement de ton amortissement indirect, qui est net d'impôt sur le revenu de la fortune dans une assurance-vie ?

Personnellement, je me fous de savoir à qui revient l'argent (Etat ou banque), l'important étant de trouver la solution me permettant de décaisser le moins de tréso possible. Si je paie 3% d'intérêts bancaires bruts par an avec un taux marginal de 33%, soit 2% nets, je dois trouver un placement à 2% nets (assurance-vie nantie en faveur de ma banque) pour compenser. Par ailleurs, j'assure des risques invalidité et décès qui me coûteraient de l'argent (que tu ne prends pas en compte dans ton calcul) si je remboursais ma banque.

Sorti du cliché gaucho "banque = spéculateur = bouhou les vilains", la banque permet de s'enrichir à bon compte grâce à l'effet de levier. Ne pas oublier non plus que l'argent de l'amortissement indirect peut être utilisé pour d'autres placements ultérieurs, alors qu'une fois la banque remboursée, celle-ci aura plus de peine à prêter à mesure que l''âge de la retraite s'approche...

[Invité]

Le premier chiffre est faux, c'est 25%. 28%, c'est parce que mes revenus étant plus élevés, le taux monte.

Ma valeur locative est de 19000.- Les 2000, c'est 19000 - 17000 d'intérêts.

Je ne tient compte d'aucun rendement de mon 3a, comme je ne tiens pas compte des impôts payables à la fin, puisque dans mon cas, j'en avait un avant de construire.

Si tu dois choisir entre un 3a ou un amortissement direct, alors oui, il faut prendre le 3a.

Comme tu dis, l'important, c'est de sortir le moins d'argent possible. Hors, très souvent, on entend seulement "faut avoir des dettes, tu payes moins d'impôts". Moins d'impôts, d'accord, pas moins au total. C'est surtout ça qui m'agace. Tous les pros de la banque ou des assurances ne mettent que les impôts en avant quelle que soit la situation de la personne en face.

Mais comme il y a un projet d'abandonner la valeur locative et du même coup la déduction des intérêts, faudra trouver autre chose pour que les gens n'amortissent pas.

[quickborn]

Honnêtement je ne comprends pas trop bien ton histoire de "8-9 % (en comptant un taux marginal élevé)", peux-tu me l'expliquer ?

Le retrait des avoirs LPP et 3A se fait à un taux préférentiel, 1/5 du taux ordinaire. Sachant qu'il s'agit d'un revenu additionnel à ton revenu ordinaire, il sera imposé au taux marginal (définition déjà donnée par mes soins : taux appliqué à la dernière tranche du revenu). Le taux marginal maximal en Suisse est d'environ 40-45% selon les cantons et les communes, ce qui signifie, pour le taux préférentiel applicable au retrait des avoirs LPP et 3A, environ 8-9%.

Ainsi, si tu retires MCHF 1 de LPP à 65 ans, tu payeras environ KCHF 80-90 d'impôts.

Au secours ! Suis-je le seul dans le forum à remarquer que jphi dit des choses erronées ?

1° Un retrait 2ème ou 3ème pilier n'est en aucun cas un revenu additionné à un revenu ordinaire; il est taxé séparément. Donc les seules influences sont la taille du montant retiré (comme le taux est progressif) et ta commune de domicile lorsque tu fais le retrait (il me semble avoir lu que l'une des communes les plus favorables en Suisse était - étonnamment dans le canton de SZ...)

2° Un retrait sur Lausanne d'un capital de 1 mio engendrera des impôts de 130'704.65 CHF soit un taux d'environ 13 %. Si par contre tu retires 100'000 CHF, tu ne paieras que 6'001.10 CHF, soit un taux de 6 % (http://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/ ... s_2011.xls)

[Jphi]

Au secours ! Suis-je le seul dans le forum à remarquer que jphi dit des choses erronées ?

1° Un retrait 2ème ou 3ème pilier n'est en aucun cas un revenu additionné à un revenu ordinaire; il est taxé séparément. Donc les seules influences sont la taille du montant retiré (comme le taux est progressif) et ta commune de domicile lorsque tu fais le retrait (il me semble avoir lu que l'une des communes les plus favorables en Suisse était - étonnamment dans le canton de SZ...)

2° Un retrait sur Lausanne d'un capital de 1 mio engendrera des impôts de 130'704.65 CHF soit un taux d'environ 13 %. Si par contre tu retires 100'000 CHF, tu ne paieras que 6'001.10 CHF, soit un taux de 6 % (http://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/ ... s_2011.xls)

Le taux est bien progressif et les avoirs sont imposés à 1/5 du taux ordinaire. Désolé si mon message précédent portait à confusion. Je crois d'ailleurs savoir - suite à l'exemple de Lausanne que tu donnes - que les taux pratiqués à Genève sont étonnamment bas par rapport à ceux d'autres communes.

[Jphi]

Si tu dois choisir entre un 3a ou un amortissement direct, alors oui, il faut prendre le 3a.

Si tu as déjà un 3a avant d'acheter ton bien immobilier, tu le nantis en faveur de ton créancier hypothécaire, afin de faire "d'une pierre deux coups". Si cet amortissement indirect est insuffisant, il faut évidemment le compléter par des assurances vie (nanties) ou du cash (nanti ou versé).

Comme tu dis, l'important, c'est de sortir le moins d'argent possible. Hors, très souvent, on entend seulement "faut avoir des dettes, tu payes moins d'impôts". Moins d'impôts, d'accord, pas moins au total. C'est surtout ça qui m'agace. Tous les pros de la banque ou des assurances ne mettent que les impôts en avant quelle que soit la situation de la personne en face.

Avec une dette hypothécaire, on paie de toute manière plus de quelque chose, qu'il s'agisse d'impôts (valeur locative imposée au taux marginal) ou d'intérêts hypothécaires. Il est clair que le calcul doit être effectué in concreto et que les hauts revenus ont intérêt à favoriser l'amortissement indirect. On oublie cependant trop souvent les autres avantages - déjà cités - de l'amortissement indirect par le biais d'assurances vie.

Mais comme il y a un projet d'abandonner la valeur locative et du même coup la déduction des intérêts, faudra trouver autre chose pour que les gens n'amortissent pas.

D'ici que cette idée (peut-on parler de projet à ce stade ?) passe la rampe du parlement et du peuple... Mais cela changerait évidemment tout, ce qui serait selon moi une absurdité dans le cadre de l'encouragement à la propriété foncière.