Forum romand de la Construction et de la Rénovation

Je me pose des questions sur l'amortissement et le nantissement ou retrait du montant LPP.

En parcourant le site http://d-l.ch/ on voit que le nantissement et l'amortissement indirect sont clairement recommandés.

Hors, je vois que les taux marginales d'imposition pris lors dans leurs exemples sont très hauts, et augmentent en fonction de la démonstration qu'ils entendent faire.

Avez-vous déjà fait vos calculs et quels conclusions faites-vous ?

J'ai l'impression que d'avoir une dette énorme et de ne pas amortir régulièrement et tout de même un pari un peu risqué sur le long terme ? Surtout dans une période de taux bas. What do you think ?

Mais pour ma part je pense que la meilleures solution, lorsque les taux d'intérêts sont bas, c'est de profiter d'amortir en faisant un amortissement direct + un 3ème pilier bancaire (disons 4000.-), non lié à l'amortissement + un petit 3ème pilier avec risque décès et rente mensuelle (disons 2800.-)

De cette manière on cumule les déductions fiscales en plus de la diminution des charges d'intérêts. Et dans 10 ans, si les taux sont à 5%, on peut toujours utilisé son 3a bancaire pour faire un amortissement extraordinaire. Le 3a assurance servant à assurer son conjoint d'une somme pour amortir en cas de décès et ainsi garder la maison.

Si on a 600'000.- de dette, le tout revient à ~2300.- par mois, et permet de se mettre à l'abri dans tous les cas de figure. (Décès, augmentation des taux dans 10 ans, etc...)

Et sur ces 2300.- une bonne partie va à l'amortissement, donc à sa propre épargne et ne va pas engraisser le banquier.

Dans ton calcule il y a aussi l'hypothèque ?

Je compte comme cela, pour donner un exemple concret:

dette: 600'000
taux: 2.5% durant 10 ans

Intérêt annuel: 15'000
Amortissement direct: 6'000
Pilier 3a bancaire: 4'000
Frais incompressibles liés à la maison: 1'500.- (Assurance bâtiment+assurance mobilière+ECAB+Contribution immobilière + taxe Evacutation des eaux usées + taxe Eau potable, facilement calculable)
Pilier 3a assurance: 2'800 (avec capital garanti de 100'000 chf si décès ou rente 12'000 chf si invalidité, par ex.)
Economie d'impôt grâce au 3ème pilier: -1360 CHF (Taux marginal de 20%)
Total annuel: 27'940

Total mensuel: 2328 CHF
A cela se soustrait en plus les économies faites sur le paiement des intérêts car chaque année la dette diminue (et les impôts augmentent un petit peu, mais on reste gagnant pour la plupart des contribuables )

Dans 10 ans, on a amorti 60'000 CHF en direct et il y a un capital de 40'000 CHF du 3a pour faire un amortissement indirect si besoin. Donc on se retrouve avec une dette de 500'000 CHF si besoin:

dette: 500'000
taux: 5%
Intérêt annuel: 25'000
Amortissement indirect: 5'000
Frais lié à la maison: 1'500.- (Assurance bâtiment+assurance mobilière+ECAB+Contribution immobilière + taxe Evacutation des eaux usées + taxe Eau potable)
Pilier 3a assurance: 2'800
Economie d'impôt 3ème pilier: -1360
Total annuel: 32'940 CHF
Total mensuel: 2'745 CHF

Voici grosso modo comment je calcule (dans mon calcul privé j'ai ajouté quelques petits détails plus fins). Pour ma part je compte amortir plus encore durant 10 ans afin de ne pas avoir à payer plus de 2500 .- par mois, tout compris, si les taux sont à 5% dans 10 ans. En plus il faut prévoir mettre de l'argent de côté pour l'entretien de la maison et le changement de la pompe à chaleur dans 25 ou 30 ans et tout le reste. Dans l'exemple il n'y a qu'un 3ème pilier. Le mieux c'est de faire chacun un 3ème pilier pour amortir encore plus et économiser plus d'impôts, si votre buget le permetet aussi assurer un capital à l'autre partenaire en cas de décès .
Comme on le voit, taux d'intérêt bas ne signifie pas un loyer bas...
Si on compte ce mettre à l'abri d'une hausse des taux il faut absolument amortir pendant que notre budget le permet !

Même si cela peut paraître cher, il faut bien se dire que tout l'amortissement qu'on fait restera dans notre poche puisque la dette diminue mais que la valeur de la maison reste la même (Même si la valeur pourrait diminuer de max. 30% les 10 prochaines années si la bulle éclate grave, la valeur devrait se reprendre dans les 20 ans...il ne faut pas avoir à vendre durant la mauvaise période et... il vaut mieux avoir amorti sa dette un max sous peine de se voir demander soudainement de le faire par la banque si elle estime que la valeur de la maison a trop chuté)

En plus, il faut penser à ce qui se passe en cas de décès ou d'invalidité et assurer son prêt à tout moment en cas de pépin car la banque ne voudra pas suivre si un salaire tombe trop bas. Donc le pilier 3a assurance joue son rôle en laissant 100'000 chf à son partenaire pour amortir la dette et la rendre acceptable ou en comblant la perte de salaire en cas d'invalidité.

Bref, construire une maison demande de l'énergie et un gros investissement alors mieux vaut assurer ces arrières avec ceintures et bretelles !

scatt a écrit :Dans ton calcule il y a aussi l'hypothèque ?

bonjour,

Oui, les conseils de DL sont relativement bons. Au niveau hypothèque, un peu moins car mes clients qui ont eu à faire à eux, n'ont pas eu d'offres de banques one-line par exemple?
Au niveau amortissement indirect, vous pouvez y aller les yeux fermés, puisque je peux vous prouver que vous économiserez bcp plus d'impôt que d'intérêts hypothécaires, même sans avoir un taux d'imposition marginale de plus de 35%! Après, notamment à l'échéance de votre taux fixe, il sera peut-être judicieux d'effectuer un amortissement extraordinaire.
Par contre à ce jour, j'ai des assurances qui me permettent d'investir un montant annuel faible et me permettent de rajouter des montants réguliers comme un 3ème pilier bancaire, donc pas de valeur de rachat, mais le gros avantage c'est que cet argent est placé!! avec notamment des garantis à 100% de votre investissement et également du rendement qui a été réalisé, ex : 2012 rendement net 9.85%, ce rendement est acquis et garanti!!
C'est un des point important dans l'amortissement indirect, que le rendement de votre épargne soit si possible plus élevé que votre taux d'intérêt hypothécaire!!

Alain

J'ai simulé différent scénario pour ma propre situation

Je constate que le retrait du 2ème pilier ou le nantissement dépend de bien des facteurs.
J'ai retiré mon LPP, donc je paie plus d'impôts, je perds le rendement du capital LPP sur 10 ans et je paie l'impôt sur la prestation en capital, mais je gagne sur les intérêts en moins à payer à la banque.
En 10 ans, je suis gagnant d'environ 2000.- si je retire le LPP. Par contre, cela ne vaudrait pas le coup si un jour je change de job et que j'ai une caisse à primauté de cotisation... Donc le nantissement, c'est très recommandable si on a une caisse à primauté de cotisation. Et le nantissement deviendra moins intéressant si les taux remontent.

Effectivement l'amortissement indirect est recommandé également.

Par contre, comme j'avais déjà un 3ème pilier, je ne vais pas faire d'économie supplémentaires, donc je vais garder mes 3a de côtés et je vais faire un amortissement direct. Comme cela je gagne partout.

Concernant le rendement du 3ème pilier, cela dépend vraiment à quelle moment on "entre" dans les fonds et à quelle moment on sort... C'est le yoyo
2012 a été une excellente année, grosse remontée après une brusque descente.

Pour ma part, avec un 3a Generali lié à un fond "Optimizer 30", je n'ai que 2% de rendement moyen sur 11 ans. Et plutôt 1.2%, si on compte que tout l'argent n'est pas investi dans le fond. Je suis assez dessus du rendement.

Hello Birdy,

Je pense que ton calcul avec le retrait du 2ème pilier omet un élément important.

Dans mon cas, j'ai le 2ème pilier en nantissement et un amortissement indirect, sur les conseils de D-L.

As-tu pris en considération que:

• Ton deuxième pilier génère des intérêts importants vu qu'il y a déjà une certaine somme
• Si tu retires ton deuxième pilier, tu pers énormément de prestations en cas d'accident, d'invalidité, de décès

Ces deux éléments pris en compte devraient te donner un tout autre résultat. Ce n'est pas négligeable.

Hello,

Oui j'étais justement en train d'éditer mon post car je me suis rendu compte de cela en l'écrivant

Tu as raison pour les intérêts. Pas contre, pour ma part je ne perds pas de prestation car je suis dans une caisse à primauté de prestations. Si j'étais dans une caisse à primauté de cotisations, le nantissement serait une meilleure affaire. Je cours un risque car si je change de job ou que ma caisse décide de passer en primauté de cotisation, comme c'est la tendance, je suis chocolat !
Donc effectivement je pense que je réfléchirais à 2 fois aujourd'hui si je devais choisir ! Mon brainstorming m'en fait prendre conscience tardivement.

Pour rappel sur les type d'assurance LPP:
http://www.mon-2epilier.ch/primaute-pre ... tions.html

Akim a écrit :Hello Birdy,

Je pense que ton calcul avec le retrait du 2ème pilier omet un élément important.

Dans mon cas, j'ai le 2ème pilier en nantissement et un amortissement indirect, sur les conseils de D-L.

As-tu pris en considération que:

• Ton deuxième pilier génère des intérêts importants vu qu'il y a déjà une certaine somme
• Si tu retires ton deuxième pilier, tu pers énormément de prestations en cas d'accident, d'invalidité, de décès

Ces deux éléments pris en compte devraient te donner un tout autre résultat. Ce n'est pas négligeable.

Courtinvest a écrit : Au niveau amortissement indirect, vous pouvez y aller les yeux fermés, puisque je peux vous prouver que vous économiserez bcp plus d'impôt que d'intérêts hypothécaires, même sans avoir un taux d'imposition marginale de plus de 35%!

Ah oui ? Je serais très curieux de voir comment tu peux prouver cela.

Personnellement, j'ai exactement la même philosophie que toi Birdy. Quand tu demandes conseil à quelqu'un (courtier, banque, assurance,...), il faut toujours garder à l'esprit quel intérêt à ce "conseiller"; la meilleure solution pour toi ou celle qui favorisera son business ?

Après dans ta solution cela demande quand même des moyens financiers conséquents, car si tu es marié et que ton conjoint travaille aussi, tu auras meilleur temps d'avoir un 3ème pilier pour toi et un autre pour ton conjoint + faire un amortissement direct, ce qui dans ton cas représente quand même presque 20'000 CHF par année.

Par contre je te déconseille de faire qu'un 3ème pilier (si vous êtes deux à travailler) et amortir directement la part de l'autre, dans ce cas - si tes moyens ne le permettent pas - tu as meilleur temps de faire un amortissement indirect (et pouvoir ainsi déduire les 2 3ème piliers)