Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

[knarf68]

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La formule est la même, exemple rendement annuel sur 5ans :
+ Loyers annuel encaissés

Une idée de comment calculer un loyer annuel sur des locations de vacances à la semaine?

[classic25]

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La formule est la même, exemple rendement annuel sur 5ans :
+ Loyers annuel encaissés

Une idée de comment calculer un loyer annuel sur des locations de vacances à la semaine?

Loyer annuel = total des loyers encaissé durant l'année

Si le loyer à la semaine est de 1000.- et que tu loues un quart de l'année, le loyer annuel sera de
52/4 x 1000 => 13'000

[knarf68]

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Une idée de comment calculer un loyer annuel sur des locations de vacances à la semaine?
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Loyer annuel = total des loyers encaissé durant l'année

Si le loyer à la semaine est de 1000.- et que tu loues un quart de l'année, le loyer annuel sera de
52/4 x 1000 => 13'000
[/quote]

Je vouslais surtout dire, comment présenter la chose à son banquier et que prendre comme loyer. Je n'ai jamais eu de bien à la location donc je n'ai aucune idée de comment procéder. Ou peut-on trouver des renseignement sur les loyers net après avoir enlevé frais de gestions, taxes et autres?

Ce bien serait un studio (voir deux) dans une station thermale valaisanne...

[Courtinvest]

Bonjour,

eh bien malheureusement pour des biens de rendement à la semaine comme vous avez, c'est délicat pour les banques, ils risquent bien de prendre le loyer moyen qu'ils ont sur leur tabelle en fonction des m2, et prendre qq semaines par an en restant très prudent!!! et là, c'est pas top, car il vous faudrait mettre pas mal de fonds propres. Ou alors le propriétaire actuelle faisait déjà de la location saisonnière et peut vous donner des relevés….

en plus certains établissements ne veulent pas financer ce type de bien!

Alain

[Sigma]

Bonjour !

je viens de visiter mon premier bien de rendement, et je doute que l'investissement soit intéressant. J'aurais bien voulu valider les calculs.

Le bien est a 340'000 pour un 2.5 pièces.

340'000 *0.25 = 85'000 (apport en FP nécessaire)
Emprunt : 340'000 * 0.8 = 272'000

Loyer actuel de 1'375, mais les charges sont hautes (~290 de charges, et 120 pour renflouer le fond de rénovation), donc loyer net : CHF 965.-

Donc si je veux savoir si mon investissement est rentable, je pensais faire le calcul suivant (merci d'avance pour vos commentaires):

Revenu annuel : 965*12 = 11'580
Intérêts banquaires (1.5%) = -4'080 (et a 4.5% : -12'240)
Amortissement (1% de la dette) : -2'720
Frais généraux (0.8% du bien) : -2'720
Revenu net : 2'060 CHF (ou -6100 si les taux remontes dans dix ans et que j'ai pas remboursé).

Du coup ce bien n'est pas vraiment rentable, mais j'aurais été intéressé d'avoir vos commentaires sur le calcul
Avez vous un calcul empirique pour prendre en compte la charge fiscale?


On m'a aussi affirmé que le fond de rénovation pouvais diminuer (le montant alloué chaque année), mais il faut bien mettre une partie du loyer dans ce fond non? Il y a des règles à ce sujet?

[Courtinvest]

bonjour

alors votre calcul est un peu faux. Vous ne devez pas enlever les charges PPE du loyer de 1375frs, si celui-ci est bien le loyer hors charges !!! on prend toujours le loyer net! Personnellement en tant que courtier immobilier également, je conseille à mes clients de prendre un rendement brut de 4,5% toujours sur les loyers nets !!

après il faut calculer le rendement sur fonds propres si vous désirez le comparer à un placement de capitaux, et là, comme les taux sont très bas, moins vous mettez de fonds propres, plus le rendement sur ces fonds propres est meilleur !!

Alain

[classic25]

Moi je fais simplement le rapport entre l'argent qui entre dans ma poche et celui que j'ai dû sortir de ma poche pour avoir le rendement.

Donc en gros le loyer cc. encaissé moins les charges PPE. Ensuite j'enlève les intérêts bancaires. Et enfin j'enlève encore 20% pour les impots, taxes et imprévus.

Ça sera l'argent qui va me rester. (=A)

Sauf que j'ai encore dû payer le notaire ! 5% !
Donc je prends cette somme et je la divise par 5 (=B)

pour avoir un taux de rendement sur les 5 premières années.

Par rapport aux 25% de fond propre que j'ai sortit.(=C)

Rendement = 100% / C * (A-B)

Après 5ans le rendement sera meilleure car le notaire sera "remboursé"
(C = 20%)
Rendement = 100% / C * A

Ps : j'ai choisis 5ans, car c'est la durée du contrat d'hypothèque.

[Sigma]

Merci pour vos deux réponses et compléments d'informations sur mes calculs !

Je continue mes reflexions sur le sujet et mes projections !

(sans compter les risques de non location, de rénovation du bâtiment, etc...) c'est pas si simple de trouver un bien adéquat

[Angelo]

Bonjour. Déjà bonne année! Que 2021 soit bien meilleure que 2020.

J'ai lu tous les avis donnés ici mais je n'ai pas trouve réponse à une question que je me posais. Je crois que personne n'en a parlé.
Ma question de base était: quel % de fonds propres doit-on avoir pour l'achat d'un 2ème bien en sachant qu'on passe à un bien commercial?

J'ai entendu parler de 25%. Est-ce exact?

Merci

[Courtinvest]

bonjour,

oui, depuis 2020, il faut 25% de fonds propres pour un bien de rendement. Mais le bien n'est pas autoporteur donc les banques vont tenir compte de votre situation et si celle-ci ne permet pas de compenser, on va facilement vous demander 30 à 35% de fonds propres !! Donc les 25% de f.p. ne sont pas à prendre comme base !

les établissements prennent également un rendement brut de 5% voir plus !! donc à ce jour trouver un bien avec un rendement brut de 5% est difficile ou il aura besoin de rénovations rapides donc pas un bon calcul, c'est également le pourquoi les 25% de f. p. sont à prendre avec des pincettes.

Alain