Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

[Courtinvest]

bonjour ,

les frais de gérance sont en règle générale de 5% des loyers encaissés, mais attention pour un studio, à mon avis, ça sera plus que ça.

Alain

[classic25]

Merci !

5% c'est énorme quand même
(par rapport à l'argent net qu'il reste après toutes les déductions de frais, intérêts, impôts, etc..)

[quickborn]

Surtout qu'en général ils facturent encore en plus les autres services (relocation de l'appartement p.e.) et rajoutent leur marge aux éventuels travaux à faire. Le meilleur conseil que je puis te donner est de le gérer toi-même, mais par contre inscris-toi à la chambre immobilière de ton canton et documente-toi à ce sujet (ils ont des brochures disponibles sur plusieurs thèmes liés à l'immobilier, tel que comment remplir un contrat de bail).

Au fait dans ton calcul de rentabilité il me semble que tu as oublié de mettre l'impôt foncier (ou est-ce intégré dans les 20 % d'impôts ?).

Autrement ce qui serait vraiment intéressant pour tous je pense, serait d'avoir les chiffres concrets et non pas uniquement les pourcentages (mais si tu veux pas les donner pas de souci).

[Fonzerelli]

Ca m'a quand même l'air compliqué par rapport à un portefeuille moyennement agressif (genre 10% de gains envisagés)…

[classic25]

on m'a conseillé de prendre 20% pour le calcul... (je ne sais pas s'il contient l'impôt foncier, mais celui-ci représent 1.5o/oo de l'estimation fiscal http://www.vd.ch/themes/etat-droit-fina ... s/foncier/)
de toute façon, pour avoir les chiffres finaux, faudra attendre une année... voir à la revente (éventuellement gain immobilier ?)

10% sur un portefeuille, ça doit pas être si facile à obtenir avec 0% de risque de tout perdre

[arxendal]

Ca m'a quand même l'air compliqué par rapport à un portefeuille moyennement agressif (genre 10% de gains envisagés)…

Pour toucher 10%, faut quand même être très agressif par les temps qui court. Je lisais encore ce matin que les projections de portefeuilles classiques sont entre -0.5% et 2.5% pour cette année.

Exemple à la louche pour un bien immobilier :
On trouve facilement des appartements neufs de 4.5 pcs et 100m2 pour 450'000 CHF dans la campagne en Suisse romande. Un tel bien se louera sans problème à 1500 CHF hors charge.

Donc 90'000 CHF pour un loyer annuel de 18'000 CHF. On enlève les intérêts d'une hypothèque à 1.5% à 10 ans, soit 5400 CHF. Reste 12'600 CHF. A ce stage le rendement est de 14%

Quels sont les frais qui restent ? Fond de rénovation (combien ?) ? Impôts ?

Si quelqu'un a les chiffres manquants je suis intéressé.

[Fonzerelli]

Fond de rénovation : minimum 0.3% par an

[quickborn]

Exemple à la louche pour un bien immobilier :
On trouve facilement des appartements neufs de 4.5 pcs et 100m2 pour 450'000 CHF dans la campagne en Suisse romande. Un tel bien se louera sans problème à 1500 CHF hors charge.

Donc 90'000 CHF pour un loyer annuel de 18'000 CHF. On enlève les intérêts d'une hypothèque à 1.5% à 10 ans, soit 5400 CHF. Reste 12'600 CHF. A ce stage le rendement est de 14%

Quels sont les frais qui restent ? Fond de rénovation (combien ?) ? Impôts ?

Si quelqu'un a les chiffres manquants je suis intéressé.

450'000 CHF pour un 100 m2 me semble quand même très bon marché (bon 1500 CHF pour un 4.5 pièces aussi )

Il faut compter :

- à la louche 50 CHF par m2 de charges PPE (y compris contribution au fonds de rénovation) soit 5000 CHF de moins
- un amortissement de 1 % soit 3600 CHF
- impôt foncier 500 CHF (estimation; le taux dépendant de la commune)
- impôt - avec un taux marginal à 25 % - 2250 CHF

Ce qui fait que cela générera 1250 CHF par an sans compter bien sûr les éventuels frais de gérance ou de première mise en location ou d'éventuels défauts de paiement de la part du locataire ou éventuelles réparations à faire dans l'appartement... Donc en pratique le risque d'avoir un rendement négatif n'est pas négligeable...

[arxendal]

Ok, merci pour les chiffres.

Qu'est-ce qui est inclus dans les charges PPE ?

Finalement, en prenant en compte le fait que l'amortissement est payé par le locataire et va donc dans la poche du propriétaire, ça fait un revenu net de 4850 CHF par année, soit 5.4% de rendement. Ca reste acceptable.

[classic25]

En ce qui me concerne, dans les charges PPE, il y a aussi le fond de rénovations => frais de gestion, concierge, futurs travaux,etc..
avec une participation en 0/00 selon le nombre d'appartement et m2.

Pour mon studio, c'est 6/00... donc même si un jour il y aurait 200'000.- de travaux à effectuer, je ne devrais participer "que" de 1'200.- CHF pour l'année.

Le reste des charges habituelles sont payées par le locataire.

J'ai aussi compté dans ma poche l'amortissement (que je ne pourrait toucher que le jour de la revente)

A mon avis, chaque projet est différent et pour avoir un rendement réel et définitif, le chiffre sera connu uniquement à la revente.
(éventuelle plus value à la vente, remplacement des appareils de cuisine, travaux de peinture, locataire soigneux/pas soigneux, studio loué 365/365, etc...)

Mais quand je vois que la banque propose 0% d'intérêt sur le compte courant (et 0.025% l'épargne !), le rendement ne pourra jamais être pire !