Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

[classic25]

Dans ce cas, il me vient encore 2 question :

A) Si les taux augmentent, je peux "normalement" augmenter le loyer non ? (dans la limite du raisonnable/loi), ce qui devrait amortir un peu le choc.

B) Si au lieu d'apporter 20%, j'apporte 30% voir 40% de FP, est ce que mon bénéfice final augmente ou il est nul, car absorbé par la case Impôt ? (car moins de dette à déduire)

[franky]

J'ai fait ce genre d'achat en partant d'une maison privé.

En premier tu va voir ton banquier et tu lui demande quelle est la dette maximum consenti par la banque sur ta maison privé. Il va te dire qu'il ne sais pas, en faite c'est écrit dans ton dossier. Les banques n'aiment pas donner ce genre d'informations
Si le chiffre est plus élevé que ta dette, t'es du bon côté... car tu pourras augmenter la dette de ta maison pour avoir des FP. Surtout ne pas mettre ta maison en garantie, sinon le domino peut s'écrouler, on sais jamais.

Ensuite tu trouves l'appartement de tes rêves (Probablement le plus difficile)

Ensuite tu prends toutes des dettes, appartement + maison, tu prends tous tes revenues, je sais pas si on peut ajouter la valeur locative, moi j'essayerais. Pour l'appartement si il est loué c'est plus simple si ce n'est pas le cas met une valeur sur le loyer qui soit correcte en fonction du lieux etc... le mieux est de regarder ce qu'il se fait dans même quartier.

Evidement pour concrétiser l'achat il faudra mettre les FP en % selon la demande de ta banque. (économie perso + valorisation maison privé)

Ensuite si ça rentre dans les exigences de la banque (les % de charges en fonction des revenus), il n'y pas de raison que ça ne marche pas.



Perso en partant d'une maison privé (3 appartements), j'ai acheté un immeuble, depuis le 1er immeuble j'en ai acheté un second, et un troisième. Sur ces trois acquisition je n'ai jamais mis un centime, j'ai toujours réussi à avoir suffisamment de marge sur les immeubles. Maintenant j'ai acheté une maison individuelle et la première est en location complète.

Quand j'ai acheté la maison individuelle j'ai mis mon 2ème pilier, car ce dernier me sert à plus rien, avec environ 35 locataires j'ai réussi à assurer l'avenir de manière définitive et maintenant je ne bosse plus (j'ai 44 ans) car je gère les immeubles.

Ce que j'ai fait parait un peu utopiste, en attendant j'ai réussi et je ne regrette rien. j'en ai essuyé des refus par les banques, il est important d'avoir un bon discours.
Je précise encore qu'a la base je suis dans l'informatique et que je n'ai aucune fortune, aucun héritage, pas d'aide de parents ou je ne sais quoi.

Alors il est claire que je t'encourage dans tes démarches ne lâches rien, ce n'est parce qu'une personne dit non que c'est non. Si tu essuies un refus, analyse le pourquoi et corrige-le pour le RDV suivant.

Dernier détail... pour acheter la première maison j'avais pas un rond. La banque nous demandait 20% de FP, j'ai fait croire que je les avais et j'avais que 10% et ça à passé...

@+++

Franky

[Courtinvest]

il est clair qu'en mettant 30 à 40% de fp, les gains finaux seront plus importants. Mais il est impératif de ne pas devoir mettre 40% de fp pour que ça soit rentable, il ne faut tout simplement pas acheté car pas intéressant comme bien de rendement! Et gare aux augmentations de taux car même si les loyers augmenteront un peu il est vrai, on ne pourra pas les augmenter de 30% si le taux de référence monte à 3,5% par exemple, et c'est là que vous vous rendrez compte que vous avez payé trop cher votre bien, et votre rendement sera quasi nul!!

Alain

[franky]

il est clair qu'en mettant 30 à 40% de fp, les gains finaux seront plus importants. Mais il est impératif de ne pas devoir mettre 40% de fp pour que ça soit rentable, il ne faut tout simplement pas acheté car pas intéressant comme bien de rendement! Et gare aux augmentations de taux car même si les loyers augmenteront un peu il est vrai, on ne pourra pas les augmenter de 30% si le taux de référence monte à 3,5% par exemple, et c'est là que vous vous rendrez compte que vous avez payé trop cher votre bien, et votre rendement sera quasi nul!!

Alain

100% d'accord, il faut rester prudent et ne pas perdre à l'esprit qu'une crise arrive plus vite qu'on le crois.

Franky

[classic25]

Hello,

Encore merci pour vos messages !

Alors j'ai rencontré le banquier. Dans les grandes lignes, j'ai eu les mêmes informations qu'ici (taux calculé sur 5%, amortissement, etc)

J'ai un accord de principe, mais pour qu'il soit plus précis, il faut que je lui présente un projet concret.

Car il y a plusieurs facteurs :

- Bien acheté bon marché / Trop cher
- Loué très facilement (Genève) / Difficilement (fin fond de la campagne du jura)
- Avec une préférence sur les biens neufs (=> moins de charges, réparations, etc)

Bref, vous aurez compris que le plus dure est de trouvez le bon rapport qualité/prix

De plus, puisque le but est :

- De ne pas laisser trainer une grosse somme d'argent à la banque qui rapport "que" 0.125%
- Prévoir notre retraite pour avoir un appartements qui demande moins de boulot qu'une maison avec un
loyer honnête pour vivre avec notre retraite.

On doit trouver un rapport qualité/prix/se voir vivre là-bas

Encore merci+++

[classic25]

Juste pour que je me "calibre"... d'après vous, le raisonnement est juste ? :

http://www.anibis.ch/fr/immobilier-vent ... 1&fcid=438

Chacun de nos appartements dispose d'une place de parc vendue au prix de CHF 50'000.- / unité et d'une cave. Des parkings à motos à CHF 5'000.- / unité et des emplacements vélos à CHF 3'500.- / unité sont également prévus.

L'immeuble est composé de :

- 9 appartements de 1.5 pièces dès CHF 295'000.- ===> 36m2
.......

Bon, c'est la place de parc la plus chère que j'ai jamais vu...
mais disons que place de parc + studio ça fait : 345'000.-

FP ==> 345'000 x 0.25 => 86'000.-
Dette ==> 345'000 x 0.75 x 5% => 259'000.-
Emprunt ==> 259'000.- x 5% ==> 12'950.- ==> 1'080.-/mois
Charge 1% ==> 3'450 => 287.50/mois
amortissement 1% ==> 3'450 => 287.50/mois

Loyer à demander : 1080 + 288 + 288 => 1'656.-

Selon anibis, le loyer moyen semble être à 1'000.- pour ce genre de studio (33m2 = 920.- sans charges + 100.- de charges)
et la place de parc moyenne à morges ==> 160.-

Donc mauvaise affaire, c'est bien juste ?
même si actuellement le taux 10ans est à 2% et qui ferait baisser le total à 432+288+288 => 1'008.- ?

[knarf68]

Si dans la théorie la banque prend un amortissement de 1%, mais avec des intérêts de 5%, dans votre calcul réel je forcerai sur l'amortissement au max, car il me semble vraiment improbable que les taux augmentent de manière violentes ces prochaines années...

A votre place je prendrais un appart ancien pas trop cher, quitte à le rénover un peu, et de toute façon dans 20 ans vous pourrez louer ou vendre votre maison et prendre un appart.

Sinon achetez une résidence secondaire en montagne que vous pourriez louer et donc amortir facilement

[Fonzerelli]

Juste pour que je me "calibre"... d'après vous, le raisonnement est juste ? :

http://www.anibis.ch/fr/immobilier-vent ... 1&fcid=438

C'est une future cage à poules ce truc, non ? Dans 20-30 ans, cela deviendra les HLM qu'on voit actuellement

Je prendrais plutôt un appart en PPE à la campagne dans un petit immeuble neuf de 3-5 appartements.
http://www.anibis.ch/fr/immobilier-vent ... 4&fcid=438

Mais bon, pour du rendement pur, je crois que le plus intéressant reste un studio ou 2 pièces dans un tour à Lausanne, si intéressé

[classic25]

D'après ce que j'ai déjà calculé, il semble que je doive commencer par un bien immobilier de petite valeur, car mes fonds propre ne sont pas infini,
et plus mon apport% est grand et moins les bénéfices sont dévorés par les intérêts bancaires..

Mais il y a des frais auxquels ont a pas discuté...

Est-ce qu'il est plus intéressant d'acheter en Valais ou sur Vaud concernant les frais de notaire totaux.

Car selon mes petits calculs, sur Vaud un bien de 300'000.- engendre 5% de frais de notaire ==> 15'000.-
Avec un bénéfice de 300.-/mois, il faudra 4ans et 2 mois rien que pour récupérer cet argent.

Sur Valais, je ne sais pas... J'ai lu qq'part 2.5% de frais... ça vous parrait possible ?

Pour finir, est-ce qu'il serait plus avantageux de trouver des projets pas encore construits et payer le notaire
sur la valeur du terrain ?

Merci pour vos conseils !!

[Sigma]

Pour la partie concernant les frais de notaires, si tu achète le terrain non construit, tes frais de notaires seront plus bas car uniquement sur le terrain, et certaine banques acceptent de les mettre dans le crédit total. Par contre, ça veux dire que tu dois suivre tout le chantier, et c'est donc un gros projet. A toi de voir ou vont tes préférences, ta disponibilité et tes envies.