Quest-ce qu'un bon dossier ?

[Courtinvest]

bonjour,

la plupart des établissements prennent les revenus brut, par contre oui, elles prennent toujours un taux historique entre 4.5 et 5% + 1% d'amortissement + 1% de frais d'entretien d'immeuble. Donc non, elles ne prendront pas les taux actuels pour vous faire ce calcul de tenue des charges malheureusement, même s'ils savent pertinemment que vous pourriez assumer les dites charges avec les conditions actuelles.

Courtinvest

[franky]

Pour la tenu de charges, je trouve que c'est pas si mal de prendre ces valeurs.

Aujourd'hui on sait que la tendance des taux n'est pas en remonté. Mais qu'en est-il de demain ?
La valeur de 10 ans peut paraître loin pour beaucoup de monde, en immobilier 10 ans c'est demain.

Si le dossier passe avec une vrai valeur de 1% de taux sur 10 ans. Si dans 10 ans les taux passent à 5%... le coût est 4 x plus élevé
Sans compter qu'on retrouve souvent un amortissement indirecte via une assurance (je critique pas ce principe) ce qui veux dire que la dette ne baisse pas vraiment.

En gros celui qui a une dette de 500'000 passe de 416.- / mois à 2'083.- / mois, c'est pas anodins !!! 1'500 d'augmentation faut pouvoir les assumer et on parle par mois. A cela s'ajoute l'amortissement et les frais courant.

En ce qui me concerne, j'ai fait le calcul dans l'autre sense. Je sais que j'arrive à tenir sans trop de problème avec un taux de 6% et si sa passe à 8% je commence à tousser sérieusement. Pas encore mort, mais pas à l'aise.

C'est pour cette raison que calculer avec un taux de 5% n'est a mon avis pas une mauvaise idée, ça peu paraître ridicule et dénué de sense mais en fait ça ne l'est pas vraiment.

@+++

Franky

[arxendal]

Pour la tenu de charges, je trouve que c'est pas si mal de prendre ces valeurs.

Aujourd'hui on sait que la tendance des taux n'est pas en remonté. Mais qu'en est-il de demain ?
La valeur de 10 ans peut paraître loin pour beaucoup de monde, en immobilier 10 ans c'est demain.

Si le dossier passe avec une vrai valeur de 1% de taux sur 10 ans. Si dans 10 ans les taux passent à 5%... le coût est 4 x plus élevé
Sans compter qu'on retrouve souvent un amortissement indirecte via une assurance (je critique pas ce principe) ce qui veux dire que la dette ne baisse pas vraiment.

En gros celui qui a une dette de 500'000 passe de 416.- / mois à 2'083.- / mois, c'est pas anodins !!! 1'500 d'augmentation faut pouvoir les assumer et on parle par mois. A cela s'ajoute l'amortissement et les frais courant.

En ce qui me concerne, j'ai fait le calcul dans l'autre sense. Je sais que j'arrive à tenir sans trop de problème avec un taux de 6% et si sa passe à 8% je commence à tousser sérieusement. Pas encore mort, mais pas à l'aise.

C'est pour cette raison que calculer avec un taux de 5% n'est a mon avis pas une mauvaise idée, ça peu paraître ridicule et dénué de sense mais en fait ça ne l'est pas vraiment.

@+++

Franky

A noter quand même qu'un loyer à 2083, c'est plutôt dans la moyenne pour un locataire. Du coup, refuser une hypothèque à une famille "parce que si un jour les taux sont à 5%, faudra assurement les 2'000 CHF de loyer", c'est paradoxal sachant que la famille paie déjà 2k+ pour se loger.

[franky]

A noter quand même qu'un loyer à 2083, c'est plutôt dans la moyenne pour un locataire. Du coup, refuser une hypothèque à une famille "parce que si un jour les taux sont à 5%, faudra assurement les 2'000 CHF de loyer", c'est paradoxal sachant que la famille paie déjà 2k+ pour se loger.

Dans l'exemple ci-dessus c'est sans compter l'amortissement et les frais.
C'est claire que selon la région le loyer est vite de plus que 2'000 CHF comme locataire.

Il faut aussi prendre en compte que 500'000 CHF de dette pris dans l'exemple ci-dessus est une valeur basse.

Les banques n'on pas le même critère en terme de " loyer " qu'une gérance. Si les gérances étaient obligées d'appliquer les même règles que les banques, c'est évident que les loyers en location serais bien moins chère.

Franky

[twixt]

bonjour,

la plupart des établissements prennent les revenus brut, par contre oui, elles prennent toujours un taux historique entre 4.5 et 5% + 1% d'amortissement + 1% de frais d'entretien d'immeuble. Donc non, elles ne prendront pas les taux actuels pour vous faire ce calcul de tenue des charges malheureusement, même s'ils savent pertinemment que vous pourriez assumer les dites charges avec les conditions actuelles.

Courtinvest

Bonjour,

Je suis un peu surpris par ce point. Quel est l'intérêt de considérer des taux à 5% pour faire des calculs de charge alors que d'une part les taux fixes sur 10 a 15 ans n'excedent pas 1,5% et que d'autre part personne ne peut prevoir ce qu'ils seront dans 15 ans, pas plus et c'est encore plus important si les preneurs de prêt auront doublé leur salaire ou perdu trois fois leur job (et ce scenario est très probable dans le contexte actuel de normalisation du marché de l'emploi en suisse).
Si d'aventure le client n'est pas capable de rembourser tout ou partie du prêt à l'échéance ou de restructurer un autre prêt alors la banque a la main sur le bien qui vaudra certes moins si les taux sont si élevés mais elle ne sera pas perdante.
J'habite Genève et je souhaite emprunter pas loin de 1.5M avec un taux à 1%. Je suis incapable de rembourser les intérêts à 5% et quitte à payer un peu plus je préfère amortir plus vite...

[Courtinvest]

il y a eu suffisamment de pertes début des années 90 pour voir ce que cela a donné! Donc un taux à 5% me paraît un rempart qui permettra d'éviter des drames comme en Espagne, Portugal ou pire USA! où là, il a été fait tout et n'importe quoi!!

Courtinvest

[knarf68]

Il est clair qu'avec ce qui s'est passé au début des années 90 le législateur se devait de prendre des décisions. Néanmoins, à l'époque il n'y avait de des taux variables et la hausses a été aussi soudaine que massive. Actuellement il y a les taux fixe qui permette de lisser les hausses et s'y préparer. Quand j'avais regarder vers 1998 pour acheter un appart à Genève, ils prenaient déjà une moyenne de 4% pour calculer les intérêts, maintenant les taux fixe se situes vers 1.5% (voir moins) et ne sont pas vraiment prêt de remonter à 4%, donc une taux de 2.5%, voir 3% serait déjà une avancée et permettrait de donner un poil de mou pour la tenue des charges, car de toute façon avec le resserrement de l'utilisation du 2ème pilier l'objectif est déjà atteint pour limité l'accès aux personnes les plus solvables...

[binbin]

A noter quand même qu'un loyer à 2083, c'est plutôt dans la moyenne pour un locataire.

Le locataire paie son loyer qui est sa seule charge de logement.

Il ne faut pas oublier que le "loyer" du propriétaire, ce sont les intérêts, amortissement, entretien et réparations imprévues, assurance bâtiment, ECAB, taxe service du feu, taxe sur la valeur locative après abattement des charges déductibles, et autres taxes d'épuration, taxe location compteur électrique et eau, + celles que j'oublie probablement mais qu'un locataire ne paie pas... enfin il paie tout ça mais c'est compris dans le loyer perçu par le propriétaire.

[twixt]

mais dans ce cas c'est pas un "bon dossier"

Certes !
Si on prends le même bien avec les critères bon dossier et un financement avec un bout de LPP ça ferait :

800'000.- valeur du bien
280'000.- de fonds propres composés de :
---- 140'000.- issus de la LPP
---- 140'000.- en espèces

Critères de charges (exemple Banque Mig*os)
4,5% d'hypothèque = 25'200.- / an
1% d'amortissement 8'000.- / an
1% frais accessoires 8'000.- /an
Total 41'200.- soit 3'433.33.- de charges à supporter mensuellement
Ces 3'433.- doivent représenter au maximum 27% du salaire net ce qui donne 152'592.- nets annuels.

12'716.- de revenus nets mensuel. pour 35% de fonds propres pour un bien à 800'000.- pour être un très bon dossier.

On parle de se faire dérouler le tapis rouge hein, ne partez pas tous en courant !

Une hypothèque peut être acceptée dès 20% de FP dont 10% en LPP avec 35% de taux de charge ! Voire moins de FP et plus de taux de charge si la négoce est bonne et l'établissement confiant...

J'ai eu comme un choc en lisant cette définition d'un bon dossier!
152k net c'est déjà très conséquent et 800k un tout petit budget pour ceux qui vivent dans des grandes agglomérations.
Je peine à comprendre l'intérêt de modéliser 4.5% de taux d'intérêt alors qu'ils sont à un quart de cela, la différence pouvant servir à amortir beaucoup plus vite.

[Courtinvest]

152k sur 800k pour une construction ou un achat c'est même pas les 20% de fp, donc non. Je ne pourrais même pas appeler ça un bon dossier! Et oui, les établissements prennent un taux théorique que je comprends même si elles manquent un peu de souplesse dans certains cas, ce sont les règles pour éviter une écatombe quand les taux remonteront.

Alain