Quest-ce qu'un bon dossier ?

[phhun]

152k sur 800k pour une construction ou un achat c'est même pas les 20% de fp, donc non. Je ne pourrais même pas appeler ça un bon dossier!

Je crois que tu as mal lu... il parlait de 152k de revenu net.
Les fp cités se montaient à 280k, donc 35% de fp.

[Courtinvest]

ah pardon oui je le vois mnt!! Alors là oui, vous êtes un bon dossier et on arrive à sortir de très bonnes conditions de taux. Bon là le taux swap bouge sérieusement depuis cet été, peu d'incidence sur les taux fixes puisqu'il était en négatif même sur le 10ans mais ça n'est plus le cas et ce matin des hausses de taux !!

Alain

[twixt]

152k sur 800k pour une construction ou un achat c'est même pas les 20% de fp, donc non. Je ne pourrais même pas appeler ça un bon dossier! Et oui, les établissements prennent un taux théorique que je comprends même si elles manquent un peu de souplesse dans certains cas, ce sont les règles pour éviter une écatombe quand les taux remonteront.

Alain

Bonjour Alain,

Vous qui êtes spécialiste, pouvez vous m'expliquer l'intérêt de modéliser un taux aussi élevé?
Je ne parle pas de l'effet ciseau dans 10 ans ou à l'échéance au sens large mais de l'intérêt d'avoir cette approche aujourd'hui qui n'a strictement aucun fondement financier.
Il y a bien moins de chance que les taux remontent à 5% (mis à part dans le cas d'une crise macroéconomique majeure type guerre) que de voir, problème beaucoup plus grave, les emprunteurs au chômage ou sans revenu / revenu plus faible dans le cadre bien visible d'une normalisation du marché de l'emploi en suisse ... La probabilité de ce scénario est beaucoup plus élevée que celle où les emprunteurs conservent leurs salaires sur toute la période et les taux sont multipliés par 4...
De la même façon et même si c'est moins probable, il y a des cas où les revenus augmentent et où le remboursement est simple quelque soit le multiplicateur du taux.
Un autre problème qui a à mon avis plus d'impact dans le modèle c'est la sur valorisation chronique du bien à l'achat dans certaines zones. Si je prends l'exemple de GE où sur la côte que je connais un peu les villas à la vente sont au dessus du marché en moyenne de 20-30 parfois 40%, dixit certaines régies. Les conséquences pour l'emprunteur sont tout de même autrement plus lourdes si il emprunte trop/beaucoup plus que nécessaire et doit amortir de manière accélérée...
Un point que je voulais ajouter c'est que c'est aussi la responsabilité du preneur d'hypothèque que d'avoir sa propre planification d'amortissement et de prévoir une restructuration du prêt à l'échéance.

J'ai l'impression que la banque de détail est un peu comme de l'épicerie, on ne comprend pas grand chose à la finance et à l'économie mais on tape sur la caisse enregistreuse ce qu'il y a écrit sur l'étiquette et on facture...

[Courtinvest]

bonjour,

pour répondre à vos interrogations, je suis d'accord avec vous en grande partie, on m'a eu refusé des dossiers car la tenue des charges étaient de plus de 37% et avec un seul salaire car MMe ne travaillait plus puisque enfants en bas âge et ils ne font pas d'exceptions !! Et pourtant dans 10ans si ceux-ci avaient bloqués leur taux, Mme pourrait recommencer à ne serait-ce qu'à 50% et là, plus de soucis de tenue des charges !! ben non, malheureusement il y a des critères.

Et je suis d'accord avec vous pour la méconnaissance des banquiers sur les marchés, ou la volonté de rester en retrait de peur que leurs clients leurs tombent dessus en cas d'information qui ne se vérifierait pas, enfin on ne pourra pas réinventer le système, on doit faire avec. Je travaille avec 2-3 établissements qui sont plus souples car ils ont compris qu'être un peu plus souple ne mettrait pas la banque dans une position délicate dans le futur.

Alain

[franky]

Hello,

Il y a un élément à ne pas oublier. Les politiques, veulent faire ralentir le risque d'explosion de bulle immobilière.
En durcissant les lois, en faite on limite l'accès à la propriété, du coup le risque d'explosion diminue. C'est un effet de levier inversé.

Je m'explique:

Le cœur du problème sont les nouvelles règles d'aménagement du territoire.
Maintenant que nous ne pouvons plus construire de zones d'habitations en dehors des villages ou villes, les prix des zones déjà validés vont prendre de la valeur (offre et demande) et le risque d'explosion de la bulle augmente dangereusement. Du coup l'effet de levier est énorme.
Pour contrer cette effet le plus simple c'est de durcir l'acceptation de dossier par les banques, l'effet est immédiatement inversé.

Le seul problème avec ce type de manipulation, c'est que réellement, une fois de plus, le "blocage" se fait par le bas... Ce sont les dossiers limite qui passent à la trappe.
Alors que quand la confédération avait donnée sont accord pour l'utilisation du 2èmme pilier pour la construction, le but était de donner l'accès à la propriété à tous le monde.

Pourquoi une personne don le dossier limite à été accepté il y a 3 ans, aujourd'hui aux même conditions ne passe pas ? Alors que le risque financier n'as pas bougé d'un poil ?



Franky

[twixt]

bonjour,

pour répondre à vos interrogations, je suis d'accord avec vous en grande partie, on m'a eu refusé des dossiers car la tenue des charges étaient de plus de 37% et avec un seul salaire car MMe ne travaillait plus puisque enfants en bas âge et ils ne font pas d'exceptions !! Et pourtant dans 10ans si ceux-ci avaient bloqués leur taux, Mme pourrait recommencer à ne serait-ce qu'à 50% et là, plus de soucis de tenue des charges !! ben non, malheureusement il y a des critères.

Et je suis d'accord avec vous pour la méconnaissance des banquiers sur les marchés, ou la volonté de rester en retrait de peur que leurs clients leurs tombent dessus en cas d'information qui ne se vérifierait pas, enfin on ne pourra pas réinventer le système, on doit faire avec. Je travaille avec 2-3 établissements qui sont plus souples car ils ont compris qu'être un peu plus souple ne mettrait pas la banque dans une position délicate dans le futur.

Alain

Merci Alain pour votre réponse pragmatique et malgré tout teintée d'optimisme.
Je viendrai vous voir quand mon projet sera suffisamment structuré pour tester la souplesse de vos contacts