Bombe à retardement

[franky]

Salut à tous,

J’imagine que vous avez vu le changement de loi qui se prépare au niveau Fédéral concernant la fameuse « valeur locative ».

Bon ok ce n’est pas la première fois que la suppression de cette valeur locative refait surface et cette fois selon les instigateurs, c’est bien la 1ère fois qu’il y a pas mal de chance que cette fois soit la bonne.

Au départ on se dit, yes, enfin ils vont retirer cette « injustice » qui c’est vrai, est un truc typiquement Suisse.

En revanche quand on voit qu’en contrepartie ils vont retirer la possibilité de déduire, les intérêts et les frais de d’entretien, y compris les rénovations, il est évidement qu’on va droit dans le mur…

Je me suis dit, tien, tien on va voir tout cela. J’ai fait une petite simulation en 3 minutes en gros cela ne changera pas grand-chose, avec des taux à 1%.

Quand est-il dans 10 ans ? les taux auront encore baissé ? Il y a peu de chance que la banque nous paye pour nous prêter de l’argent. Logiquement au mieux la situation sera toujours la même, au pire des taux plus haut.

Cependant nos biens aurons pris du temps et le temps laisse des traces. Et la hop on ne pourra plus déduire les travaux…

Dans un premier temps ce changement peut paraitre intéressant, alors qu’en réalité c’est une véritable bombe à retardement. Si ce changement est approuvé on court à la catastrophe financière.

Evidement pour éviter de faire trop de vague, attendre que les taux soient au plus bas pour ramener ce sujet sur la table est très malin. Maintenant je sais pourquoi je ne fais de politique.

Ha dernier point, pour les propriétaires d'immeubles, les valeurs locatives n'existent pas, c'est les entrées locative qui sont taxés (normal). Si ils ne peuvent plus déduire les intérêts, les loyers vont directement augmenter, car les montants en jeux sont énormes. Les dettes ce chiffres en millions.

On est mal

Franky

[knarf68]

C'est un projet, il va encore y avoir des discussions. Quand un locataie change son frigo il ne peut pas le déduie mais un propriétaire oui.
Normalement en tant que propriétaire on est sensé faire des réserves pour payer les frais de rénovations, il est quand même dans notre intérêt de garder nos bien en bon état...

Ce qui me chagrine le plus c'est si l'on ne peut plus déduire lea améliorations énergétiques, ça c'est une balle dans le pied....

[Tyrion]

Je me suis aussi posé pas mal de questions à ce sujet en me disant que finalement c'était un peu égal. Au final il faudrait faire
des simulations pour voir si la valeur locative et les intérets négatifs ont la même valeur sur notre déclaration d'impôts.

Il me semble également avoir lu que pour les propriétaires qui achètent leur premier logement, ils aimeraient que les intérets
puissent malgré tout être déduits.

Là où ça coince, c'est pour les frais de rénovations ainsi que les investissements pour l'énergie. Si on ne peut plus les déduire, probablement que les personnes entrendiendront moins bien leurs biens. Même si c'est à notre désavantage, au final c'est le porte-monnaie qui décide. Mais avec la stratégie énergétique 2050, c'est un peu illogique de ne plus inciter les gens à consommer moins d'énergie.

D'une manière générale, avec les taux si bas, nous n'avons pas trop envie d'amortir mais avec des taux "normaux" aux alentours de 2.5-3%,
la donne changera.

Mon sentiment final est qu'il faudra voir comment se positionne le lobby des promotteurs et autres professionnels de l'immobilier et faire l'inverse pour que les petits propriétaires soient gagnant.

[knarf68]

Là où ça coince, c'est pour les frais de rénovations ainsi que les investissements pour l'énergie. Si on ne peut plus les déduire, probablement que les personnes entrendiendront moins bien leurs biens. Même si c'est à notre désavantage, au final c'est le porte-monnaie qui décide. Mais avec la stratégie énergétique 2050, c'est un peu illogique de ne plus inciter les gens à consommer moins d'énergie.

D'un autre côté pour beaucoup de rénovations énergétiques ont peu recevoir des subventions, donc si on peut en plus déduire des impôts c'est un peu trop avantageux par rapport à des locataires qui ne peuvent rien déduire....
Il faut savoir voir l'intérêts général et pas son seul intérêts, sinon il n'y a jamais rien qui peut changer ou passer en votation.

D'un point de vue personnel il est claitr que j'ai profité du fait de pouvoir déduire les travaux de rénovations car j'avais le bien avant de faire des travaux. Mais en cas d'un achat neuf aucune déductions autres que celles forfaitaires (sauf erreur) n'est possible, donc là, la VL frappe fort.

Un article intéressant
https://www.credit-suisse.com/ch/fr/art ... UCEALw_wcB

Je n'ai pas trouvé les taux de VL mais je pense que cela tourne autour de 4% de la valeur fiscale du bien...

[Tyrion]

Oui d'accord avec vous mais en même temps, un locataire ne va pas changer ses fenêtres, refaire son isolation, améliorer son chauffage
ou investir dans des énergies renouvellables. Après, s'il change de frigo pour mettre un appareil moin gourmand, ça reste quand même un investissement que je qualifierais de faible.

Les propriétaires sont déjà aussi la cibles de plusieurs taxes communales/cantonales que les locataires n'ont pas. On pourrait aussi voir le fait de favoriser les déductions énergetiques comme étant pour le bien de tous puisque nous vivons sur la même planète ... Avec les subventions, nous arrivons juste à faire que le projet soit amorti dans un temps raisonnable et pour autant que tout se passe bien.

Au final, je ne pense pas que c'est la suppression de la valeur locative qui va simplifier l'accès à la propriété. C'est surtout le fait de devoir réunir les fameux 20% de fonds propore le soucis. Avoir actuellement un taux d'intérêt bas n'est pas non plus représentatif puisque les banques calculent l'octroit d'un prêt sur la base d'un taux nettement plus haut. Nous pouvons aussi imaginer que le manque à gagner pour l'Etat se transforme en augmentation du pouvoir d'achat des personnes, ce qui n'est pas si mal pour tous au final.

[kestral]

Il faut aussi voir les trois niveaux, car la VL est un impôt fédéral. Les subventions, subsides et consorts, ne sont pas toutes du ressort fédéral (le renouvellement d'une chaudière à mazout est cantonal par ex.). Donc il faut voir se que les cantons (Programme bâtiments par canton) et éventuellement les communes conservent dans le cas où la VL serait abolie.

[franky]

Un article intéressant
https://www.credit-suisse.com/ch/fr/art ... UCEALw_wcB

Je suis aller voir l'article et j'ai vu que normalement ce principe ne concernerait que les résidences principale.

Si tel est le cas au final, je suis moins inquiet car effectivement sur une maison privé, je pense que cela ne change pas grand chose pour le propriétaire. Par contre cela change la donne pour les artisans, car en cas de non possibilité de déduire les travaux le volume va forcément baisser (effet levier).

Je me posait la question, surtout pour le marché de la location. Si les propriétaires ne peuvent plus déduire les intérêts et travaux, les loyers vont logiquement augmenter. Du coup apparemment cela ne concerne pas ce marché, tant mieux la situation est déjà suffisamment tendu.

Bonne journée

Franky

[knarf68]

Effectivement, que sur le logement principal. Pas sur les locations (il n'y a pas de VL de toute façon), ni sur les résidences secondaires. Il y aurait la possibilité de désuire les intérêts pour le premier achats pendant un moment(10 ans?).

Il est claire que d'obtenir l'abandon de la VL et de garder la possibilité de déduire les intérêts et les frais d'entertiens serait illusoire, ça a déjà capoté....

[Courtinvest]

non, il est clair que l'on ne peut pas toucher aux biens de rendements ou immeubles car là il y aurait un injustice !

par contre pour la résidence principale, faisant du courtage en immobilier également, les propriétaires qui pensent que leur villa datant de plus de 30ans a une valeur considérable dans leur tête vont devoir revoir leur copie!!
les acquéreurs vont dès lors bien réfléchir si l'on ne peut plus déduire les frais d'entretien d'immeuble…. ils sont s'orienter vers du neuf ou beaucoup plus récent donc les prix de vente de ces biens-là vont certainement être revus à la baisse!

Alain

[franky]

non, il est clair que l'on ne peut pas toucher aux biens de rendements ou immeubles car là il y aurait un injustice !

par contre pour la résidence principale, faisant du courtage en immobilier également, les propriétaires qui pensent que leur villa datant de plus de 30ans a une valeur considérable dans leur tête vont devoir revoir leur copie!!
les acquéreurs vont dès lors bien réfléchir si l'on ne peut plus déduire les frais d'entretien d'immeuble…. ils sont s'orienter vers du neuf ou beaucoup plus récent donc les prix de vente de ces biens-là vont certainement être revus à la baisse!

Alain

Je n'avais pas pensé à cet aspect. Effectivement le marché le plus en danger est celui de "l'occasion"
Hummm ça risque de faire pas mal de foins tous ça, On verras pour l'instant ils ne font que discuter…

@+++

Franky