Forum romand de la Construction et de la Rénovation

Je solicite votre aide pour des questions d'impôts pour établir un budget réel.

Nous avons acheté une parcelle de 1640 mètres carrés en 2009 et nous allons la fractionner en 2 parcelles de 883 m2 et 758m2 cette année.
Nous allons construire sur une et vendre l'autre pour récupérer nos fonds propres pour notre projet.
Forcément, nous allons faire un bénéfice entre notre achat en 2009 et la vente en 2011.
En sachant que nous avons eu des frais sur la parcelle en 2010 et 2011:
Abattage des arbres + désouchages, installation eau + gaz et d'entretien.
Nos frais sont ils déductibles ?
Les impôts vont-ils prendre 30% sur le bénéfice si nous les injectons de suite dans notre projet ?


Milles mercis pour vos réponses

À la première question, la réponse et oui. Ça s'appelle des impenses.

Art. 70 Impenses
1 Seules les dépenses établies par le contribuable qui sont inséparablement liées à l'acquisition ou à l'aliénation, ou qui
contribuent à l'augmentation de la valeur de l'immeuble peuvent être déduites. Elles comprennent :
- les droits de mutation sur les transferts à titre onéreux, les frais d'actes et d'enchères ;
- les commissions et frais de courtage effectivement payés pour l'achat et la vente ;
- les dépenses donnant une plus-value à l'immeuble ;
- le coût de travaux d'utilité publique mis à la charge du propriétaire ;
- l'acquisition et le rachat de servitudes ;
- les frais des emprunts hypothécaires contractés au moment de l'achat, de même que les frais des emprunts contractés pour des transformations et réparations ;
- l'investissement supplémentaire fait par le contribuable à l'occasion d'une opération donnant lieu à une imposition différée selon l'article 65, alinéa 1, lettres d à f ;
- les frais consacrés à un projet non exécuté spécifiquement conçu pour l'immeuble et irréalisable ailleurs ;
- la taxe pour l'équipement communautaire d'un bien-fonds liée à des mesures d'aménagement du territoire due à la commune par le propriétaire du fonds.
2 Les dépenses qui donnent lieu à une déduction du revenu et la valeur du travail du contribuable qui n'a pas été imposée comme revenu ne peuvent pas être déduites.
3 Lorsque le contribuable est dans l'incapacité d'établir ses impenses et qu'un bâtiment a été construit après l'acquisition du bien-fonds, son prix de revient est fixé forfaitairement par référence au coût de construction à la date déterminante. Les autres impenses non établies ne sont pas prises en considération.


Pour la seconde question, à mon avis tu vas devoir payer d'après l'article sur le report du GI :

L'imposition est différée en cas d'aliénation de l'habitation (immeuble ou part d'immeuble) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.

Mais pour être vraiment sûr, je te conseille de prendre contact avec l'office des impôts GI à Nyon. Le gars là bas est l'un des rares à répondre pil poil à tes questions et surtout à te dire ce qu'il est préférable de faire pour payer moins. Actuellement avec les impôts, c'est appréciable. Si je retrouve, je te donnerais le numéro direct. Attention, le site de l'ACI est erroné. Il y est dit que l'office de district s'occupe du GI, pour moi à Morges, et c'est faux. Depuis 2008, en plus. Je le sais car je me suis trouvé bête quand j'ai pris congé pour aller me renseigner sur le GI à ... Morges.

Lien pour les documents : http://www.vd.ch/fr/themes/etat-droit-f ... es/#c11293
Lien pour une calculette : http://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/ ... ulette.xls

Merci @ Maidec pour ta recherche, tiens.. je t'offre une fleur

Je vais retenir ton tuyau pour les impôts à Nyon...Ca fait quand même un peu loin,...
Un fiduciaire ferait-il l'affaire ? Ou mieux... pourra t'il nous faire payer encore moins d'impôts ? (On est gourmand, je sais )

Vitamineb12 a écrit :Un fiduciaire ferait-il l'affaire ? Ou mieux... pourra t'il nous faire payer encore moins d'impôts ? (On est gourmand, je sais )

Si tu choisis cette option, fais le pour l'entier des tes impôts car, habituellement, les fiduciaires travaillent à forfait pour ce genre de choses. Autant y mettre le maximum de choses. Mais avant cela, renseignes toi, par téléphone, à Nyon. Je n'ai pas retrouvé le nom de la personne, mais tu peux essayer à ce numéro : 022 557 50 25. Pour des questions, tu n'es pas obligée de dire que tu n'es pas du district de Nyon ou Morges.

Ok merci !

Encore une question pour les foreurs

A quels moments allons-nous payer nos impôts pour la vente de la parcelle ....
En cours d'année ou à la fin de l'année dans la déclaration des impôts

Lorsque tu auras vendu la parcelle, tu as 30 jours pour envoyer ta déclaration de gain immobilier. Ensuite, tu as 30 jours pour payer dès la notification. pour le GI, le service, en tout cas sur Nyon, est rapide. Ça veut dire qu'il te faut avoir la somme à disposition, tu n'as pas le temps d'économiser. En admettant que tu fasses 100 000.- de GI à 30%, c'est 30 000.- à 30 jours. Par contre, tu peux toujours t'arranger avec les impôts pour payer par tranches (je connais quelqu'un qui vient de le faire). Si tu optes pour cette solution, fais en la demande avant d'envoyer la déclaration.

Merci beaucoup !

Encore une chose, le délai pour déclarer le gain immobilier court à partir de l'inscription du transfert au Registre Foncier. Ça par contre, ça peut prendre du temps. Par exemple, pour moi : Jugement de divorce définitif avec demande de transfert immobilier le 19 janvier 2011. Réquisition de transfert immobilier par mes soins sur place (un jugement de tribunal est un acte authentique, pas besoin de passer par un notaire) au début du mois de février, transfert effectif le 10 mars (en gros 1,5 mois après). dans ton cas, comme tu passes par un notaire, le conservateur du RF a moins de vérifications à faire puisque c'est authentifié par un notaire, ça peut aller plus vite. Regarde bien les documents qu'il te faut avoir pour déduire les impenses. Par exemple, les tickets de caisse ne suffisent pas, il faut une preuve de payement. Ça veut dire que si tu payes en liquide, il te faut demander une facture (la plupart des magasins comme Hornbach le propose pour cette raison). Si tu payes par carte, garde tous les reçus, ce sont des preuves de payement. Je crois que les relevés bancaires le sont aussi s'il sont accompagnés du ticket de caisse correspondant. Les travaux personnels hors matériaux ne comptent pas (main d'œuvre). Je dis ça pour que tu puisses, le cas échéant, demander des factures dès aujourd'hui plutôt que de devoir le faire dans le stress plus tard.

Bonjour,

J'ai appris beaucoup de choses sur les posts ci-dessus, merci, la calculette est super ! Ca donne déjà une indication bien que je me doutais que nous allions devoir passer à la caisse dans ces eaux-là.

30 % d'impôt me semble vraiment excessif
moi j'ai acheté une maison environ 200 milles francs en 1982, elle à été révalué a 450 milles en 2011,
depuis 1982 elle à subi pas mal de modification.

si je la vend 900 milles, est ce que je dois payer 30 % sur la différence 900 milles - 450 milles.
surtout qu'avec tous les travaux que j'ai fait en 30 ans, si je la vends 900 milles, je ne gagne qu'environ 50 milles francs

pour info on a déménager et durant le déménagement la plupart des factures sur les frais de la maison depuis 30 ans ont été perdues.

merci de me donner des infos.

Angelo