Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

[birdy]

Pour finir, est-ce qu'il serait plus avantageux de trouver des projets pas encore construits et payer le notaire
sur la valeur du terrain ?

Sur Fribourg, depuis 2014 tu paies les droits de mutation sur l'entier de la valeur de l'appartement, même si celui-ci n'est pas encore construit:

Droits de mutation (canton de Fribourg) – modification de la loi

Pour les ventes « clé en main » ou liées à un contrat d’entreprise, les droits de mutation seront calculés, dès le 1er janvier 2014, sur le prix du terrain et le prix de l’ouvrage terminé et non plus sur la valeur du bien-fonds et des travaux effectués au moment de l’établissement de l’acte.
Il en va également de même en cas de participation de l’acquéreur aux frais d’infrastructure ou d’équipement où la valeur totale des travaux sera déterminante et non l’état au moment de l’établissement de l’acte.

Pour les autres cantons, il faut se renseigner. Un topic en parlait:

https://www.focore.ch/viewtopic.php?f=32&t=466&start=10

http://www.fiscaswiss.ch/cmsFiles/Fisca ... tation.pdf

[franky]

Hello,

Comme j'ai dit : le plus difficile est de trouver l'objet. Le reste n'est que de la cosmétique

Petit conseil : Commence gentiment.
Second conseil : Va voir du côté des mises en faillite. C'est humainement compliqué de profiter de la situation d'un autre, mais c'est comme ça.
Le dernier conseil : Dans le cadre d'une faillite, le top est de trouver un arrangement avec la banque qui à lancé la poursuite. (c'est ce que j'ai fait)

@+

Franky

[birdy]

==> 345'000 x 0.25 => 86'000.-
Dette ==> 345'000 x 0.75 x 5% => 259'000.-
Emprunt ==> 259'000.- x 5% ==> 12'950.- ==> 1'080.-/mois
Charge 1% ==> 3'450 => 287.50/mois
amortissement 1% ==> 3'450 => 287.50/mois

Loyer à demander : 1080 + 288 + 288 => 1'656.-

Pour ma part je calculerais comme ça:

Prix de l'appart: 345'000 CHF -> Dette 345'000 CHF (Tu n'amènes pas de fonds propres en cash sauf erreur. Le taux d'endettement de ta maison est à, admettons, 66%, et le taux d'endettement de l'appart 100%. Mais en moyenne, le taux de la dette total est de 80%. Le banquier est content)

Emprunt 345'000 CHF x 1.5% -> 5'175 CHF (Bloqué 10 ans)
Charge 1% -> 3450.- par an
Amortissement 2.5% -> 8'625 CHF
Augmentation d'impôt: admettons 16% du loyer reçu -> donc env. 3'000 par an
Total charge (durant les 10ères années): 20'250 -> 1'687.50 CHF est le loyer minimum pour couvrir tes frais

Dans 10 ans tu as une dette de 276'000 CHF, que tu dois pouvoir tenir à 5%:

Emprunt 259'000 CHF x 5% -> 12'940 CHF
Charge 1% -> 2'590.- par an
Amortissement 1% -> 2'590 CHF
Augmentation d'impôt: admettons 16% du loyer reçu -> donc env. 3'000 par an

Total charge : 21'120 -> 1'760.00 CHF est le loyer minimum pour couvrir tes frais dans 10 ans


Bref, c'est jouable mais pas mirifique. Si dans 10 ans les taux sont à 3% tu commences à gagner. Ensuite bien entendu, l'appart se rembourse "tout seul" et à ta retraite tu as un bien immobilier.
Pour gagner des sous, mensuellement, c'est pas la panacée
Pour du très long terme c'est jouable


Le problème que je vois, c'est si l'immobilier se retourne... Actuellement tu as un taux d'endettement avec ta maison qui te permet de vivre sereinement si l'immobilier venait à perdre 10 ou 20% de sa valeur. Ton taux d'endettement passerait de, mettons, 66% à 80%. Tu serais encore dans les cordes.
Avec l'appart, si l'immobilier perd 10 ou 20% de valeur, ton taux d'endettement passera de 80% à, mettons, 95%, et le banquier viendra gentiment te demander du cash pour faire redescendre le taux à 80%....

Un petit article de 2012 (sujet à caution):
http://volte-face.org/pourquoi-le-march ... -eclatera/

[classic25]

Tout d'abord merci pour la rapidité des réponses !!!

Effectivement, pour un projet qui démarre, je ne sais pas si j'ai à nouveau envie de me prende la tête avec une EG....
C'est pourquoi je n'était pas contre de changer de canton (valais), si cela permet de faire baisser les coûts d'à coté.
Fribourg, je n'y avait pas pensé ! pour l'instant je regarde dans une zone géographique qui me permettrais de me rendre sur place
facilement s'il y a un soucis à régler sur place.

Franky, lorsque tu dis " trouver un arrangement avec la banque qui à lancé la poursuite" : c'est à dire avoir un taux avantageux en acceptant
de conclure le contrat chez eux ? ou bien autre chose ?

[classic25]

Pour ma part je calculerais comme ça:
...
(Tu n'amènes pas de fonds propres en cash sauf erreur./

Au fait, j'ai des fonds propres (cash) que je souhaite investir dans l'immobilier au lieu de les laisser trainer sur un compte à 0.125% d'intérêts..

Mais je ne voudrais pas mélanger ce nouveau projet, avec ma maison actuelle.

Grâce à ce forum et en ayant discuter à droite et à gauche, mon but s'est un peu plus précisé/amélioré : Aujourd'hui je cherche un bien/investissement avec un petit rendement à la clé (même si je nous y vois pas vivre dedans), et à la retraite je le vends pour racheter un bien qui nous plaise pour y vivre.

Le problème que je vois, c'est si l'immobilier se retourne./

Pour ma maison actuelle je ne m'inquiéte pas trop, car nous l'avons acheté en dessous des tarifs qui se pratiquent actuellement dans le quartier.
(c'est même pourquoi mon voisin à pu faire un bénéfice de 100'000.- chf sur la revente 3ans plus tard). De notre coté, nous y avons apporté des modifications (payés de notre poche) qui en augmente la valeur (rajouté ~12m2 d'extension au salon). Bref, je suis pratiquement sûr à 99% que la banque ne nous demandera jamais de rajouter des $$$ pour revenir à 80% d'emprunt.

[franky]

Franky, lorsque tu dis " trouver un arrangement avec la banque qui à lancé la poursuite" : c'est à dire avoir un taux avantageux en acceptant
de conclure le contrat chez eux ? ou bien autre chose ?

Hello,

Pour le rachat de la dette. La banque va préférer me vendre le bien plutôt que d'aller à la mise aux enchères.
Avec évidement le contrat chez eux.

Franky

[franky]

Pour ma part, quand on a acheté la première maison avec 3 appartements, je me suis vite rendu compte qu'une fois les appartements loués c'était cool.

Ce premier achat date de 1999 et depuis je ne paye plus de loyer. Avec cette maison j'était logé gratuitement. Du coup quand on enlève du budget le loyer et les charges de la maison, c'est plus facile de faire des économies. Bon il y a les impôts qui montent en proportion, c'est pas grave car quand on paye plus d'impôt c'est bon signe.

Du coup je me suis dit... "tiens tiens si je faisait ça à plus grande proportion" et c'est partie de ce constat, tous simplement...

Franky

[classic25]

Bonjour,

J'ai trouvé un bien avec un bon rendement (d'après les calculs du banquier, même avec un taux théorique de 5%, avec le loyer du locataire actuel, il s'autofinance avec même un joli bénéfice en fin d'année)

Maintenant c'est le crédit qui pose problème

J'ai contacté les meilleurs taux, il s'agit des assurances. Malheureusement ils ne financent que le 1er bien immobilier qui est destiné pour y faire vivre la famille.

J'ai donc dû me tourner du coté des banques. Le meilleure taux à aujourd'hui et 1.69% pour 10ans au crédit Agricole.
Malheureusement pour avoir ce taux, il faut gagner 225'000/année. Autrement il y a une pénalité de +0.2%.
Résultat final le taux passe à 1.89%.. Un peu moins bien que la Poste et Migros qui proposent 1.85% à ce jour.

Ensuite le CA entre en matière pour un rabais (0.2%) à condition de laisser un capital de 100'000.- bloqué
(En passant, si je pouvais me permettre de laisser 100'000.- bloqués sur un compte, je payerais le studio cash )

Un peu déçu de la proposition du CA.. on pensait avoir un dossier pas trop mauvais (bon projet, 35% de FP cash qui prouve qu'on sait mettre de coté et qu'on a un bon revenu).. mais à la place d'un éventuel rabais, le conseiller nous parle de pénalité +0.2% (Le dicton "on ne prête qu'aux riches" n'a jamais été aussi vrai ! )

Ha oui, cerise sur le gâteau : il faut payer +100.- de frais de dossier et +500.- pour l'estimation du bien et conclusion du contrat (obligatoire).
Comme il s'agit d'un studio, il fait un geste et on passe à +100.- pour l'estimation

Je vais voir du coté de la Poste (j'attends le rdv)....

Entre temps, si vous avez encore des conseils, ou une adresse à me proposer c'est volontiers !
PS : Ma liste des banques et taux se base sur celle de Comparis. Mais si vous connaissez le nom d'autres banques...

[Sigma]

Il paraît que la banque Valiant et la Banque Cantonal Fribrougeoise (qui finance aussi dans d'autres canton) ont des taux relativement bon. On a pas pu entrer en matière car leurs limites de remboursement était calculée sur le revenu net (je crois), du coup a 5%, on était juste en dehors, mais ça peut te donner des idées.

Migros est à 1.88% à ce jour si jamais. https://www.migrosbank.ch/fr/personne-p ... -fixe.html

[knarf68]

J'ai découvert une nouvelle banque récemment, la banque du Léman. Ce sont des français derrière, mais tant qu'ils prêtent à bon taux....
Ils ont un bon produit, libor avec taux maxi
https://www.banqueduleman.ch/fr/Notre-o ... r-avec-cap

Je les contacterai sans doute une fois la construction finie...