2èmme pilier bientôt fini ???

[franky]

Je suis d'accord avec ton analyse "Birdy"

De mon coté quand la crise est arrivée, j'ai jamais bloqué plus de trois ans (Ce que je fait toujours) et l'économie faite à été réinjecté en amortissement.

Actuellement je peux supporter un taux de 7% sans trop de problème.

Alors c'est clair que le type qui est limite sur le plan financier et qui fait un amortissement indirecte via une assurance vie, jusqu'à sa retraite sa dette n'auras pas baissé. Quand est-il des taux durant ce temps ?

Aujourd'hui très peu de monde profite de faire des économies grâce aux taux bas. Pour moi peu de monde on cette attitude car aujourd'hui pour avoir une maison c'est hyper simple. Il faut des FP pas de problème je met mon 2ème pilier. Par la simplicité on a perdu le sens de la réalité, c'est pour ça que je suis contre de débloquer son 2ème pilier.

Celui qui n'est pas vraiment capable de faire des économies sur sa situation actuel ne devrais pas se lancer dans un achat.

On dit que si arrêtes de laisser le 2ème pilier pour l'immobilier, ça ferais très mal à l'économie... et si les taux montent même gentiment, jusqu'à 4 ou 5% et tous s'écroule avec des faillites de privé, qu'en est-il de tous ces 2ème pilier ? Comment les propriétaires qui on fait faillites vont faire à la retraite ? Qui va payer tous ça ? Ceux qui on prévu le coup en faisant des économies ? Merci pour eux.

Le faite de prendre le 2ème pilier dans une construction est une bombe avec la mèche allumée, reste à savoir quand cette dernière seras complètement consumée.

Franky

[astroguyxmm]

Je trouve très sain cette nouvelle règle d'amortissement.

C'est tout de même pour protéger également les éventuels propriétaires qui ne s'y connaissent pas trop, ou qui ne calculent pas leur risque. Je m'explique.

Je signe une maison à 1'000'000 avec un taux bloqué 10 ans à 2%, et j'amortis le minimum. Je paie 16'000 CHF par an, ou 1'350 CHF par mois, et 7'000 chf d'amortissement indirect par an ou 583.-
Je me dis chouette, je paie 1'950.- de "loyer" pour ma maison. Le prix ne semble pas un problème. La banque fait une simulation sur 2 bons salaires à 100% et tout va bien.

Dans 10 ans les taux d'intérêt sont à 4.5%,

J'ai une dette de 730'000 CHF, soit des intérêts de 2'740.- par mois, plus un amortissement de 583.-, soit un "loyer de 3'323.- par mois....

Du coup je me rends compte que j'ai peut-être acheté une maison un peu cher pour moi, mais c'est trop tard. Les salaires n'ont pas évolué comme prévu (Temps partiel, divorce, décès) et je suis dans la m....

OK, à part qu'avec l'amortissement direct, ta dette sera de 660'000 CHF, donc tes intérêts par mois toujours de 2475 CHF. Donc tu paieras 265 CHF/mois de moins, i.e., 3180 CHF par année. Mais dans le cas de l'amortissement indirect, tu auras déduit ton amortissement (disons 6739 CHF) de ton revenu, donc économisé environ 2020 CHF (utilisant un taux marginal d'imposition de 30%, ça peut être plus ou moins, selon ton salaire). En 10 ans, ce sera environ 20'000 CHF d'économisé. Ceci me permettrait, théoriquement, de pouvoir "assumer" un surcoût de 1670 CHF/mois sur une année, ou 277 CHF/mois sur 6 ans... donc pendant 6 ans tu aurais le même loyer effectif avec amo direct... A part qu'avec l'amo direct, tu auras aussi augmenté tes impôts.

Je ne fais pas l'apologie de l'amo indirect, soyons clair. Si j'ai fait une faute ci-dessus, ce qui est tout-à-fait possible, merci de me corriger.

[astroguyxmm]

J'ai oublié aussi de mentionner qu'avec le système de valeur locative, l'impôt augmentera chaque année avec l'amortissement direct.

[Courtinvest]

bonjour,

Non votre calcul est juste par contre il faut tenir compte du rendement car je peux démontrer que l'avantage fiscal sera rattrapé par l'économie d'intérêt en amortissant votre bien en direct. Il faut donc au bout d'un moment que le rendement de votre 3A soit supérieur au taux hypothécaire, ce qui n'est pas le cas sur des 3A classiques, c'est le pourquoi je propose des 3A avec des placements et de surcroit garanti!! sinon il faudra faire des remboursements extraordinaires.

Alain

[franky]

OK, à part qu'avec l'amortissement direct, ta dette sera de 660'000 CHF, donc tes intérêts par mois toujours de 2475 CHF. Donc tu paieras 265 CHF/mois de moins, i.e., 3180 CHF par année. Mais dans le cas de l'amortissement indirect, tu auras déduit ton amortissement (disons 6739 CHF) de ton revenu, donc économisé environ 2020 CHF (utilisant un taux marginal d'imposition de 30%, ça peut être plus ou moins, selon ton salaire). En 10 ans, ce sera environ 20'000 CHF d'économisé. Ceci me permettrait, théoriquement, de pouvoir "assumer" un surcoût de 1670 CHF/mois sur une année, ou 277 CHF/mois sur 6 ans... donc pendant 6 ans tu aurais le même loyer effectif avec amo direct... A part qu'avec l'amo direct, tu auras aussi augmenté tes impôts.

Je ne fais pas l'apologie de l'amo indirect, soyons clair. Si j'ai fait une faute ci-dessus, ce qui est tout-à-fait possible, merci de me corriger.

C'est vrai qu'il ne faut pas oublier la déduction sur l'assurance vie que l'on peut faire chaque année.
Dans ton explication tu dit bien "Théoriquement" car quand on vois que personne profite des taux bas pour faire des amortissements ou des économies, je me demande si quelqu'un va mettre de côté l'économie d'impôt. Sa me parait peu probable, mais comme tu dit il faut tenir compte de toutes les possibilités

Souvent on invoque l'augmentation d'impôt en cas d'amortissement, en partant du principe que l'impôt sur la fortune est compté en pour mille alors que les intérêts sont en pour cent, pour moi le calcul est vite fait.

Franky

[birdy]

Je m'étais fait un fichier excel pour déterminer combien je paierai d'impôts en plus ou en moins, combien d'intérêts je paierais en plus ou en moins, etc... en fonction d'un amortissement direct ou indirect et du taux d'imposition et taux d'intérête

Et bien je suis parti sur un amortissement direct (J'avais déjà un 3ème pilier que je n'ai pas utilisé pour l'amortissement)

Je me suis dit également que je préférais rembourser un montant "obligatoire" chaque année plutôt que de me dire que je mettrais de l'argent de côté pour faire un amortissement extraordinaire à l'échéance si besoin. Comme ça on a pas le risque d'utiliser l'argent pour autre chose...

J'ai simulé ci-dessous une dette à 600k, taux marginal à 28%, et amortissement direct à 2% (Taux intérêt à 2.23%)
(Pour info, dans le calcul de l'impôt je pars du principe que l'on imagine prendre un amortissement indirect, et que si on choisi autre chose, on aura une augmentation d'impôts)

On voit que l'on paierait
125'130 en 10 ans avec un amortissement direct 2% + augmentation d'impôts
129'465 en 10 ans un amortissement direct 1% + augmentation d'impôts
133'800 en 10 ans un amortissement indirect

Gain par rapport à amortissement indirect sur 10 ans: 8,670

Non seulement on gagne, mais je préfère aussi payer plus d'impôts, que plus d'intérêt (ça va à la collectivité et non à la banque)

Le mieux est bien entendu de cumulé les deux: un 3ème pilier non utilisé pour l'amortissement et un amortissement direct. Ce n'est pas irréaliste en période de taux bas.

amortissement.jpg (181.91 Kio) Consulté 8400 fois

[astroguyxmm]

A part que le calcul oublie que via l'amortissement indirect, on peut obtenir une déduction d'impôts. Donc le calcul serait plutot celui-ci. Donc un vaste gain via l'amo indirect. Par contre, mon calcul n'est plus valable si, en plus de l'amo direct, on contribue au 3a.... Donc en clair, le mieux c'est l'amo direct + 3a, mais pas l'amo direct simple. Par contre, cela rajoute des coûts par année (même si on récupère le 3a à la fin), donc il faut pouvoir assumer financièrement...

[birdy]

Donc ma question:

Pourquoi se passer de cette économie d'impôts de + de 3'000 CHF, même sans être propriétaire ?

Si on a un projet de construction, dans l'horizon de 5 ans, pourquoi ne pas immédiatemment faire un 3ème pilier bancaire pour verser cet argent sur le compte 3a comme futur fonds propres ?

Voilà pourquoi mon tableau ne fonctionne que dans 1 cas:

Vous avez déjà 2 comptes 3a et le moment venu de discuter de l'amortissement, vous réfléchissez à utiliser ces 3a comme amortissement ou non. Et dans ce cas, on économise aucun impôt par rapport la situation avant construction. On en paie plus avec l'amortissement direct car la dette diminue, d'où mon tableau.

(J'ai été très imprécis dans mon post avec le tableau)

Donc, oui l'amortissement indirect est plus avantageux, mais en période de taux bas, on peut toujours réfléchir à ajouter un amortissement direct pour se mettre à l'abri. Je conviens qu'il faut avoir deux salaires corrects et surtout être économes. Mais ensuite, en 10 ans, on a suffisament diminué sa dette et on peut voir venir.

[sleepweek]

Hello, je me permets de "m'incruster" un peu dans ce sujet. Étant français tous les deux avec mon conjoint, tout ce système bancaire nous paraît tout de même très flou, du coup les conseils sont les bienvenus. Nous allons faire chacun un troisième pilier bientôt et du coup, quel type d'amortissement vous conseillez? Sachant que le taux que nous avons est à 2, ,09%. Tout ce système est terriblement compliqué. De plus, je viens d'apprendre que la caisse d'épargne vient d'ouvrir une antenne suisse à Genève . Je crois qu'elle pourrait proposer un taux fixe pour toute la durée du prêt ( système français), à voir...

[birdy]

@Sleepweek

Je vous comprends, les systèmes sont très différents:

En Suisse:
Le système est conçu pour que l'argent travaille, circule, fasse fructifier les banques (via la déductibilité des intérêts) et les assurances (via l'amortissement indirect) et donne du travail aux employés de ces secteurs.

Le système fiscal en rapport avec la propriété encourage donc à ne pas trop rembourser sa dette. L'intégralité des intérêts de la dette est déductible de son revenu annuel tout au long de la vie (à la différence de la France qui limite le montant sur un certain nombre d'années).
Donc on vous encouragera systématiquement à ne pas trop rembourser votre dette afin de payer + d'intérêts, et donc de payer moins d'impôts. On ne vous demande pas de rembourser totalement votre dette de votre vivant.

D'ailleurs on utilise pas le terme de remboursement, mais d'amortissement, et c'est révélateur.
On vous demande juste que cette dette soit supportable au moment d'arriver à la retraite. On vous demande en règle générale de rembourser en 15/20 ans une partie de votre dette, jusqu'à ce que cette dette soit égale à 66% de la valeur de la maison .

Une étude de 2006 indique que le taux d'endettement moyen chez les 60-69 ans est de 44% (440'000 chf de dettes sur une maison qui vaut 1 million)
source:http://fr.comparis.ch/~/media/files/med ... 2006_f.pdf

Il faut donc tout de même rembourser (un peu) cette fameuse dette et pour cela on vous propose systématiquement de faire une assurance-vie avec la banque comme bénéficiaire. C'est ce que l'on appelle amortissement indirect.

Pour rembourser votre dette, vous verserez chaque année un montant sur une assurance-vie (Montant également déductible d'impôts) A la fin de votre durée de prêt, vous pourrez verser l'argent de cette assurance-vie au profit de votre banque, pour diminuer la dette d'un coup.
Dans ce cas, votre dette ne diminue pas durant 10 ans, et en 2024 vous verserez d'un coup l'argent de l'assurance-vie. Ensuite vous renégociez un autre prêt pour les années de 2024 à 20xx. Comme cela vous pouvez déduire de vos impôts l'assurance-vie + les intérêts payés pour votre maison. Cela représente de fortes sommes économisées aux impôts si vous avez de bons salaires (par année, une économie d'~30% du montant versé dans l'assurance-vie + les intérêts)

En Suisse, on vous demande de rembourser environ 1% de votre dette par année.
Donc, pour simplifier, de rembourser votre dette en 100 ans.
Vous pouvez choisir de rembourser 2% par an (Remboursement en 50 ans). C'est en général le maximum admis par les banques durant la durée de votre prêt.
Mais rien ne vous empêche de verser 1% supplémentaire sur un compte et de verser cette argent à la fin de la durée de votre prêt.
Dans ce cas il vous faudra 33 ans pour rembourser la maison.

Mais il faut faire des calculs avec un spécialiste sur le bien-fondée d'amortir (Rembourser) plus ou moins sa dette:
http://www.finanzmonitor.com/fr/immeubl ... oursement/

En France le système est fait pour que les gens soient propriétaires de leur maison dans un horizon de 15 à 35 ans. On ne peut pas déduire le montant des intérêts, et donc il ne vaut pas la peine de maintenir une dette artificiellement. On vous proposera donc un taux d'intérêt sur 15 à 35 ans + les remboursements.

Le système est facile à comprendre pour tout un chacun. Les gens visualisent plus facilement combien ils peuvent mettre dans leur maison et combien d'années seront nécessaire au remboursement. Cela pousse donc les gens à être plus raisonnable dans leur achat et c'est certainement pourquoi les maisons sont plus "raisonnable" qu'en Suisse.

En Suisse, comme on sait que l'on ne remboursera pas sa dette de son vivant dans la majorité des cas, on se focalise plus sur le coût mensuel de sa maison et ce que l'on obtient pour ce prix. La plupart sont prêt à mettre mensuellement dans leur maison, le prix qu'ils mettraient dans un loyer.

Et on remarque qu'actuellement pour 2'500 CHF par mois on peut avoir une maison de 200m2, alors on y va, on se dit que c'est correct Le prix de la maison est presque accessoire, c'est le "loyer" qui détermine" l'achat.

Ensuite on se dit que dans 15 ou 20 ans on aura un héritage/on gagnera plus/on aura remboursé un peu sa dette/etc... et on ne paiera pas forcément trop cher de "loyer" pour une maison qui est "à nous".
Et à la retraite on pourra toujours léguer notre maison qui, on l'espère, vaudra 1.5 millions à nos enfants, avec une dette de seulement 300'000 CHF. Ils seront contents, et nous aussi.

Voilà un bref résumé. Pour connaître le système et les choix à faire, allez voir un organisme ou un courtier.

A savoir que le système que je décris est soumis à quelques pressions pour le faire évoluer, car les prix des maisons, et donc les dettes hypothécaires prennent l'ascenseur. On va donc pousser à rembourser un tout petit peu plus sa dette et peut-être un jour si ce n'est pas encore suffisant, pouvoir légèrement moins déduire ces intérêts aux impôts.

2ème point: l'étude mentionnée date de 2006 et depuis le temps, la situation a beaucoup évoluée !
http://fr.comparis.ch/~/media/files/med ... 2006_f.pdf

Je serai notamment intéressé de voir le changement de ce point relevé en 2006:
Chez les 30-39 ans la dette s’élève en moyenne à 62%.