Valeur locative - Sous-sol

[mikimoto]

Hello,

Dans le canton de Vaud, le sous-sol entre-t-il en compte dans la surface du logement ?
Perso j'avais additionné la surface de toutes les pièces mais le fisc veut me taxer 40m2 de plus qu'annoncé.

Donc je me demande si le fisc n'aurait pas additionné le sous-sol, ou alors, autre solution, ils ont pris les dimensions extérieur de la villa !?

Merci

[Invité]

Non, la valeur fiscale est déterminée par la surface habitable, y compris les cages d'escalier chauffées (si celle qui descend à ton sous-sol est derrière une porte de séparation, elle ne compte pas).

La loi :

Chiffre 1 – Surface du logement
Définition de la surface du logement
Il s’agit du critère déterminant pour le calcul de la valeur locative.
Entrent en considération pour le calcul de la surface du logement :
– les pièces habitables (chambres de séjour, chambres à coucher, salles à manger, etc.) et locaux annexes (réduits, etc.) ;
– la cuisine ;
– les salles de bains, cabinets de toilette et douches ;
– les halls, vestibules et escaliers à l’intérieur du logement ;
– les vérandas fermées (si la véranda ne peut être chauffée, ne tenir compte que de la moitié de la surface) ;
– les combles habitables et mansardes (on ne prendra en considération que la surface où la distance du sol au toit est supérieure à 1,5 mètre) ;
La surface des pièces doit être calculée d’un mur à l’autre.

N’entrent pas en considération pour le calcul de la surface du logement :
– les galetas, cagibis et combles non habitables ;
– les balcons, terrasses et galeries ouvertes ;
– les caves et autres locaux de service (buanderie, étendage, carnotzet) ;
– les garages et remises.

Sur Fribourg, ce n'est pas pareil. Les hall, corridor et autres escaliers ne comptent pas :

2.1. Chambres, cuisine, jardin d’hiver, piscine intérieure
Seules sont à indiquer les chambres, cuisine, jardin d’hiver chauffé et piscine intérieure, à l’exclusion des WC et salle de bains, des locaux de service tels que buanderie, étendage à linge, chaufferie, local pour citerne, caves, réduits, corridors, halls non habitables et autres du même genre.
Pour la cuisine, on calculera la surface totale, y compris la place occupée par le bloc-cuisine ou d’autres meubles fixes.

Par contre, certaines pièces du sous-sol comptent :

En sous-sol ne seront indiquées que les chambres disposant d’une fenêtre normale.
Les autres pièces (avec lumière du jour par sauts de loup ou petite fenêtre placée sur la partie supérieure extrême d’une pièce, etc.) sont à indiquer sous la rubrique 3.2 Locaux supplémentaires.

[classic25]

C'est quoi la différence entre des combles habitables ou non ?

Car en ce moment, mon galetas fait env. 30m3, mais le sol est brut et les murs sont en briques apparentes et aucune prise électrique (à part l'ampoule), sans oublier la petite fenêtre/hublot au plafond.
Donc à mon avis, pas habitable.

Mais si je met un parquet et que je crépisse les murs en blanc, ça suffirait pour qu'il soit considéré comme habitable ?

Ha oui, le seul moyen d'y accéder c'est de descendre l'escalier téléscopique.

[mikimoto]

Pareille pour le sous-sol.
La buanderie ne serait donc pas considérée comme habitable, mais par contre un local "disponible" ?
Cela fait-il une différence qu'il soit brut ou mur blanc et parquet ?
Ou est-ce l'affectation qui change son habitabilité ? Tant que c'est du stockage c'est pas habitable, mais dés qu'on y met un radiateur et une TV ça devient habitable ???

Merci pour les news

[Invité]

Pour qu'une pièce soit considérée comme habitable, il faut qu'elle soit salubre et qu'elle soit destinée à être habitable.

La loi vaudoise dit qu'une pièce ne peut servir à l'habitation ou/et au travail sédentaire si elle n'a pas une surface virée minimale (ne sais plus par coeur combien). Donc, un sous-sol avec comme seule fenêtre un saut-de-loup ne peut être habitable. Donc, si ton local possède toute les caractéristiques de salubrité, il est potentiellement habitable. Ensuite, il y a la destination du local.

Admettant que ton disponible possède toutes les caractéristiques pour être salubre, mais que tu l'utilises comme atelier (pas de finitions, pas de chauffage constant, par exemple). Ce local n'est pas considéré comme habitable. Par contre, si tu l'isoles, le chauffes, fais toutes les finitions, mais que tu ne le meubles pas, par exemple, il sera quand même considéré comme habitable. Je pense que sur les plans que possède le fisc, le disponible possède toutes les caractéristiques d'une pièce habitable (chauffage au sol, fenêtre de la bonne taille, etc.) et comme "disponible" n'est pas en soi une destination, boum, tu payes.

Tu peux faire recours en demandant à ce qu'un gars du fisc vienne constater que ton disponible n'est pas habitable en l'état. Il ne Faut simplement pas que tu aies des trucs cachés qui feraient que le résultat serait pire après. C'est arrivé à un copain qui contestait justement la surface habitable d'une maison qu'il venait d'acheter et qu'il avait financé à l'aide de fonds non déclarés provenant de l'étranger. Ben ça lui a coûté largement plus cher que la taxe sur les quelques m2 de trop, car quitte à contrôler les m2, le fisc a contrôlé tout le dossier du copain.

[mikimoto]

Voilà la suite. Le fisc veut des photos de mon sous-sol !!!

La seule option est de jouer sur le fait qu'il n'y a pas de fenêtre, mais uniquement saut de loup.
Merci

[sam]

Donc, d'après le message de mikomoto, malgré que la pièce en sous-sol n'a que des sauts-de-loup, le fisc veut des photos?

J'aurais cru que vu que ce n'était pas salubre (pas de vrai fenêtres), ca ne pouvait en aucuns cas être habitable, même si il y a du chauffage, du parquet, etc...

Et qu'est-ce qui définit un "carnotzet" exactement....? Puisque ce terme est utilisé tel quel dans la loi?

[Invité]

Le problème est assez simple et pour l'expliquer je vais prendre mon cas et celui de mes voisins. Nous avons les mêmes pièces au sous-sol. Par contre, le "disponible" chez moi n'est ni isolé ni chauffé alors que le leur oui (ça figure sur le plan). Les 2 pièces n'ont pas la surface vitrée pour être salubre, c'est à dire utilisable comme chambre ou comme local d'usage professionnel sédentaire (local dans lequel tu passes ta journée à bosser). Par contre, si ma pièce ne peut pas entrer dans le calcul de la surface habitable, la leur, selon la destination et les finitions apportées oui. Alors, si tu déclares "buanderie" ou "atelier" et que sur les photos les murs sont recouverts d'une belle tapisserie, que le sol et parqueté et qu'il y a un écran géant et un magnifique home cinéma, tu vas avoir des ennuis. Au lieu des photos, le fisc pourrait envoyer quelqu'un constater de visu.

Les définitions de salubrité, de surface habitable, etc. diffèrent car elles ne servent pas aux mêmes calculs. En exemple :
Au rez inférieur, j'ai 2 pièces de 12 m2 de même finition (chauffées, isolées, parquetées, crépies, etc.). Mais l'une a une grande fenêtre et l'autre un simple saut-de-loup. L'une est utilisable comme chambre à coucher ou comme lieu de travail sédentaire, l'autre non. Je suis amendable si je la loue comme chambre ou que j'y fais dormir la jeune fille au pair. Comme elle ne peut servir de chambre à coucher, elle ne compte pas dans le calcul de la taxe d'exemption d'abris PC qui ne tient compte que des pièces dites salubres, c'est à dire utilisable pour y dormir. Ça peut paraitre étonnant que mon salon compte et pas cette pièce, mais au regard de la loi, si je peux dormir dans mon salon, je n'ai pas le droit de le faire dans la petite pièce. Les 2 pièces comptent dans la surface habitable qui sert de base pour le calcul de la valeur locative car la définition d'"habitable" dans ce cas ne veut pas dire "utilisable comme chambre à coucher". La cuisine, les WC, la salle-de-bain aussi font partie de la surface habitable, et, à moins de te fâcher avec ton conjoint, tu n'y dors pas.

En conclusion :
- Si ta pièce à la possibilité d'être transformée en pièce habitable (ne veut pas dire en une chambre à coucher, attention) mais qu'elle ne l'est vraiment pas pour le moment, le fisc ne doit pas l'intégrer dans le calcul de la surface habitable. Le jour où tu en changes la destination, tu as l'obligation de le déclarer pour que le fisc adapte la taxation
- Si ta pièce sert déjà de pièce habitable (salle de jeux, salle de "cinéma", bureau, etc.), alors déclare la comme telle si non tu risques des ennuis.

Et ne pas prendre les gars du fisc pour des idiots : si ta pièce peut être immédiatement habitable mais que simplement il y manque les meubles que tu as fait exprès de sortir pour les photos, tu seras taxé.

Il ne faut pas oublier que la loi stipule que tu as l'obligation de déclarer, de renseigner et que ça doit correspondre à la réalité.

[classic25]

Juste par curiosité, combien se monte la différence d'impôt pour 40m2 ?

Pour mon Galetas, le fait de devoir y accéder uniquement par une échelle, ça peut changer la donne ?

[mikimoto]

5'000.- de revenu de plus
donc environ 1'800.- d'impôts en plus chaque année