crédit de construction

[opg]

Bonjour Marcel_P,

Chez nous c'est pareil, mais avec Crédit Suisse. Et en effet, c'était stipulé dans les contrats avec l'EG, mais nous avons aussi signé directement avec la banque. En fait rien n'as bougé coté EG jusqu’à ce soit sur que la banque nous as accepté - en signant le contrat de crédit de construction. Mais rien n'est loqué pour le moment pour la consolidation - ils disent juste que si on désire transformer le crédit de construction en Libor (ont peut le faire par tranche), on est bloqué pour chaque partie pour une année avec eux. Intéressant pour la première tranche peut-être (car la livraison sera +1an plus tard), moins pour les autres si on ne désire pas rester avec eux.

[Marcel_P]

Merci pour cette réponse.

Mais du coup, les fonds propres vont chez qui? La banque du crédit de construction?

Parce qu'une fois qu'on aura mis nos fonds propres là, on pourra pas en remettre du côté de la banque choisie pour la consolidation.

Un mec de la banque Migros me disait que par contre il fallait pas décider de consolider (ou de bloquer?) une quelconque tranche avec la banque du crédit de construction si on voulait pas etre pieds et poings liés avec eux...

Du coup la Raiffeisen nous a envoyé une proposition de contrat à 2.25% mais ça serait que pour le crédit de construction et donc que pour une année? Ça n'est pas clair sur leur document... Je vais de toute manière les appeler mais ça m'intéresse bien d'avoir des avis de non-banquiers

[Akim]

Les fonds propres ne se "placent pas" dans une banque, ou sur un compte. Ce n'est pas une caution.

Les fonds propres, tu les dépenses (ou tu les sues, si c'est des travaux personnels). Toute facture que la banque ne paie pas avec le crédit de construction est du fond propre. Toute valeur que tu as réglé par tes PROPRES moyens, sont du fond propre... A valoriser donc.

En gros, quand on parle de 20% de fonds propres, ça veut simplement dire que la banque prêtera le coût du projet - 20%, et pour es autres 20%, c'est démerden Sie sich. Mais bien sûr, avant d'accepter le projet, ils vérifient (sur le papier) ce qui est prévu comme fonds propres.

Quand tu fais un projet avec travaux personnels par exemple, il est indispensable de chiffrer les travaux personnels dans le projet. Par exemple, si tu envisages de poser toi-même le carrelage, tu mets dans le projet un devis de carreleur. Comme tu le fais toi-même, la valeur de ce devis aura valeur de fonds-propres.

Mon explication est-elle assez claire ?

[Marcel_P]

Merci, ça se clarifie peu à peu...

Ce qui n'est pas encore clair, c'est :

- Une banque a été désignée par l'EG pour le crédit de construction, on n'a pas le choix donc ?
- Selon ton explication par rapport aux fonds propres, si on consolide ailleurs, la banque/assurance où l'on consolidera s'en foutra de savoir quels fonds propres on a amené au départ ?

Parce que ce qui nous fait peur c'est le chiffre de 2,25% signalé sur le contrat, même s'il s'agit du taux "pendant la durée du chantier (variations ultérieures réservées)". Qu'est-ce que ça a comme influence sur un futur loyer, si tout à coup on consolide ailleurs...

Tout est un peu embrouillé quand même

Merci encore

[opg]

Bonjour Marcel_P,

Malheureusement oui, on est bloqués avec la banque choisie par l'EG. Apparemment les banques ne veulent pas prendre le risque que si elle contrôlent toute la construction - donc tout le monde doit faire le crédit de construction avec la même banque.

Mais du coup, les fonds propres vont chez qui? La banque du crédit de construction?

Parce qu'une fois qu'on aura mis nos fonds propres là, on pourra pas en remettre du côté de la banque choisie pour la consolidation.

Un mec de la banque Migros me disait que par contre il fallait pas décider de consolider (ou de bloquer?) une quelconque tranche avec la banque du crédit de construction si on voulait pas etre pieds et poings liés avec eux...

En effet, comme dis Akim - les fonds propres ne sont pas 'placés' dans une quelconque banque - ils sont dépensés en premier avant que le crédit de construction démarre. Donc cela n'as aucune influence sur la consolidation ultérieure - car de toute manière les fonds propres sont investis dans la valeur de l'appartement. Pour autant que vous ne voulez pas emprunter plus de 80% de la valeur de l'appartement (estimée par la banque chez qui vous consolidez - pas forcément la valeur payée) et que votre taux d'endettement ne dépasse pas les 33%, il n'y aura pas de soucis.

Pour la partie de blocage des tranches, c'est plus délicat. Pour autant que la durée du blocage - chez nous ils nous proposent 1 an - est moindre que la durée du chantier ça devrait aller. Le problème est que au moment de la remise des clés vous ne devez pas être bloqués avec un quelconque contrat avec la banque du crédit de construction, sous peine de devoir rester avec eux à la consolidation. En tout cas, c'est ce que j'avais compris...

Du coup la Raiffeisen nous a envoyé une proposition de contrat à 2.25% mais ça serait que pour le crédit de construction et donc que pour une année? Ça n'est pas clair sur leur document... Je vais de toute manière les appeler mais ça m'intéresse bien d'avoir des avis de non-banquiers

2.25% c'est pour le crédit de construction? C'est pas mal... CS nous demande 2.6% + 0.25% par trimestre Donc ont nous pousse a passer a autre chose le plus vite possible - mais je ne suis pas sur comment faire pour pas être bloqué chez eux (car ils ont les pires taux pour les hypothèques).

Les 2.25% se calculent sur les parties empruntées - disons que vous avez 4 tranches de 140000 a emprunter sur une durée totale de 1 an de chantier. Dans ce cas, les 2.25% s'appliquent seulement sur la première tranche, la 2ème sera à 2.25% * 9 mois/12 mois (car le prêt démarre 3 mois plus tard), après la 3ème sera 2.25% * 6 mois/12 mois, et le dernier à 2.25% * 3mois / 12mois car il ne reste que 3 mois avant la livraison et la consolidation finale.

Les taux des crédits de construction étant liés aux taux Libor, ils peuvent varier d'ou le 'variation ultérieures réservées'. La banque ne va s'engager que pour la première tranche, après si les taux augmentent le prix du crédit va augmenter aussi. Cela ne change rien sur le taux de consolidation - il s'agit juste du prix du crédit de construction qui peut varier durant la durée de la construction.

[Marcel_P]

Merci opg, c'est de plus en plus clair comme ça Et ça me rassure aussi !

Si j'ai bien compris, pour cette histoire de blocage de tranches, on n'est pas obligé de le faire avec la banque du crédit de construction. Et effectivement, vaut mieux pas se coincer chez une banque qui a des taux pourris...

[opg]

Je pense qu'il y as que 2 solutions:
- soit vous bloquer les tranches après avoir obtenu une d'elle par le crédit de construction - vous pouvez faire cela seulement auprès de la même banque malheureusement, car aucune autre banque ne va prêter de l'argent pour quelque chose qui n'est pas finalisé. C'est uniquement après que c'est fini que une hypothèque peut commencer et une autre banque intervenir. Dans ce cas votre tranche va passer soit en prêt Libor (a court terme) soit en prêt a taux fixe (1 an, 5 ans, etc).
- soit vous ne le faites pas, dans ce cas le prêt reste en prêt de construction et le taux sera un peu plus élevé (mais vous gardez de la flexibilité ultérieure).

Personnellement je pense bloquer pour un an uniquement la première tranche, car je suis sûr que le chantier va durer plus que la durée du contrat de 1 an durant laquelle nous somme bloqués avec CS.

[Akim]

Attention avec le blocage par tranches. Il est possible de faire des hypothèques dans des banques différentes... A condition d'avoir plusieurs cédules hypothécaires. Par exemple, pour une hypothèque à 600'000, on peut très bien faire deux cédules à 300'000 chacune. Ca coute sauf erreur plus cher en frais de notaires. Mais les banquent n'aiment pas ça. Comme dis plus haut, elles aiment avoir le contrôle de l'ensemble du projet. Faut les comprendre. Si en cas de pépin, elles doivent se battrent avec un concurrent... bof bof...

Il faut aussi pouvoir tout consolider en une fois si on a envie, à la fin. Alors faut penser aux échéances. ET si tu veux pas être bloqué 10 ans dans une banque, tu peux très bien envisager 1, 2, 3 ou 5 ans pour commencer par ex.

Au final, on dépend quand même de la banque qui accepte le projet, c'est sûr. Légalement, il n'y a aucune obligation à rester pour l'hypothèque auprès de la banque qui fait le crédit de construction, sauf si il y a un contrat qui le stipule. Souvent, tu peux obtenir un crédit de construction à taux plus intéressant, à condition de signer un forward (taux bloqué) auprès de la banque par exemple... Bref, tout se négocie. Si tu es mal à l'aise avec ça, je pense que tu as bien meilleur temps de traiter avec des boites comme Courtinvest ou Defferrard et Lanz. C'est leurs métiers. Et ils ne sont en général pas là pour t'arnaquer.

J'ai le sentiment en te lisant que tu te sens à la merci des banquiers. N'oublie pas que tu es un client. Ils vont gagner du pognon en faisant affaire avec toi. Change d'optique. Place toi dans la peau qui est tienne: Celle d'un client qui a le droit d'avoir des exigences et des questions, et non d'un péquin qui mendie de l'argent pour construire sa maison. Poses tes questions à différentes banques. N'aies pas honte de le faire. Et ne crois pas la parole d'un seul banquier. Fais ensuite ton choix en ton ame et conscience. Si tu es mal à l'aise dans cette optique, vraiment je pense que tu as meilleur temps de travailler avec des courtiers. C'est mon avis personnel. J'ai travaillé avec D-L et ne l'ai jamais regretté.

[Marcel_P]

Je ne crois pas me sentir à la merci des banquiers, mais il est vrai que ce monde est assez complexe pour un "débutant"

Je n'ai pas l'intention de me laisser faire ou me faire avoir, d'où ma demande d'infos ici

Au niveau du blocage des tranches, je crois vraiment que nous allons attendre de consolider avec une autre banque et de séparer en plusieurs morceaux probablement bloqués à différentes échéances. Contrairement à opg, le chantier sera terminé d'ici février 2016 normalement donc dans moins d'une année... Donc pas idéal de bloquer quoi que ce soit avec la Raiffeisen, à moins qu'ils nous proposent des taux canons, mais je doute...

Du coup, dans l'immédiat, vu qu'on risque pas de pouvoir négocier le taux du crédit de construction (si on prévoit pas de consolider chez eux...), on va pouvoir peut-être négocier les conditions. En l'occurrence, la Raiffeisen veut que l'on déplace nos comptes salaires chez eux... mais si dans moins d'une année on choisit une autre banque pour consolider et qu'elle nous demande la même chose, c'est un peu de la paperasserie (et des frais) pour rien, non ?

Demain, ça sera journée téléphones

[Courtinvest]

bonjour,

je corrige ce qui a été dit un peu plus haut par Akim, ça n'est pas que les banques n'aiment pas ça, dans tous les cas, elles n'accepteront pas de prendre qu'une partie de l'hypothèque. tout au plus on peut faire reprendre une partie de l'hypothèque que si la banque peut reprendre le solde dans les 12 à 18mois. Sinon, c'est non!

Alain