Louer son appartement en PPE pour financer une nouvelle construction, qui a fait?

[Buildrock]

Bonjour,

Pensez-vous qu'il serait intéressant d'acheter un appartement en PPE de moins de 600'000.- et d'y vivre pendant environ 4-5 ans puis de le revendre pour acheter une maison plus grande pour un budget entre 800'000.- et 1'000'000.- ?

Est-ce-que l'appartement pourrait faire office de fonds propres pour l'achat d'une maison même avec une courte période d'amortissement de 4-5 ans ou est-ce-qu'il faudrait de toute façon avancer la totalité des fonds propres pour le 2e achat?

Est-ce-qu'il vaudrait mieux rester locataire jusqu'à ce qu'on ait assez de fonds propres pour une maison?

Nous sommes en plein questionnement actuellement et nous serions très heureux d'avoir un avis sur ce sujet.

Merci d'avance

[Courtinvest]

bonjour,

alors acheter un appartement et le prendre comme fonds propres par la suite n'est pas possible ! Ce que l'on peut faire, c'est réemprunter une certaine somme sur celui-ci mais au mieux à 80% de sa valeur à ce moment-là ! Attention toutefois, il devra être loué et les établissements vont prendre le loyer net hors charges et celui-ci devra couvrir la dette calculée entre 4,25 et 5% + amortissement + 1% de frais d'entretien d'immeuble, donc pas toujours autoporteur !!

tout établissement va au mieux financer l'achat d'un autre bien à hauteur de 80% du prix retenu par la banque et non le prix de vente !! Et la règle des 33% de tenue de charges théorique sur vos revenus brut est toujours à prendre en compte également !

Donc pour résumer, vous pourrez réemprunter sur votre appartement pour autant qu'il ait pris de la valeur et vous devrez avoir les 20% de fonds propres pour acquérir votre future villa !


Alain

[Buildrock]

Bonjour Alain,

Merci beaucoup pour votre réponse.
C'est beaucoup plus clair maintenant.

[Courtinvest]

Mopa9000 vous remettez mes messages sous votre pseudo, et je trouve ça bizarre…. je n'aimerais pas que les gens ici confondent! Merci donc de ne plus le faire, c'est la 2ème fois et c'est peut-être une erreur de votre par ??

Alain

[prerna]

!!!

J'ai vraiment cru que c'était vous, Alain, et trouvais le tout étrange. Absolument inapproprié !

[Courtinvest]

oui, je trouve bizarre car il ne reprend pas mes textes en les copiant comme tout le monde doit faire, mais on dirait qu'il réécrit mes phrases, et oui, ça porte sérieusement à confusion….


Alain

[Unpapa]

Bonjour,

Nous sommes actuellement, ma femme et moi, locataires mais également multi-propriétaires avec:
- un 3.5p (79% d'hypothèque, loué à 6.2% brut de brut)
- une maison jumelée dont ma femme a hérité récemment en Allemagne (libre d'hypothèque, louée à environ 5.0% brut)

Etant donné l'arrivée récente du petit 4ème, et que le loyer de notre 4.5p en rez-jardin lausannois est très conséquent, on commence à se demander quelles sont nos options : rester locataires ici ou ailleurs, ou parvenir à acheter une maison raisonnablement proche de Lausanne (famille et centre de vie) et Vevey (travail), sans pour autant avoir à vendre appartement et maison qui sont des sources de revenu (et pour l'instant permettent de compenser environ la moitié de notre loyer).

Pour l'instant mon salaire est encore assez bas (reconversion), mais on a probablement plus de fonds propres que la plupart des gens de notre age, avec en plus de l'immobilier susmentionné un 3ème pilier en assurance-vie.

J'ai cru comprendre dans ces pages que les 33% de charge hypothécaire ne s'appliquent pas dans le cas de bien de rendements. Mais cela reste nébuleux..

Similairement, est-ce réalisable d'hypothéquer un bien immobilier à l'étranger pour lever des fonds, et à quelles conditions?

Question subsidiaire : est-ce que quelqu'un sait s'il y a moyen d'utiliser un 3ème pilier assurance-vie comme fond propres sans le racheter? Y a-t-il moyen de l'adosser à un emprunt et réduire d'autant l'apport en cash?

[Courtinvest]

bonjour,

oui on peut utiliser son 3ème pilier en le mettant en garantie, mais il faut toujours pouvoir tenir les charges théoriques et ne pas dépasser les 33% de ses revenus brut. Je peux monter à 38% de tenue des charges mais sous conditions !

le première question que vous devez résoudre, c'est faire le calcul avec vos revenus brut du montant d'hypothèque que vous pouvez assumer toujours en tenant compte du calcul fait par les établissements ( tenue des charges théoriques ) et là, avec vos fonds propres, ça vous donnera le prix d'achat !

Alain

[Unpapa]

On a été voir un courtier qui nous avait été recommandé, et pendant plusieurs semaines il nous a un peu vendu du rêve, et là, au rendez-vous d'aujourd'hui, alors que nous étions sur le point de finaliser sur un objet, la douche froide :

Apparemment jusqu'à il y a peu, il était encore possible de simplement déduire les revenus locatifs de la charge hypothécaire globale, et donc d'avoir un effet de levier substantiel, par cette logique un revenu locatif ayant trois fois l'effet d'un même revenu ordinaire sur la capacité d'emprunt. Naturellement nous avons effectué nos recherches avec ces paramètres.
Maintenant, si le loyer se soustrait bien directement à la charge hypothécaire propre au bien, le bénéfice compte désormais comme simple revenu.

Alors qu'un budget de 690'000.- semblait envisageable avec de la marge en PV, on se retrouve relégué vers les 630'000.- ... comme on ne peut pas faire l'impasse sur le sous-sol (615'000.- sans), on va devoir recalculer nos options et voir si c'est jouable en reportant des aménagements et en raclant des fonds à droite et à gauche...

Sinon au niveau 3ème pilier il nous recommandait de le retirer (s'agissant d'une assurance-vie très axée assurance-vie), et de passer ensuite sur une assurance vie axée placement immobiliers, avec une certaine flexibilité autorisant notamment d'amortir son logement sans interrompre le contrat, ce qui sur le principe m'apparaît séduisant (par défaut j'ai peu d'attente sur le long terme quand à l'avenir des caisses de pension et fonds de placements...).

Par contre la grande question que je me pose, c'est si je n'ai pas meilleurs temps de ne reprendre un 3ème pilier AV qu'après la consolidation, vu que pendant la construction non seulement on a encore son loyer à payer, mais le crédit de construction également...

Moralité : vu l'évolution du marché sur l'Arc lémanique et autour, étant donné les multiples effets ciseaux de la démographie, de la LAT, des normes de construction et des changements des règles de financement, j'aurai du commencer à travailler à 18 ans et acheter dans les années 2000...

[Courtinvest]

bonjour,

en tant que courtier en hypothèque, le loyer a toujours été pris en déduction de la charge théorique et après soit le bien est autoporteur donc je n'ai pas besoin de prendre vos revenus en considération, soit ça n'est pas le cas, et le manque entre tenue de charge théorique et loyer, on applique la règle des 33% !! Donc il n'y a pas eu de changement ?? je crois que votre courtier n'a pas eu l'habitude de ce genre de transaction….

après niveau 3ème pilier, moi je ne le conseille que à la consolidation puisqu'il m'arrive souvent notamment ces dernières semaines de consolider avec des assurances et donc en concluant un 3ème pilier auprès de l'un ou l'autre, j'ai un rabais supplémentaire sur l'hypothèque !!! Donc faites très attention avant de vous engager !!

Alain