Achat d'une maison avec reprise d'hypothèque

[Ledog]

Bonjour, j'me vous fais part de mon soucis afin d'avoir vos avis et éventuellement des aspects auxquels je n'ai pas pensé.

Nous sommes intéressés par une maison individuelle récente (6 ans), qui affiche un prix assez intéressant par rapport aux autres objets sur le marché. Notamment du fait de la superficie du terrain, des atouts de la maison et de la qualité des équipements.

Seulement voilà, le prix est conditionné à la reprise de l'hypothèque des vendeurs, pour 468000.- à 2,25% pendant encore 4 ans. Ceci pour qu'ils n'aient pas à payer la dédite auprès de leur banque. Ils ont divorcé et doivent vendre pour repartir chacun de son côté en location. De plus, les vendeurs avancent comme argument qu'ils nous offrent gracieusement la cédule hypothécaire d'un coût de 5'000.-

Hors, aujourd'hui, je pourrais obtenir un bien meilleur taux avec une hypothèque toute neuve à moi. J'ai calculé que la perte pour nous sur 4 ans serait entre 12'000 et 15'000.- . Donc même si je dois repayer une cédule à 5'000.-, je suis encore gagnant.

Le dilemme est le suivant: on veux faire une offre d'achat, car la maison nous plaît vraiment. Mais on a peur que si on refuse la reprise d'hypothèque, les vendeurs n'entrent pas en matière. On ne me dit pas le prix sans la reprise d'hypothèque, mais comme on est proche de la limite de notre budget, on pense que ce serait au dessus.
Je trouve regrettable qu'on me demande à moi de payer pour les conséquences de LEUR divorce.

Ce qui m'inquiète en cas de repris de l'hypothèque:
- coût supplémentaire pendant 4 ans comme indiqué plus haut
- inconnue quant au taux qu'on aura dans 4 ans
- comme un veut prendre un peu plus que 468'000.-, la banque va nous faire un autre taux sur le supplément (~32'000.-) et ça risque de ne pas être un super taux non plus.

Que faire à part laisser la maison nous passer sous le nez?

[kickback]

Oui, le taux est élevé et comme tu le dis si bien: l'inconnue du taux dans 4 ans ....

Pour la cédule hypothécaire, nous on l'avait offerte aux acheteurs. Perso, je ne connais personne qui l'ait vendue à part.

Evidemment, ils essaient de récupérer le plus possible leurs billes. Mais bon, payer les pots cassés de leur divorce: bof bof quoi !

Perso, je laisserais tomber.

[Courtinvest]

Bonjour,

il est clair qu'à 4ans, je peux sans autre avoir des taux à 1%, donc sur 468k d'hypothèque à 2,25%, c'est 23'400frs que vous payez en plus, et bien entendu que vous devez reprendre une hypothèque dans la même banque si 468k ne vous suffit pas. pas sûr que le banquier vous fasse une bonne offre sur le solde...

maintenant pour la cédule, ça m'arrive de dire à mes clients de ne pas la céder s'ils ont l'intention de racheter un bien. là, ça n'est pas le cas, donc ils n'ont pas tant le choix de vous la léguer...

il vous faut faire évaluer cette maison et voir si le prix est vraiment bon par rapport au surplus d'intérêts hypothécaires que vous allez payer, c'est aussi simple que cela. là, vous pourrez faire un calcul plus précis.

Alain

[franky]

Hello,

Il y a différents éléments qu'il faut tenir compte dans cette futur transaction. Mon point de vu est purement business.

Pour le vendeur sa pénalité est facile à calculer elle seras de (468K x 2.25%) x 4ans, ce qui fait 42'120 CHF. C'est clair que son but est de te faire payer ce coût. Pas cool en sachant qu'il ne perd rien, Il suffit de tous prendre en compte. Son point de vu de vouloir te faire payer la pénalité et franchement un peur simplet.

Pour la cédule qu'il offre généreusement, il faut savoir que ce n'est pas la sienne, mais cette cédule appartiens à la banque et n'est pas libre de droit, sauf si c'est une cédule supérieur au montant engagé, ce qui semble peu probable. Et si la cédule n'est pas "utilisé" elle n'est pas lié au propriétaire de la maison, mais belle et bien à la maison.



Si on prend tous en compte:

Quand il a acheté sa maison, il a du la payer environ 585K et mis environ 117K de FP. Certainement la moitié en 2ème pilier et l'autre en cash (théoriquement) soit environ 58'000 CHF en cash.

Nous avons : environ 58'000 en cash et une pénalité d'environ 42'000 CHF. Il ne faut pas oublier qu'en 6 ans il a probablement amortie environ 28'000 CHF.
Donc en prenant en compte 58'000 + 42'000 on arrive à 80'000 CHF qu'il pense perdre. A cela il faut déduire l'amortissement de 28'000 CHF ce qui fait un total de 52'000 CHF au final. On devrais aussi tenir compte de l'économie fait aux impôts si l'amortissement est fait via une assurance. Mais bon ça c'est juste impossible, c'est comme prendre en compte la valeur locative on ne peut pas vraiment.

Sur 6 ans, 52'000 CHF représente environ 8'700 par an. Avec les intérêts on arrive à environ 19'230 CHF par mois, soit environ 1'600 CHF par mois.

Si il était resté locataire il y a 6 ans, aurait-il pu se loger à ce prix à condition équivalant ?


Elle est où la perte ? il n'y a pas de perte...

Si on fait le calcul dans l'autre sense. Pour se loger à condition équivalant si il aurait du payer un loyer de 2'000 CHF sur 6 ans cela représente 144'000 CHF, et maintenant il veux que tu payes encore la pénalité ? Même si il a mis en cash tous les fond propre cela représente 1'820CHF par mois qu'il pense perdre.

Faut pas oublier qu'il était loger durant ces 6 ans, il n'était pas à la rue.
Et si je fais 144'000 moins la perte théorique de 52'000 CHF = 92'000 CHF de bénéfice, je trouve qu'il s'en sort bien. Cette argent il pouvais potentiellement l'économiser. il ne l'a pas fait, c'est son choix.

Même en payant la pénalité, son investissement purement immobilier à été très bon il en ressort gagnant.

Va discuter en directe avec la banque, eux il on une connaissance globale de la situation, et tu leur dit ok je bosse avec vous, avec le taux du jour et pas plus. Peut-être même que la banque va mettre la pressions sur le vendeur.

Franky

[Courtinvest]

Ben Franky, ton calcul est plus ou moins juste, mais on est tous les mêmes, on va vouloir le plus possible. Quant à la reprise de l'hypothèque, quand je vends une maison et qu'il faut reprendre l'hypothèque, j'enlève le surplus d'intérêt que les acquéreurs vont devoir supporter du prix de vente qui sera dans le marché et non 10% plus élevé!! ce que je vois bien trop souvent sur les biens qui me viennent pour le financement !

Si le prix de vente à la base est correct, et que le vendeur baisse le prix de la différence d'intérêts, j'estime que c'est à ce moment-là une affaire win-win.

Alain

[Ledog]

Bien, apparemment, ils sont un peut acculés là. Ils doivent vendre. Alors j'ai fait une offre au prix demandé mais sans reprise d'hypothèque. On verra bien.

[Ledog]

Offre acceptée, sans reprise d'hypothèque! Voilà un soucis de réglé. La balle est dans le camp de mon courtier pour obtenir le meilleur taux.

[franky]

Ben Franky, ton calcul est plus ou moins juste, mais on est tous les mêmes, on va vouloir le plus possible. Quant à la reprise de l'hypothèque, quand je vends une maison et qu'il faut reprendre l'hypothèque, j'enlève le surplus d'intérêt que les acquéreurs vont devoir supporter du prix de vente qui sera dans le marché et non 10% plus élevé!! ce que je vois bien trop souvent sur les biens qui me viennent pour le financement !

Si le prix de vente à la base est correct, et que le vendeur baisse le prix de la différence d'intérêts, j'estime que c'est à ce moment-là une affaire win-win.

Alain

C'est clair que ma façon de voir les choses est un peu extrême... En même temps quand on sais manipuler les chiffres on peut démontrer n'importe quelle vérité. C'est pour cette raison que j'ai 5 biens immobilier.

Bref, dans tous les cas ce n'est pas à l'acquéreur de payer des surplus si le vendeur à fait des erreurs. Je parle le faite de bloquer sur 10 ou 15 ans. C'est comme mettre son 2ème pilier dans un achat, c'est des erreurs qui peuvent coûter chère et quand ça part "en couille" ce n'est pas aux autres de réparer.

Aujourd'hui le problème c'est qu'il est plus simple d'acheter une maison qu'une voiture. Ce qu'il ne faut pas oublier, c'est qu'il est plus compliquer de se séparer d'une maison que d'une voiture.

Quand je vois certaines questions qui sont posées sur ce forum, on vois que passablement de monde achètent des maisons sans connaître les risques réelles et ne savent pas où elles mettent les pied. Toi qui est dans ce business je pense que tu seras d'accord avec moi.
Regarde dans le cas de ce post, le vendeur dit je t'offre les cédules hypothécaire, alors que ce n'est pas les siennes. C'est incroyable de voir ce genre de commentaire. C'est comme si je te dit, ok je te vend ma voiture avec les portes et le capot car je suis gentil

Dernière chose que les futurs propriétaires ont tendances à oublier, c'est que l'immobilier c'est du pur business et que les sentiments n'ont pas leurs places. Si tu peut profiter de la faillite d'une personne pour faire une bonne affaire, il ne faut JAMAIS hésiter, car un autre le fera à ta place. C'est comme ça.

Yesss et bonne journée

Franky

[franky]

Bien, apparemment, ils sont un peut acculés là. Ils doivent vendre. Alors j'ai fait une offre au prix demandé mais sans reprise d'hypothèque. On verra bien.

100% d'accord avec toi.

Franky

[franky]

Offre acceptée, sans reprise d'hypothèque! Voilà un soucis de réglé. La balle est dans le camp de mon courtier pour obtenir le meilleur taux.

Ha j'avais pas vu ce post

YESSSSS Bien jouer, le coup de bluff du vendeur n'as pas marcher.. trop cool.


Franky