Hello,
J'ai pas suivis tous les débats en détails.
Concernant le rendement, c'est compliqué car chacun compte comme il le pense et comme ça l'arrange.
En ce qui me concerne c'est assez simple, car quand j'encaisse 100'000.- de loyers charges comprises, je peux garder 50'000.-, on peut pas plus simple... En gros je peux grader 50% des locations brut. Les autres 50% vont servir à payer la banque, les taxes, les charges des immeubles, en faite toutes les factures, sauf les impôts.
Pour calculer un rendement je ne part pas sur la valeur du bien, car cette valeur est variable, donc je me base sur la dette. Sur mes dettes j'ai un rendement net de 8%. Pour 200'000 CHF de dette j'ai 16'000 CHF de bénéfice avant impôts.
Réellement si on veux parler de rendement, afin de pouvoir comparer avec n'importe qu'elle autre placement, il faut partir uniquement sur les fonds propre. Du coup je suis vers les 40% de rendement net sur la mise de base. (remboursé en 2,5 ans)
Faut tenir compte que dans l'immobilier, il y a cette particularité, le gros de l'investissement est fait par la banque. C'est cool car on gagne des sous avec l'argent des autres... je ne connais pas d'autre business ou c'est comme ça. Avec la baisse des taux le phénomène est amplifié.
Voilà pour ma contribution sur le rendement pur d'un bien immobilier.
Franky