Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

[franky]

Hello,

J'ai pas suivis tous les débats en détails.
Concernant le rendement, c'est compliqué car chacun compte comme il le pense et comme ça l'arrange.

En ce qui me concerne c'est assez simple, car quand j'encaisse 100'000.- de loyers charges comprises, je peux garder 50'000.-, on peut pas plus simple... En gros je peux grader 50% des locations brut. Les autres 50% vont servir à payer la banque, les taxes, les charges des immeubles, en faite toutes les factures, sauf les impôts.

Pour calculer un rendement je ne part pas sur la valeur du bien, car cette valeur est variable, donc je me base sur la dette. Sur mes dettes j'ai un rendement net de 8%. Pour 200'000 CHF de dette j'ai 16'000 CHF de bénéfice avant impôts.

Réellement si on veux parler de rendement, afin de pouvoir comparer avec n'importe qu'elle autre placement, il faut partir uniquement sur les fonds propre. Du coup je suis vers les 40% de rendement net sur la mise de base. (remboursé en 2,5 ans)

Faut tenir compte que dans l'immobilier, il y a cette particularité, le gros de l'investissement est fait par la banque. C'est cool car on gagne des sous avec l'argent des autres... je ne connais pas d'autre business ou c'est comme ça. Avec la baisse des taux le phénomène est amplifié.

Voilà pour ma contribution sur le rendement pur d'un bien immobilier.


Franky

[Kylian36]

Pour un deuxième bien de rendement c'est les mêmes conditions:

20 à 25% de fonds propres
Le fait d'avoir utilisé ton 2ème pilier ne change rien. Il faut juste avoir le cash.

Le calcul de la charge se fait en déduisant les loyers perçus.
convention
2.5p à 400'000 CHF
FP à 100'000 CHF
Dette de 300'000 CHF
Loyer de 1'000 CHF

Revenu nécessaire:
(300'000 CHF x (5% + 1% amo. +1% entr.) ) = 21'000 CHF
21'000 CHF - (1'000CHF loyer x 12) = 9'000 CHF

9'000 CHF x 3= 27'000 CHF de revenu annuel nécessaire en plus que la limite que vous avez maintenant avec votre maison.

Exemple:
Si lors de la construction de votre maison, la banque vous demandait un revenu minimal de 100'000 CHF par an, et bien avec le 2.5 pc en plus il faut maintenant 127'000 CHF de revenu.

ah bon! merci pour toutes ces informations

[Sigma]

Bonjour à tous,

Je reviens ici pour annoncer qu'on a ENFIN fini toutes les démarches (trouvé le bien, le financement, une date de signature notaire)

Il semble que la partie la plus difficile est effectivement de trouver un bien avec un prix correcte...
Car j'ai vu des prix pour studios tellement haut, que pour gagner un peu d'argent, il faudrait louer très haut (donc très peu de chances de trouver un locataire )...Et les bonnes affaires disparaissent vite...

Coté financement, très peu de choix, si on enlève les établissements qui ne prêtent (qu'aux riches) pas pour les bien d'investissement.
On a signé BCV pour du 1.3%/7ans et 20% de FP. (ce qui est pas mal en rapport à ce que j'ai eu ailleur).
Une petite perte à tenir compte étant donné qu'il faut payer 350.- de frais de dossier et que je dois ouvrir un compte qui est rétribué à 0% d'intérêt (Par contre 12% si je suis débiteur... on voit tout de suite qui commande en Suisse/Politique )

J'ai refait tout les calculs avec les coûts réels et pour finir, je dirais que si on a de l'argent qui dort sur un compte, le studio est bon placement longterme par rapport au compte bancaires rétribué au lance pierre. Par contre, si on souhaite arrêter de travailler grâce à ça, il faudrait en acheter une dizaine

Par exemple, l'argent de loyer que je vais toucher pendant ~14mois va juste servir à payer les frais de notaires...

En tout cas, merci à ceux qui ont pris la peine de me répondre !

Hello,

alors quel est le bilan après 2 ans? Je commence aussi a me poser ce genre de questions d'investissements.

Merci

[classic25]

Après 2ans, rien n'a changé par rapport à mon précédent commentaire.

- Les bonnes affaires sont très très rares à trouver (rapport prix d'achat\montant loyer).
- Il faut compter une bonne année de foutue qui permet uniquement de rembourser le notaire.
- Le bénéfices final\long terme n'est pas garantit (suffit de tomber sur un mauvais locataire, gros travaux, pas de locataires pendant x mois, voir à combien pourra être revendu le bien un jour)

A cause du dernier point, actuellement on ne touche pas l'argent du loyer reçu.

Je dirais que niveau risque on est entre les actions (risqué) et obligations(sûr 100%)

[Sigma]

Après 2ans, rien n'a changé par rapport à mon précédent commentaire.

- Les bonnes affaires sont très très rares à trouver (rapport prix d'achat\montant loyer).
- Il faut compter une bonne année de foutue qui permet uniquement de rembourser le notaire.
- Le bénéfices final\long terme n'est pas garantit (suffit de tomber sur un mauvais locataire, gros travaux, pas de locataires pendant x mois, voir à combien pourra être revendu le bien un jour)

A cause du dernier point, actuellement on ne touche pas l'argent du loyer reçu.

Je dirais que niveau risque on est entre les actions (risqué) et obligations(sûr 100%)

Merci beaucoup pour ton retour. Ca calme

Si je comprend bien tu perd de l'argent pour l'instant... C'est plutôt difficile comme situation du coup... Bon courage!


J'ai commencé de mon côté les contacts avec mon banquier et je vais voir ce que je peux tirer d'eux. J'aime bien la technique a franky, on verra

[classic25]

J'ai écrit que c'était un investissements moins risqué que les actions !
Je me suis peut être mal exprimé. Ce que je voulais expliquer par exemple c'est qu'à ce jour le compte affiche 20'000.chf
Le notaire a couté 12000. Donc au fait après 2ans, je n'ai que réellement gagné que 8'000.-

Le bien a couté 220000. Si à la revente il part à 212000. J'aurais juste perdu du temps.

S'il faut un jour refaire la cuisine, c'est encore vite quelque milliers de francs qui s'envolent et qui réprésentent une dizaine de mois de loyer net (après déductions charges, intérêts banque, impots, etc)

Du coup, le bénéfice actuel n'est pas encore sûr à 100% et on préfère ne pas toucher à l'argent du compte.

C'est aussi pourquoi le prix d'achat EST TRES IMPORTANT.. Car certains propriétaires vendent leur bien beaucoup trop chers (encouragé par des courtiers) et si vous achetez à ces prix, ça sera à vous de trouver un second pigeon le jour de la revente.

N'importe qui qui vends sont bien espère finir en beauté avec une belle plue-value.

Mais du coup, c'est le derniers acheteurs qui endosse le risque de ne pas trouver le prochain acheteur prêt à payer encore plus cher de quelque milliers de chf

[Courtinvest]

bonjour,

je suis également courtier en immobilier et quand j'ai des gens qui viennent me voir pour financer un achat d'un bien de rendement avec un rendement brut de moin de 4%, je leurs dis que c'est mauvais!!! Ils me regardent avec de gros yeux en me disant que sur leur compte épargne, ils ont zéro !! Je leurs dis que justement en enlevant le coût de l'hypothèque, les charges PPE, taxe et divers, si le rendement brut n'est pas au moins de 4,2%, en bien le rendement net avant impôt va être entre 2.5 et 2,8%, bien sûr il faut ou fraudra prévoir un budget entretien ! Je propose des placements avec une grosse protection qui rapportent entre 3 et 4% facilement donc il est clair que l'immobilier reste intéressant mais attention au prix d'achat et situation géographique sans oublier que les loyers ont tendance à baisser !!!!

A bon entendeur…

Alain

[classic25]

Exactement. La pluspart des biens sont vendu trop chèrs. Soit ils font mirroiter un loyer surréaliste (quel locataire va mettre 1500/mois pour un studio de 25m2 ?).

Soit ils parlent d'un rendement brut Théorique, mais suffit que ça ne soit pas loué pendant 1-2 mois ou qu'il faut faire des travaux ou remplacer le lave-vaisselle pour que votre taux de rendement s'effondre.

[knarf68]

Qu'en est-il de studio dans les stations de montagne? comment calculer un rendement sur un bien de location de vacances 11 mois sur 12?

[classic25]

Qu'en est-il de studio dans les stations de montagne? comment calculer un rendement sur un bien de location de vacances 11 mois sur 12?

La formule est la même, exemple rendement annuel sur 5ans :
+ Loyers annuel encaissés
- charges PPE annuelles
- interêts bancaires annuels
- frais notaire /5

En rapport avec l'argent investit = rendement brut

A noter qu'après 5ans, le rendement sera meilleure car le notaire sera remboursé.

Faut ensuite enlever les impots qui passent dessus. (Moi je compte 20%) pour avoir un rendement net