Achat sur plan PPE

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Garmin
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Achat sur plan PPE

Messagepar Garmin » lun. 11 déc. 2017 20:57

Bonjour à tous,

Je suis actuellement en phase de prospection pour l’achat d’un appartement en PPE sur plan mais j’ai quelques questions d’ordre « d’administratives » et « organisationnelles » auxquelles vous pourrez certainement répondre afin que j’ai l’air moins « bête » en allant voir le promoteur.

:arrow: D’après mes recherches, une vente sur plan peut se faire sous deux formes : Vente à terme ou vente en quote-part terrain. Quelle est la « meilleures » solution pour l’acheteur, qu’elle est la pratique la plus courante ?
:arrow: D’après mes recherches, lors de la signature de l’achat d’un appartement en PPE sur plan auprès du notaire, l’acheteur doit payer 20% (est ce que ces 20% sont la norme ?) de la valeur de l’appartement au notaire qui enverra ensuite cet argent au promoteur afin qu’il puisse commencer les travaux. Comment être « sûre » que cet argent soit bien utilisé par le promoteur pour la construction de l’immeuble et non pour autre chose et donc qu’au final ces 20% soit perdu (faillite de l’entrepreneur ou autres) et que l’immeuble ne se construise jamais, donc avoir une sorte de « garantie » que le projet va se faire.
:arrow: Pour reprendre ma question précédente, nous devons à la signature de l’achat verser 20% du prix final de l’appartement, quid des frais d’achat (frais de mutation, frais d’acquisition,…) quand doivent-ils être payés (l’achat se fera sur Fribourg)?
:arrow: Toujours concernant le paiement de l’appartement, nous payons à priori 20% à la signature, concernant les 80% restant quel est l’usage (plan de paiement au fur et à mesure de l’avancement, paiement à la livraison,… ?)
:arrow: Afin de se faire une idée, est-ce que le promoteur devrait-être en mesure de fournir un montant prévisionnel des charges qui incombera à l’appartement choisi ?
:arrow: Y-a-t-il d’autres informations importantes à demander au promoteur ?

Ma dernière question qui est plus d’ordre « organisationnelle » est de savoir dans quel ordre faire les choses une fois que j’ai vu l’annonce du futur appartement de mes rêves et à quel moment essayer de négocier le prix de vente avec le promoteur ?
:arrow: Je vois une promotion qui me plaît
:arrow: Je contacte le promoteur afin d’avoir le descriptif détaillé du futur appartement et de l’immeuble en lui-même
:arrow: J’étude le descriptif et les budget pour les différentes finitions en allant faire un tour chez Getaz ou autres afin de voir si les budgets suffisent et le cas échéant essayer de chiffrer le montant des plus-values. Quid si je ne dépense pas l’entier du budget pour les finitions, ce montant vient-il en déduction du prix final ? Et si je ne dépense pas l'entier du budget de la cuisine par exemple, peut-on utiliser le solde pour les sols par exemple?
:arrow: Je décide que l’appartement me plaît, je veux celui-là, je vais voir le promoteur afin qu’il me réserve l’appartement (ça se fait ?, sur quelle base (garantie financière, simple promesse, promesse conditionnée à l’obtention de l’hypothèque,…) quel est l’usage) ?
:arrow: Je vais voir la banque pour le futur financement (ca ne devrait être qu’une formalité pour la partie « perso » au vu du budget que je me donne pour le prix d'achat (40% d’apport y.c. frais d’achat / les mensualités représenteront environ 20% du salaire)) afin qu’ils estiment si le prix de vente correspond à leur tabelles et autres. Comment faire si l’appartement ne sera fini que dans 18 mois, je bloque le taux d’intérêt sur 18 mois ou je me dis que mon dossier est bon et donc j’irai faire le tour des banques dans 1 ans ?
:arrow: Une fois que j’ai défini si les budgets sont suffisants ou pas pour les finitions, que j’ai un accord de principe de ma banque je retourne chez le promoteur annoncer que je souhaite acheter cet appartement puis on va chez le notaire, je vers les 20%, il construit l’immeuble, on fait l’état des lieux d’entrée et on en reste là?

Merci pour votre lecture et futures réponses et si vous avez des conseils ou si j’ai manqué une étape importante ou une information à requérir du promoteur, n’hésitez pas.

Salutations

PFB
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Re: Achat sur plan PPE

Messagepar PFB » mar. 12 déc. 2017 11:21

Salut,

T'as pas mal de questions, c'est ton premier achat et probablement que tu vas claquer en une fois plusieurs années de salaire, parfois en fumée, parfois dans l'appart de tes rêves.

Toute transaction induit des risques et vu le montant en jeu, je pense qu'il est temps de t'entourer de personnes de confiance qui pourront de conseiller, comme un banquier, un notaire ou un avocat, voir les 3 en même temps.

De toute façon t'aura besoin des 3.

PFB

Alinelina
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Re: Achat sur plan PPE

Messagepar Alinelina » mar. 12 déc. 2017 15:44

Je vais essayer de répondre à quelques questions étant donné que j’ai acheté un appartement sur plan en PPE et dont la construction se termine dans quelques mois. Que ceux qui me lisent me corrigent si je dis des bêtises 
Il me semble que oui c’est la norme en Suisse d’apporter 20% de fonds propre PPE ou pas. J’ai pour ma part effectivement verser le 20% au notaire lors de l’achat ce qui incluait : prix du terrain ainsi que les frais de notaire, droit de mutation et les intérêts de crédit de construction.

Pour financer ton bien durant la construction il te faudra ouvrir un crédit de construction auprès d’une banque (soit dans celle que le promoteur aura choisi soit dans une autre si la banque du promoteur donne son avis favorable) et c’est cette banque qui débloquera les 80% de fonds restant au fur et à mesure que tu recevras les factures. C’est elle qui est chargée de vérifier que les factures que tu lui envoies sont bien pour la construction de ton lot PPE et non celui du voisin. Sur ces 80% tu auras des intérêts à payer, ce sont les intérêts de crédit de construction.

Avant de signer une réservation, demande au promoteur un descriptif technique détaillé avec les budgets alloués pour la cuisine, salle de bain, etc. Pour notre cas, on avait par ex. un budget cuisine de 16’000CHF mais c’était avec une remise de 40% car le promoteur a négocié. En somme, la cuisine proposée valait environ 27’000CHF. Soit on choisissait d’aller avec le cuisiniste proposé soit on nous donnait 16’000CHF et on choisissait nous même le cuisiniste. Je crois que c’est une technique répandue dans le milieu. On a pris le cuisiniste proposé et on a ajouté 15’000CHF de plus-value hum hum.

J’en viens donc en plus value et au budget alloué pour chaque poste. Je pense que ce qu’il te sera proposé ne sera pas de trop. Le but d’un promoteur est tout de même de se faire de l’argent sur les plus-value a moins que tu sois dans le haut standing.
Tu risques plus d’avoir des plus-values que des moins-value. A ce sujet, il faut savoir que souvent les plus value ont un prix en plus de taper dans ton porte-monnaie :( Dans notre cas, on paie 15% du montant de la plus-value au promoteur. Si tu peux négocier le % avant la signature c’est bien. Mais si comme dans notre cas, il y a foule pour t’arracher l’appartement que tu as réservé (réservation : tu verses un certaine montant souvent 10'000, 20’000CHF sur le compte du notaire, jamais chez le promoteur) tu négocies ni le prix de l’appart ni rien du tout. Les moins-values ont aussi un cout. Bref ce sont des petits détails mais qui font vite la différence.

Question ordre des choses, je dirais en gros que tu revois le descriptif en détails en premier, tu poses tes questions au promoteur, tu négocies le % pour les plus-values s’il y en a, si tout est ok, tu réserves le bien. Il te fournira un document à signer et te demandera de verser une garantie chez le notaire. Ensuite, tu t'attends qu'on t'appelle pour aller signer chez le notaire. :)

Sache que si tu ne souhaites plus du bien mais que tu as déjà signé la réservation et verser l’argent, le promoteur peut t’ennuyer et ne pas te rendre l’argent. En effet, souvent dans ce type de réservation il y a des clauses qui mentionnent qu’une restitution d’argent n’est possible que si le futur acquéreur n’a pas les fonds nécessaires...

Niveau taux, il te faut faire marcher la concurrence en demandant à plusieurs établissement financier leurs taux selon ta situation.

Garmin
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Re: Achat sur plan PPE

Messagepar Garmin » mer. 13 déc. 2017 10:42

Bonjour Alineline,

Merci beaucoup pour la réponse!

Ok donc le paiement de l'appartement se fait généralement via un plan de paiement au fur et à mensure des travaux et est financé par un crédit de construction en attendant que l'appartement soit terminé et qu'on bascule sur un prêt hypothécaire standard.

Concernant les plus-value si je comprends bien, imaginons que j'ai pour 30'000 chf de plus-value, elles me coûteront réellement 34'500 en prenant vos 15% (30'000 + 15%) et si j'ai des moins-values, l'entier du montant ne me sera pas déduit du prix total mais le promoteur gardera une marge?

Lors de la signature de votre appartement, Est-ce que le promoteur a été en mensure de vous donner une approximation de vos futures charges?

Salutations

kickback
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Re: Achat sur plan PPE

Messagepar kickback » mer. 13 déc. 2017 14:34

Nous avons acheté un apparement en PPE.

Nous avons payé 40'000.-- pour réserver le bien: nous devions, pour cela, avoir le OK de la banque définitif.

Puis 20% à la signature chez le notaire.

Nous n'avons pas contracté de crédit de construction vu que le solde était dû à la remise des clés.

Plus-values: ici aussi + 15% pour l'entreprise générale.

Et si aussi moins-values: total des plus-values + 15% = X.-- et ensuite X.-- - les moins-values = total à payer.

Pour le montant approximatif des futures charges: non

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Re: Achat sur plan PPE

Messagepar PFB » mer. 13 déc. 2017 20:07

Salut,
Garmin a écrit :
:arrow: D’après mes recherches, une vente sur plan peut se faire sous deux formes : Vente à terme ou vente en quote-part terrain. Quelle est la « meilleures » solution pour l’acheteur, qu’elle est la pratique la plus courante ?
La vente à terme, moins de risques.
Garmin a écrit : :arrow: D’après mes recherches, lors de la signature de l’achat d’un appartement en PPE sur plan auprès du notaire, l’acheteur doit payer 20% (est ce que ces 20% sont la norme ?) de la valeur de l’appartement au notaire qui enverra ensuite cet argent au promoteur afin qu’il puisse commencer les travaux. Comment être « sûre » que cet argent soit bien utilisé par le promoteur pour la construction de l’immeuble et non pour autre chose et donc qu’au final ces 20% soit perdu (faillite de l’entrepreneur ou autres) et que l’immeuble ne se construise jamais, donc avoir une sorte de « garantie » que le projet va se faire.
Si tu achètes en quote part-terrain ou en vente à terme ce sont des opérations différentes.

Quote part terrain: le terrain n'appartient pas au promoteur et celui n'as pas en général les fonds. Donc la part initiale que tu verses sert à acheter le terrain, les parts suivantes à financer la construction.

Vente à terme: la part que tu verses est un acompte qui soit sera libéré en faveur du promoteur, soit consigné chez le notaire.

Faillite en cas vente quote-part terrain, les sommes versées partent dans la masse en faillite, tu es propriétaire d'un bout de terrain avec plein de potes et d'un bout de construction en plus des hypothèques légales au cul, du pur bonheur.

Vente à terme t'as juste perdu ton acompte, si consigné chez le notaire, tu l'appelles et tu récupères ton pognon, légèrement différent n'est-ce pas?
Garmin a écrit : :arrow: Pour reprendre ma question précédente, nous devons à la signature de l’achat verser 20% du prix final de l’appartement, quid des frais d’achat (frais de mutation, frais d’acquisition,…) quand doivent-ils être payés (l’achat se fera sur Fribourg)?
Tous les frais sont à payer en plus.
Garmin a écrit : :arrow: Toujours concernant le paiement de l’appartement, nous payons à priori 20% à la signature, concernant les 80% restant quel est l’usage (plan de paiement au fur et à mesure de l’avancement, paiement à la livraison,… ?)
Quote part ou vente à terme?
Garmin a écrit : :arrow: Afin de se faire une idée, est-ce que le promoteur devrait-être en mesure de fournir un montant prévisionnel des charges qui incombera à l’appartement choisi ?
Non c'est l'administrateur PPE qui établi les charges.
Garmin a écrit : :arrow: Y-a-t-il d’autres informations importantes à demander au promoteur ?
Non c'est à toi de te renseigner, tous les risques sont assumés par toi mon ami.

Je me répète, désolé, mais entoure toi de potes, un banquier, un notaire et un avocat.

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Date estimée de remise des clés : 30 avril 2018
Description du projet : Achat d'un appartement sur plan.
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Re: Achat sur plan PPE

Messagepar Alinelina » ven. 15 déc. 2017 15:05

Garmin a écrit :
Concernant les plus-value si je comprends bien, imaginons que j'ai pour 30'000 chf de plus-value, elles me coûteront réellement 34'500 en prenant vos 15% (30'000 + 15%) et si j'ai des moins-values, l'entier du montant ne me sera pas déduit du prix total mais le promoteur gardera une marge?

Lors de la signature de votre appartement, Est-ce que le promoteur a été en mensure de vous donner une approximation de vos futures charges?

Salutations
Oui, c'est exactement ça, le 15% est prélevé sur le montant sans TVA, c'est tjs ça de gagné.

Il nous a fourni un budget prévisionnel des charges PPE avant la signature.


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