Taux plancher

[Courtinvest]

Bonjour,

L'UBS a décidé de ne pas réviser ses taux hypothécaires fixe à la baisse. Celle-ci invoque pour ceci des intérêts négatifs qu'elle ne veut pas imposer à sa clientèle privée. Un peu trop facile à mon goût puisque celle-ci ne subira que très peu de perte en fonction des montants de couverture auprès de la BNS. Bref, leur taux ont même été majorés ce matin, donc taux fixe 10ans à plus de 1,6%! Certaines banques se finançant sur l'épargne en partie n'ont pas ajustés leurs taux non plus, donc il faut quitter ou ne pas aller voir ces banques!

Je ne pense pas que les autres banques vont revoir leurs marges, par contre le taux de refinancement étant en négatif pour toutes les échéances jusqu'à 10ans, la marge restera la même, donc plus de possibilité de baisse supplémentaire, on ne peut que risquer une hausse dans les semaines ou mois à venir. Il est donc temps de bloquer vos taux.

Il est même très judicieux de casser votre taux fixe s'il vous reste entre 2 et 3ans d'échéance, en faisant le calcul du différenciel de taux et la dédite qui est déductible de vos impôts, ça en vaut vraiment la peine aux conditions d'aujourd'hui!

Alain

[knarf68]

Pour information la BCGE applique des taux planchés depuis un moment déjà, ce sont ceux disponibles sur leurs sites. A priori ils ne vont pas les baisser, mais il faut dire qu'ils ont été passablement occupé depuis l'attaque de hackers sur leurs sites internet...

[arxendal]

Effectivement, j'ai eu la même réponse de plusieurs banques/assurances : "Les taux n'iront pas plus bas car nous ne diminuerons pas notre marge".

Si le libor à 3 mois baisse encore (ce qui sera surement le cas ces prochains jours surtout avec l'annonce de la BCE demain), le seul moyen d'en profiter est soit d'obtenir un forward gratuit à 12 mois ou plus, ou alors de bloquer à très long terme. SwissLife, par exemple, est en ce moment à 1.64% à 20 ans ou 1.85% à 25 ans. Ces taux risquent de baisser encore.

Courtinvest, quels sont les taux les plus intéressants que vous pouvez avoir aujourd'hui à 10 ans sans forward et avec forward de 12 mois ?

J'ai pu voir que homegate est à 0.74% à 10 ans et c'est visiblement leur seuil minimum vu que le taux est le même quelque soit le nombre d'années.

[epfyffer]

Bonjour,

il est donc temps pour ceux qui ont une partie de leur dette en libor de bloquer en fixe ?

Une petite question : J'ai 2/3 de ma dette qui est bloquée en fixe, échéance fin 2015. Le 1/3 restant est lui en libor mais avec possibilité de bloquer en fixe quand on décide (échéance unique pour tout le 1/3 restant). Est-il judicieux de bloquer pour la même échéance que les 2/3 (pour éventuellement faire jouer la concurrence si on veut partir à l'échéance, comme je n'ai qu'une cédule je ne peux pas partir que pour les 2/3 par ex...) ou au contraire il vaut mieux diversifier les échéances ?

A votre avis ??

Merci d'avance.

[nusch2300]

Bonjour

nous allons justement vendredi à la banque pour commencer l'emprunt et donc fixer les taux.

pourriez vous me conseiller une technique pour négocier les taux ?

Nous avions plusieurs raisons de choisir cette banque et nous en sommes contents mais on pense pouvoir encore negocier.

Quels sont les arguments?

D'avance merci

[arxendal]

Bonjour

nous allons justement vendredi à la banque pour commencer l'emprunt et donc fixer les taux.

pourriez vous me conseiller une technique pour négocier les taux ?

Nous avions plusieurs raisons de choisir cette banque et nous en sommes contents mais on pense pouvoir encore negocier.

Quels sont les arguments?

D'avance merci

Le meilleur moyen d'obtenir un bon taux, c'est de ne pas être attaché à un établissement en particulier et de faire fonctionner la concurrence. Si vous avez déjà choisi la banque et que vous n'envisagez pas de changer, vous partez avec un gros argument en moins.

Ou alors demandez d'autres offres à des banques qui offrent de meilleurs taux (même si vous savez que vous n'irez pas chez eux) et utilisez ces offres pour négocier.

A part ça c'est surtout votre conditions financière qui vous offrira de la marge pour négocier. Si vous êtes à 20% de fonds propres et 35% de tenue de charge, vous avez peu de chances. Alors que si vous êtes à 35% de fonds propres et 15% de tenue de charge, ça sera clairement plus simple.

Quel est le taux que votre banque vous propose ?

[nusch2300]

Le taux est à 1.29% pour 10 ans.

Ce qui nous fait penser qu'il y a de la marge de négociation c'est les taux des banques concurrentes.
Soit 1.1 et 1.19 pour la même durée.

Nous apportons 26% fond propres, sans nantissement et la charge monte à 27% avec un taux de 4.5 ou 14.7 à 1.29%

Nous devons aussi déterminer comment sera découpée notre hypothèque.
Au vu des taux, est-ce vraiment nécessaire de faire plusieurs hypothèques avec différentes durées pour lisser les éventuelles remontée?

Si oui on fait quoi? 6-8-10?

[Courtinvest]

non, je ne conseille pas divers échéances car plus possible de négocier puisque vous ne pourrez pas quitter la banque.

les taux affichés par homegate concerne plutôt la Suisse allemande à voir, j'ai fait plusieurs test sur leur site pour divers région et certaines très bien placées en Suisse romande, et à chaque fois je n'ai en tout cas pas le taux à 0,76% a 10ans. Et on m'a prévenu que les taux étaient plutôt pour la région de Zürich selon les dires du conseiller de homegate!

les meilleurs taux sont entre 1 et 1,05% à 10ans pour les meilleurs. Bon pas exclu que certains suivent certaines banques comme l'UBS qui a refusé de suivre les baisses de taux ?! donc il faut être très vigilant et à mon avis fixer vos taux.

Alain

[birdy]

ça me questionne sur l'avenir quand même des taux si bas

Est-ce que les banques ne vont pas casser les contrats dans quelques années, payer leur dédite, et nous taxer au nouveau taux du moment...

Exemple:
avec un taux à 1.1%, pour une hypothèque de 500'000 CHF, on paierait 55'000 CHF à la banque en 10 ans.

Si dans 3 ans les taux sont à, disons, 3.5%, la banque préférera payer la dédite des 7 années suivants à 1.1% (38'500 CHF) et nous imposer au nouveau taux pour les 7 prochaines années (122'500CHF).

Mon calcul est-il juste et plausible ?

De même, est-il envisageable de casser son contrat avec un taux à 2.23% sur 10 ans signé il y a 1 an, pour signer par exemple 25 ans à Swiss Life à 1.8 % ?

[arxendal]

C'est une bonne question. Est-ce que cela arrive qu'une banque casse un contrat hypothécaire ? Et dans ce cas, quelles indemnités est-il possible de réclamer ?

Par contre résilier un contrat 1 an après la signature pour passer de 2.23% à 1.8%, je n'ai pas fait le calcul mais je pense que tu seras perdant :
http://d-l.ch/tout-savoir-sur-le-financ ... x-plus-bas