Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

[franky]

Bonjour,

J'ai trouvé un bien avec un bon rendement (d'après les calculs du banquier, même avec un taux théorique de 5%, avec le loyer du locataire actuel, il s'autofinance avec même un joli bénéfice en fin d'année)

Hello,

Perso, je ne cherche pas forcément le taux le plus bas pour la partie Business. J'ai toujours fait assez court maxi 3 ans, afin d'avoir une certaine liberté si je souhaite quitter ma banque.

Car dans la partie Business quand le taux est un poil moins bon c'est moins important que pour un bien "privé". Un bien privé quand on perd 100.- par mois, on doit les sortir du porte monnaies. Par contre dans la partie Business quand on perd 100.- c'est pas un payement directe mais un manque à gagner. C'est moins douloureux.

Du coup pour la partie Business je négocie moins avec la banque. Je n'ai jamais mis en avant le montant total de la dette pour mettre de la pressions. Je préfère garder la carte pressions au cas ou, on sais jamais. Faut toujours garder des cartes dans son jeux.

Maintenant que tu as trouvé un bien on sais pas, dans 5 ans, d'un coup tu as une autre opportunité qui devras se faire via une autre banque. Le but est de pouvoir opérer un changement le plus simple possible.

Enfin c'est comme ça que je fonctionne, c'est pas forcément la bonne méthode.

@+

Franky

PS: j'ai éditer mon message car à la dernière ligne j'ai oublié le "pas" c'est un peu prétentieux

[classic25]

J'ai découvert une nouvelle banque récemment, la banque du Léman. Ce sont des français derrière, mais tant qu'ils prêtent à bon taux....
Ils ont un bon produit, libor avec taux maxi
https://www.banqueduleman.ch/fr/Notre-o ... r-avec-cap

Je les contacterai sans doute une fois la construction finie...

Oui, j'ai aussi découvert son existence par hasard via le site comparis. Si jamais, ça peut intéresser quelqu'un, voici le lien :

https://fr.comparis.ch/hypotheken/zinss ... leich.aspx

A ce propos, on trouve aussi une "banque virtuelle" (?) qui propose des hypothèques. Ca s'appelle HypoPlus... est-ce que quelqu'un connait ?
(rien trouvé comme expérience sur ce forum). D'après comparis, il pourrait proposer du 1.37% pour 10ans, ça fait rêver
(J'ai envoyé un mail, je verrai bien s'ils me répondent).

@Franky, puisque le but c'est le rendement, ça serait logique de chercher le meilleure prix de revient non ?
(surtout que pour l'instant je n'ai les moyens d'investir que dans un seul bien )
Et ça me gêne que le but est de gagner de l'argent et devoir perdre une partie des bénéfices, car la banque te demande de souscrire à
des packs maison. (Le CA demande à souscrire à ActivePack 18.-/mois ou laisser 10'000.- dormir sur le compte)

Franchement c'est un peu tordu comme méthode je trouve... c'est comme leur truc de faire un taux d'appel de 1.69% et ensuite te balancer des pénalités.
Normalement la méthode honnête et de faire un taux d'appel de 1.89% et ensuite éventuellement te faire un rabais si tu as dossier excellent.
Car autrement, autant faire des taux de 0.5% 10ans et ensuite t'obliger à souscrire à un pack gestion à 999.-/mois

Par contre bonne idée de ne pas mettre les cartes sur la table tout de suite . Pour les prochains entretiens, je vais partir sur des FP minimaux légaux (20%) et une petite durée (3ans). Voir ce qu'ils me proposent et ensuite voir s'ils font un rabais en augmentant la durée ou les FP.

Demain j'ai rdv avec la Poste. lLeurs taux ne sont pas mauvais et j'ai déjà mes comptes chez eux (J'économiserais ainsi peut être sur des abonnements superflus. ?). Je reviendrais raconter la suite si jamais mon expérience peut être utile à qq'un

[knarf68]

Je me suis aussi fais avoir à la BCGE, avec les taux publié... les conditions sont quasi impossible à atteindre, le conseiller m'a même dit en riant qu'il n'avait jamais eu un client les ayants obtenus. En plus, par ma boîte j'ai théoriquement un rabais de 0.3% sur les taux, et bien en fait non, c'est aussi basé sur des règles de solvabilités (non publiées), et en plus ils ont des taux planché, eux aussi non publiés. Donc impossible d'avoir vraiment des taux plus intéressants que les autres établissements... ils se sont bien gardés de me le dire lors de nos discussions initiales, ce n'est que lorsque j'ai transféré mon crédit hypo de l'UBS que j'ai découvert tout ça... entre temps j'avais acheté des fonds de placement chez eux, des actions de la BCGE, compte salaire, etc....

Je le regrette et je n'attend que la fin de la construction et du crédit qui va avec pour aller voir ailleurs, en sachant que j'aurai une pénalité sur mon crédit existant....

[quickborn]

Migros est à 1.88% à ce jour si jamais. https://www.migrosbank.ch/fr/personne-p ... -fixe.html

oui... mais ils demandent maintenant 50 % de fonds propres pour un appartement mis en location... ;-(

[Sigma]

HypoPlus, ce que j'ai compris, c'est qu'il font office "d'agent", ils cherchent les meilleurs taux dans les banques et se prenne une commission. Enfin, j'ai peut être mal compris...

[franky]

Je n'ai pas d'actions dans son entreprise et je ne le connais pas, mais il y a un utilisateur dans ce forum qui, si j'ai bien compris, est courtier dans ce domaine.

Sans lui faire de la pub, le but étant d'élargir les possibilités, pourquoi pas lui demander son avis ?

Concernant les fonds propre, en règle général pour le Business les conditions sont un peu supérieur que pour une maison privé. La nature de l'achat va aussi jouer, par exemple si il y a des commerces ou bureaux dans les locations, le risques n'est pas le même.
Pour les taux c'est pareil, toujours en fonction du risque, ce qui est logique.

Les banques gagent plus avec du Business qu'avec du privé, pour moi rien de surprenant, c'est même normal car pas le même marché.

Franky

[classic25]

HypoPlus, ce que j'ai compris, c'est qu'il font office "d'agent", ils cherchent les meilleurs taux dans les banques et se prenne une commission. Enfin, j'ai peut être mal compris...

J'ai reçu leur réponse ce matin (moins de 48h00), effectivement en lisant la réponse il s'agit de courtiers :

Pour négocier des offres le montant hypothécaire doit être du moins CHF 350'000.-- autrement les institutes financiers ne nous donnent pas d'offre.

Donc j'imagine que le taux à 1.37% qu'ils affichent était pour un client au revenus et situation exceptionnels/formidable.

@Franky, (Courtinvest est sûrement très bien ) En ce qui concerne ma propre expérience, pour notre maison, sur conseil d'un ami nous avions commencé avec un courtier... Et seuls nous avions réussi à obtenir un bien meilleure taux que sa proposition finale.

Si je me rappel bien il avait proposé :

- Crédit Agricole taux normal (à l'époque le seul point positif du CA c'était l'apport d'uniquement 10%)
- Raiffeisen taux cher
- UBS taux super cher.

et avait fini par nous conseiller UBS avec 0.4% de rabais (ce qui battait le CA de 0.1%). Sauf qu'à l'UBS il faut vendre son âme (pack famille super cher avec carte de crédits, comptes, etc... chez eux) et rien ne garantissait qu'à la fin du contrat, je puisse resigner pour -0.4%.
(on avait choisit 3ans, 5ans et 10ans).

C'est un peu la blague : "aujourd'hui offre exceptionnelle, à la place de 3x plus cher qu'ailleurs, nous faisons seulement 2 fois plus cher !" )

De mon coté, j'avais fait des demandes d'offres et sur 7 banques/assurance 6 avaient acceptés sans soucis. (seul banque Migros avait demandé un peu plus de fond propre) et avec de bien meilleures taux (et pourtant je suis loin d'être un pro).
Et la pluspart je n'avais communiqué que par émail et reçu un documents par la poste à signer pour accepter la proposition (donc 5 minutes de boulot pour envoyer un mail + tout les documents scannés )

J'en ai conclu que :
- L'avantage du courtier c'est si votre dossier est "mauvais", il peut éventuellement vous aider
- Le désavantages est que le courtier ne demande des offres qu'auprès des institutions qui sont d'accord de travailler avec lui. (donc on rate de supers banques/assurances qui ne sont pas sur leur liste). De plus, de notre cas... le seul rabais obtenu était auprès de UBS (Quand j'ai vu le courtier tutoyer le banquier UBS, je me suis demandé si c'était pas du copinage ?)

Le gag c'est que 3 mois plus tard il m'envoie une facture de presque 6'000.- CHF (pour deux heures de boulot ?? ). Autant dire que je n'ai jamais payé et qu'il n'a jamais osé envoyer un rappel.

Mais il s'agit de ma seul et unique expérience et il y a surement des courtiers plus compétent qui obtiennent des super rabais impossible à obtenir si on rencontre la banque perso. (Y a t il des expériences avec courtier positives sur le forum )

[classic25]

D'après mon entretien, les conditions de le Poste sont légèrement plus avantageuses que le Crédit Agricole :

- Même taux (Pas de pénalités)
- Pas besoin de payer des frais de dossier + frais analyse du bien

[Sigma]

Ils t'ont proposer quel taux? de mon expérience, ces 2 dernières années, plus personnes que je connais sont aller les voirs, mais ils leurs proposait pas des taux super.

[classic25]

Les taux officiels qui se trouvent sur leur page (par exemple 1.3% pour 5ans)

En ce moment, Postefinance propose des taux en bas de la fourchette par rapport aux autre banques (tableau Comparis)