Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

[classic25]

Bonjour,

Nous avons actuellement une villa 2 étages avec jardin.

Avec les taux que propose l'épargne de nos jours, genre 0.125% (!!) on s'est dit qu'il serait peut être préférable d'investir
dans un appartement 2.5p pour nos vieux jours, lorsque l'entretien d'une villa sera trop fatiguant et trop grande pour 2 personnes âgées.

Par conséquent, nous souhaiterions acheter maintenant et louer en attendant notre retraite. (dans +25ans !!)

Est-ce que vous savez si pour l'achat d'un deuxième bien immobilier (pour rendement), se fait aussi sous les même conditions ?
C'est à dire 25% de cash ? ou bien, la banque demande une plus grande garantie (30%, 40%, etc..)

Pour finir, pour le 1er achat j'ai retiré mon 2er pillier... (Pas que nous manquions de fond propre, mais parceque les 200.-/chf de rente LPP par mois de perdus, ne compensaient pas les 200.- d'économies mensuels sur le prêt hypthécaire durant 100ans... Et rien de garantie que je vive jusqu'à 95ans !! )

Donc, est-ce que le fait d'avoir retiré mon 2ème pilier, pourrait m'empêcher d'acheter un deuxième bien immobilier ?

Merci d'avance pour vos réponses et conseils !

[birdy]

Pour un deuxième bien de rendement c'est les mêmes conditions:

20 à 25% de fonds propres
Le fait d'avoir utilisé ton 2ème pilier ne change rien. Il faut juste avoir le cash.

Le calcul de la charge se fait en déduisant les loyers perçus.

2.5p à 400'000 CHF
FP à 100'000 CHF
Dette de 300'000 CHF
Loyer de 1'000 CHF

Revenu nécessaire:
(300'000 CHF x (5% + 1% amo. +1% entr.) ) = 21'000 CHF
21'000 CHF - (1'000CHF loyer x 12) = 9'000 CHF

9'000 CHF x 3= 27'000 CHF de revenu annuel nécessaire en plus que la limite que vous avez maintenant avec votre maison.

Exemple:
Si lors de la construction de votre maison, la banque vous demandait un revenu minimal de 100'000 CHF par an, et bien avec le 2.5 pc en plus il faut maintenant 127'000 CHF de revenu.

[knarf68]

Il faut voir aussi la valeur actuel de votre maison, l'amortissement que vous avez déjà fait, il n'est pas forcément nécessaire de sortir les fonds propres si votre maison peut servir de garantie. Un ami a pu s'acheter une résidence secondaire aux pays-bas avec la plus-valu de son appart, ça a juste augmenter sa dette.

[birdy]

Ah oui c'est vrai !

Mais à priori, si on a construit dans les 2 dernières années, l'immobilier n'aura pas pris 20%.
Et faire attention à ne pas s'endetter à 80% si l'immobilier venait à diminuer un peu ces prochaines années.

Par contre c'est le bon plan pour tout ceux qui ont construit, mettons entre 2000 et 2010, l'immobilier a grimpé en flèche.

La maison qui s'achetait 650'000 CHF en 2005 en vaut 850'000.- 10 ans après -> Les 200'000 font les fonds propres

[classic25]

wouaw, merci+++ pour les réponses rapide.

J'ai rdv avec notre banquier actuel ce vendredi, voir ce qui est possible de faire.

En effet, notre maison a certainement pris une plus-value (Notre voisin vient de partir en faisant +100'000.- de bénéfice
et contrairement à lui, nous avons investit dans une extension qui a ajouté 12m2 de surface au salon.)

Donc à voir.. reste à trouver un 2.5p à de bonnes conditions
=> La pluspart des construction neuves en ppe, ont des prix (d'après moi) très surfaits (si on compare au prix des villas avec jardin et garage)

A part ça, quel est le calcul à utiliser pour fixer un loyer ?

D'après moi, pour reprendre l'exemple de Birdy.
Dette 300'000 au taux de 2% ==> 6'000.- chf ==> 500.-/mois
400'000 à 1% amortissement ==> 4'000.-chf ==> 333.-/mois
400'000 à 1% entretien ==> 4'000.-chf ==> 333.-/mois (pour les éventuels répartion du lave-vaissel, frigo, cuisinière, etc..)

Loyer final ==> 500 + 333 + 333 + charges mensuel ppe + (Il y a des assurances à payer de ma poche ?) + % petit bénéfice (combien) ?

[birdy]

Pour le loyer c'est subjectif.

Il faut voir combien se loue le même type d'objet dans la même région sur anibis ou comparis.

Après en théorie il y a un loyer maximal admissible par la loi:
http://d-l.ch/fr/articles/bien-immobilier-de-rendement
http://www.hausinfo.ch/fr/home/droit/dr ... arges.html

En pratique, si il y a un preneur pour un loyer donné, l'affaire est réglé. Ensuite, si le locataire qui vient d'entrer conteste son loyer, le calcul précédent fera foi devant la loi.

Mais bon, si le locataire fait opposition dès son entrée, ça n'augure rien de bon pour les relations futures.

[knarf68]

Effectivement tout dépend ou tu te trouves, mon ami est à Genève et son appart, à la valeur du marché, avait presque doublé en 5 ans, mais depuis ça s'est tassé un peu...

Pour le loyer, effectivement c'est subjectif, dans un immeuble en face de chez moi construit il y a environ 10 ans (toujours sur Genève), l'appart en attique se négociait neuf à environ 1,2 millions CHF (env 150m2 + belles terrasse env 70 m2), je l'ai vu sur une annonce de location à CHF 7'500/mois. Cela n'a rien à voir avec les taux hypo en cours. Si on applique ton calcul je te laisse trouver la marge....

[Arkip]

Calculer un loyer est un casse-tête sans nom. On y a été confronté dernièrement.

Tu as plusieurs façons de le calculer (en gros) :
- selon le marché local (ce qu'on a pris, 2 appartements identiques en surface au nôtre sont déjà loués dans notre ppe, on s'est donc alignés)
- selon un calcul savant de rendement, tes fonds propres multipliés par le taux hypothécaire de référence + 0.5 %, mais dans notre cas on se retrouvait à faire un loyer ridiculement bas par rapport à la région. Et notre taux hypothécaire datant de 2009 on y perdait beaucoup, ça ne nous laissait quasi aucun bénéfice.

Le plus simple, selon moi, si ton projet est sur le canton de vaud, c'est d'adhérer à la chambre vaudoise immobilière et d'aller à un rendez-vous de leur consultation juridique. Par exemple, ici ils ont contrôlé que j'avais rempli correctement le bail et validé ce que j'avais mis en conditions particulières.

[classic25]

Merci beaucoup, ça m'aide à nous mettre au claire dans nos réflexions...

Je pense que pour nos calculs on va chercher un compromis entre [Tout les frais divisés par 12] et [les loyers actuels pour un bien similaire dans le quartier]

Encore merci

[Courtinvest]

bonjour,

N'oubliez pas une chose, les banques demandent idéalement à ce que le futur loyer couvre vos charges avec un taux calculé entre 4,5 et 5% + amort. + frais d'entretien d'immeuble, donc avec 300'000frs de dettes comme calculé plus haut, il faudrait que le loyer soit de 21'000frs net hors charges par année! Sinon, celles-ci vont devoir se baser sur vos revenus et autres charges hypothécaires, il faut juste en tenir compte.
je suis également courtier en immobilier et je déconseille d'acquérir un appartement si en plus il est en qualité location!! Si c'est un appartement à vendre en PPE, là c'est différent car les normes sont plus sévères et sa valeur sera plus facilement justifiée. il faut toujours penser à le revente!
Donc si vous achetez un 2,5pces à 400'000frs et vous ne le louez pas plus de 21'000frs par an net, ce qui est relativement difficile selon la région, vaut mieux laisser tomber car quand les taux remonteront, votre rendement sera nul!! et sans oublier que vous n'êtes pas encore passé par la case impôt!!

Alain