estimation fiscale d'un bien

[flo1981]

Hello,
je souhaite affiner mon budget pour le moment où j'entrerais dasn ma futur maison, et aimerais savoir s'il y a moyen d'estimer la future valeur fiscale de mon bien....
Existe-il une méthode d'approximation?
merci d'avance!

[Invité]

On dit que la valeur fiscale se situe entre le 80% et le 100% de la valeur vénale. Dans mon cas, elle a été estimée à 87% de cette valeur (ou mon bien vaut plus que je ne le pense).

C'est une commission du RF qui statue et c'est assez nébuleux. Par exemple, le terrain a été estimé à 100% de sa valeur pour mes voisins et au même prix pour moi alors que je l'avais payé moins cher.

Dans ton cas, il faut s'attendre à une VF d'env. 660 000.- ou un peu plus.

[flo1981]

On dit que la valeur fiscale se situe entre le 80% et le 100% de la valeur vénale. Dans mon cas, elle a été estimée à 87% de cette valeur (ou mon bien vaut plus que je ne le pense).

C'est une commission du RF qui statue et c'est assez nébuleux. Par exemple, le terrain a été estimé à 100% de sa valeur pour mes voisins et au même prix pour moi alors que je l'avais payé moins cher.

Dans ton cas, il faut s'attendre à une VF d'env. 660 000.- ou un peu plus.

Hello,

87%? es-tu sur Vaud?

Je viens d'avoir ma banque au téléphone, il me parle plutôt de 70% de la valeur du bien (terrain + maison) (450 - 500'000.-)

Mais vu qu'on peut déduire les intérêts de sa dette, et que ma dette sera plus élevée que la valeur fiscale (610'000.-), je devrais logiquement payer un peu moins d'impôts que maintenant.... non?

[mel_steph]

Alors tu pourra certe déduire les intéret de ta dette (ne pas oublier que dan l'autre sens, tu as la valeur locative) mais concernant la dette et la valeur de ta maison, ça rentre dans la fortune. Donc, si tu as une dette de 610k et une fortune (maison) de 500k tu as une fortune de - 110k pour la fortune donc 0.- pour l'impot sur la fortune.

[Invité]

Lorsque j'avais dit que la VF était d'env. 80% de la VV à mes voisins et qu'ils ont reçut celle de leur terrain à 100%, ils ont téléphoné au RF qui leur a répondu que c'était eux qui estimaient, qu'il n'y avait pas de coefficient établi à l'avance et que dans leur cas, le terrain venant d'être constructible, il n'y avait pas de raison que la VF ne soit pas égale à la VV. Maintenant, tu peux contester, si tu reçois la notification! (pour le terrain, c'est passé à l'as). Un autre truc bizarre, c'est que mon bien vaut moins que le leur et que ma VF est supérieure à la leur. Comme quoi, c'est bien ce que j'écrivais plus haut, c'est nébuleux. À moins qu'ils n'aient pas compté les garages. Pour estimer la VF, le RF se base souvent sur la valeur ECA. La nôtre, à l'époque, n'avait pas été estimée (maison pas finie et long délai pour l'expertise), le RF s'est basé sur la surface habitable et la valeur moyenne du terrain. J'ai peut être donné des chiffres plus haut.

[Invité]

Pour faire beaucoup plus juste, voici le calcul effectué selon diverses sources :

Valeur fiscale = Moyenne valeur vénale et valeur de rendement.

Valeur vénale = Valeur marchande du bien au moment de l'estimation
Valeur de rendement (pour un immeuble non-locatif) = Valeur locative annuelle x 100 / Taux de capitalisation

Après, ça devient un peu compliqué :

Taux de capitalisation = Intérêts du capital + Frais d'exploitation

Par exemple : Villa de 176 m2 habitables de 700 000.- de valeur vénale
Hypothèque = 500 000.- au taux de 3%
Frais d'exploitation = 0,7%

Valeur locative annuelle : 22 000.- (tirée de VaudTax)

Taux de capitalisation = 3,7%

Valeur de rendement : 22 000 / 0,037 = 595 000.-

Moyenne = 647 000.- = Valeur fiscale

Pour ma maison, ça joue bien.

PS : ça joue bien, mais c'est faux quand même : cf http://www.rsv.vd.ch/dire-cocoon/rsv_si ... 4&base=RSV et http://www.rsv.vd.ch/dire-cocoon/rsv_si ... 4&base=RSV

D'après ces règlements, le taux de capitalisation serait plutôt entre 5 et 7%. En admettant le taux le plus bas, la valeur vénale de ma maison friserait le million. Avec le plus haut, elle le dépasserait. La notification était extrêmement succincte. Faut vraiment que je fouille dans mes docs pour voir comment ça été calculé.