Achat d'un terrain, questions financement

[Marioly]

Bonjour à tous, c'est mon premier post sur le forum j'ai plein de questions; voilà la situation: nous souhaitons vendre notre appartement afin de construire une maison dans le même village. La vente n'avance pas, mais un terrain vient miraculeusement de se mettre en vente. Nous avons le 50% de fond propre necessaires le financer mais la banque veut une attestation que la commune ne va pas dezoner la parcelle (application de la lat) et ils feront eux-mêmes une estimation de la valeur du terrain, et ne nous financerons que la moitié de celle-ci (si estimée à 100'000, ils ne nous financent que 50'000 même si nous devons payer le 170'000)
Ça vous paraît logique ou faut-il que nous voyons avec une autre banque? Connaissez vous ces démarches, savez vous le temps que cela peut prendre? D'autres idées de solutions?
Et autre question: pouvons nous faire un projet si nous n'avons pas encore le financement (qui se fera par la vente de l'appartement)?
J'ai peur que la parcelle nous passe sous le nez...

Merci d'avance

[Akim]

Bonjour et bienvenue

D'abord, il est toujours intéressant de voir plusieurs banques. Pour avoir des avis, des idées et des prix différents.

Ensuite, il y a beaucoup de choses à prendre en compte dans ta question. La première chose, c'est que si le terrain est rare, et que vous avez un coup de coeur, c'est de vous engagez pour une vente conditionnelle. En gros, vous vous engagez à l'acheter aux conditions que ...

• La commune fournisse une attestation que la parcelle ne sera pas changé de zone
• La banque accepte le dossier d'achat du terrain et vous aide à le financer

etc... A vous de définir les conditions. Bien sûr, après il faut s'assurer d'avoir des conditions "logiques", et que le vendeur soit prêt a les accepter et à patienter.

Ensuite pour ce qui est de la banque, comme dit plus haut, un autre avis est toujours bon apprendre.

Concernant le fait d'attendre de vendre votre appartement, je suis curieux de savoir depuis combien de temps vous y habitez et quelle évaluation en a été faite.

Je suis en train de chercher un nouveau bien immobilier. Je suis déjà propriétaire d'une villa depuis 2009. J'étais convaincu de devoir vendre ma villa avant de pouvoir acheter un autre bien, et donc il aurait fallu que je jongle entre les deux opérations ce qui est pénible, comme vous le vivez en ce moment. Je suis allé voir ma banque (UBS Romont) pour en discuter, et il s'avère qu'au vu de la valeur estimée de ma maison et de la hauteur de la dette:

1. Je peux augmenter ma dette pour dégager des fonds propres pour mon nouveau projet
2. Je devrais pouvoir libérer mon 2ème pilier de tout engagement (il est actuellement en nantissement)
3. La banque est prête à me suivre sur mon nouveau projet en parallèle. Donc je n'ai pas besoin de vendre ma villa pour faire mon second projet

Maintenant c'est sûr, tout est question de calcul. J'ai deux appartements dans ma villa. Le principal, qui est loué, et le petit que j'occupe. Et le bien qui m'intéresse comporte également plusieurs appartements dont deux sont déjà sous bail. Ces revenus locataires entre en comptes dans les calculs.

Dans votre cas se pose la question de comment vous souhaitez procéder. J'imagine que si vous voulez acheter un terrain, ça veut dire que vous continuer d'habiter votre appartement le temps que votre maison se construise. Mais si déjà vous pouvez dégager des fonds propres sur votre appartement, ça peut vous permettre d'obtenir le financement pour acheter le terrain. Je vous donne un exemple.

Valeur actuelle de l'appartement admise par la banque: CHF 450'000.00
Dette: 300'000.00
Delta: 150'000.00

Fonds propres nécessaires pour l'appartement: 450'000x20% = 90'000
Delta: 60'000

Théoriquement, vous devriez pouvoir emprunter ces 60'000.00 pour les engager dans un autre projet. (théoriquement). Mais c'est peut-être ça qu'ils ont pris en compte pour vous faire leur proposition cela dit.

Je vous invite à contacter Defferard et Lanz. D'abord, la première séance est gratuite, elle permet de prendre contact, de parler de son projet. Ensuite, s'ils vous conseillent, et vous organisent le financement, il vous en coûtera 600CHF. Pour ma part, j'ai trouvé que c'était 600CHF bien placés. Vous pouvez contacter Claude Capt de ma part. Si vous le souhaitez, je vous donnerai son numéro de tel par MP. Il pourra vous conseiller et vous donner des idées si déjà. Même si après vous ne passez pas par eux.

Une dernière chose, un peu hors sujet, mais puisque vous partez dans un nouveau projet, si vous en avez la possibilité, j'encourage vivement toutes les personnes qui démarrent un projet à faire un appartement (studio, 2pces) séparé qu'ils pourront louer. Aujourd'hui, c'est très précieux. Les appartements se louent facilement partout, ça couvre une large part, voire la totalité des intérêts, vu les faibles taux, ça permet de voir venir en cas de coup dur, ou d'avoir un espace pour un enfant qui grandit, ça rend le bien beaucoup plus facilement vendable à terme, et si c'est prévu dès le départ, il y a moyen de le faire de façon à ce qu'il y ait pratiquement aucun impact du côté "vis-à-vis", ou "nuisance de voisinage" Perso, j'ai fait le deuxième appartement après coup ce qui m'a permis de reprendre la dette de ma maison tout seul au départ de mon ex, et aujourd'hui, je ne ferais vraiment pas autrement. Si la possibilité de faire un second appartement immédiatement n'est pas possible, c'est de prévoir ce qu'il faut pour pouvoir faire une seconde cuisine, une salle d'eau supplémentaire, afin de pouvoir diviser la maison en deux appartements ultérieurement. Ca demande un peu de réflexion, de travail, un léger surcoût. Mais la vie réserve beaucoup de surprise, et ce genre de réflexion est vite amortie quand le besoin se présente.

Un bail s'ajoute à vos revenus. Pour la banque, c'est un atout indéniable.

Bref, je m'étale. Quand je suis fatigué, le "logorrhe"

[Marioly]

Merci infiniment pour votre réponse complète!
Je vais le faire lire à ma moitié et déchiffrer tout cela plus précisément, je découvre ce nouveau monde
mais je tenais à vous remercier de suite!

[PFB]

La vente n'avance pas

Premier problème, si ton appart se vend pas c'est qu'il y a un hic qqpart, trop gourmand? mal conseillé?

Nous avons le 50% de fond propre necessaires le financer mais la banque veut une attestation que la commune ne va pas dezoner la parcelle (application de la lat)

Alors là c'est du suicide, car ce n'est pas la commune qui décide, c'est le canton. En plus les décisions que personne ne comprends ni ne maitrisent sont complètement aléatoires. La seule et unique assurance que tu puisses construire c'est de commencer les travaux, soit une pelleteuse qui creuse. Tout le reste c'est du blabla intégral.

Il te faut le terrain, le permis de construire et j'insiste bien pour que ce soit très clair COMMENCER LES TRAVAUX.

Connaissez vous ces démarches, savez vous le temps que cela peut prendre? D'autres idées de solutions?

Oui, cela peut prendre pour la banque disons entre un jour (mon conseiller accepte mes dossier de PH en 3H) et des mois, cela dépend du conseiller, de l'établissement et de ta relation.

PFB