Avant- projet, comment?

[Fredy]

Bonjour a tous!

Je suis nouveau sur le forum. J'ai la possibilité (chance) d'avoir un terrain dans le Vully fribourgeois. Mais pour des raison privée nous ne pouvons pas se lancer dans la construction avant une a deux années. La commune va changer le PAL et le terrain anciennement terrain a batir, est actuellement en zone viticole provisoire. Pour pas se retrouver coincer nous devons faire un avant-projet avant que le nouveau PAL soit en rigueur (pour ce printemps) et que le terrain devienne zone viticole définitive.
Est ce que quelqu'un a déjà vécut ça ou sais comment se passe un avant-projet? Devons nous déjà avoir une idée fixe ou pouvons nous changer nos idées après 1 a 2 ans? Quels coût cela engendre? Etc…

Si vous avez des idées, des solutions, ou des conseils pour nous aiguiller en peu s'est avec plaisir.
Notre projet pour l'instant est une villa style provençale, en ossature bois.

Salutations

[Moineau]

Salut,
Si c'est la commune qui exige un avant-projet, il faut peut-être lui demander ce qu'elle entend par là exactement.
Probablement que des plans suffisent, mais sous toute réserve de changement. Il faut aussi probablement présenter un budget approximatif, et s'assurer qu'une banque est d'accord de vous cautionner.

[yocote]

Je trouve votre situation bien étrange. Si ce terrain est en zone à bâtir, je doute qu'il puisse être déclassé. Quel propriétaire accepterait cela? Il y a des dédommagements prévus dans certains cas où cela est obligatoire, glissements de terrains et zone à risque en général.

Si toutefois la situation est telle que tu la décrit, réaliser un projet, le mettre à l'enquête et ensuite, selon les législations, ton permis est valable (de 1 à 5 ans, se renseigner). Ensuite tu as le temps pour débuter les travaux (environ 5ans pour terminer le chantier). Et débuter des travaux est une notion assez vague qui devrait te permettre de laisser couler ton délai de 2 ans.

De plus, tu peux modifier le projet. Cela implique quelques frais mais, si l'on compte la dévaluation d'un terrain en qui était en zone à bâtir et qui passerait en zone agricole, je doute que les quelques frais éventuels ne vaillent pas la peine. A mon avis il y a des solutions pas trop chères et, de toute les façons, vous devrez ces frais si vous construisez, donc, si vous êtes certains de faire un jour un projet, je commencerai à m'y intéresser sérieusement.

[Invité]

Je ne connais pas la situation sur Fribourg, mais sur Vaud, ce sont les communes qui décident des plans d'affectations en suivant bien sûr les directives cantonales. Une fois accepté, un PGA ne peut être modifié avant 15 ans et si la modification est refusée, on ne peut faire une nouvelle demande avant 10 ans (soit 25 ans pour un PGA dans la plupart des cas). C'est pourquoi, certaines communes mettent certaines parcelles en zone intermédiaire, c'est à dire que ça reste du terrain agricole, mais que l'on peut reclasser en zone à bâtir sans passer par le renouvellement du PGA, autrement dit plus vite que 15 ou 25 ans. Si le PGA ou PAL se termine bientôt et qu'un nouveau va le remplacer, rien n'oblige la commune à laisser les anciennes zones à bâtir en tant que telles. Dans ma commune, des quartiers en zone village sans COS ni CUS, se sont retrouvés dans de nouvelles zones avec des COS et CUS restrictifs. Ce qui a donné lieu d'ailleurs à un recours jusqu'au TF (ancien PGA = possibilité d'agrandir, nouveau PGA = pas possible d'agrandir). D'autres zones classées intermédiaires se sont vues retourner comme simple terrain agricole (stricto sensu, elles n'ont jamais été rien d'autres, mais les proprios étaient persuadés qu'elles allaient passer constructibles en priorité avec le nouveau PGA). Le zonage dépend des plans directeurs cantonaux, mais surtout de l'urbanisme de la commune et celui-ci dépend de ceux qui trônent à la Municipalité et aux Conseils. Bref, il me semble que ta commune est certainement dans son droit et que tu devrais lui demander exactement ce qu'elle attend de toi pour éviter de grosses déception. Fais d'abord une approche verbale, mais confirme par écrit, il suffit que la Municipalité change entre temps pour te retrouver bec de gaz.

[Lolo74]

Bonjour,

En effet, situation particulière !! Pourquoi si vous présentez un avant projet, vous pourrez réutiliser votre terrain qui a la base est à bâtir et que maintenant la commune exige de vous de présenter un projet de construction dans les plus bref délai sinon déclassé ! C'est dingue !! Vous l'avez depuis quand ce terrain ?? Il faut savoir que depuis quelques temps, les plans d'urbanisme sont fait de tel sorte que les terrains "utilisés à des fins spéculatives" doivent être bâti dans un certain laps de temps (voir loi LaLAT) sinon remise à l'état de terrain agricole.

Pour ma part, un avant projet est la toute première phase d'un projet. C'est à dire que c'est bien avant le permis de construire, c'est le début de la mise sur plans d'un projet immobilier.

Pour votre part, il vous faudrait passé par une étude d'architecte ou d'ingénieur ou promoteur afin de mettre sur pieds un projet, si c'est bien cela que vous voulez faire de votre terrain.

Il faut en effet faire un jeu de plan relativement basique sensé représenter votre projet dans les grandes lignes. Il ne s'agit pas de plans d'exécution !

Voilà, mon conseil serait d'aller voir des professionnels ou sinon un avocat dans le domaine de la construction (Leximmo à Lausanne sont très compétent).

Bon courage !

[Fredy]

Merci pour vos réponses. Nous allons faire le nécessaire vers la commune pour que se soit plus clair et contacter une entreprise pour faire un avant-projet.
En faite le terrain risque de changer d'affectation car avant d'ouvrir de nouvelles zones a bâtir elle doit utiliser les terrains qui sont pas construit chez les privés ou les changer de zones. Étant donne que le terrain est en zone provisoire il risque de changer.
Nous donnerons plus d' info de l' avancée du projet