Vente partielle terrain pour fonds propres

[boquinete]

Voilà, nos projets prennent peu à peu forme et nous avons besoin de conseils!
Nous avions envie d'acheter un maison dans 2-3 ans, mais nous avons eu un coup de coeur et avons acheté un terrain avec une vieille petite maison à rénover à Froideville. Le terrain mesure 1265m2. En calculant les frais divers de rénovation et d'agrandissement, nous avons eu l'idée de vendre la moitié du terrain et d'y construire deux villas mitoyennes. Ceci sans trop d'investissement, car l'argent de la moitié de notre terrain vendu serait investit dans la construction de notre mitoyenne. Nous avons eu une offre avec Mistral Construction à Sion qui nous plait beaucoup. Avez-vous de l'expérience avec cette maison de construction et cette idée vous parait elle complètement irréalisable?
Merci!

[birdy]

Je ne suis pas sûr de comprendre:

Il y aura 1 petite maison à rénover sur la 1ère moitié du terrain, et 2 mitoyennes sur l'autre moité ?
Vous habiterez dans la petite maison rénovée ou dans une des deux futures mitoyennes ?
Les mitoyennes seront sur la moitié du terrain vendue ou sur votre terrain ?

Il faudra contrôler l'indice de construction au sol 2 mitoyennes sur 600m2 ça peut faire un peu "juste".

Sous réserve d'avoir compris, voici mon avis:

J'étudierais sérieusement la possibilité de ne pas vendre le terrain, de faire un projet de 2 mitoyennes à votre nom, puis de vendre sur plan une des 2 mitoyennes. Il vous reste ainsi la petite maison à rénover + 1 mitoyenne. Vous louer une des deux et, vue les taux actuels, cela vous fait une rentrée d'argent non négligable et un investissement immobilier sur le long terme.

La banque comptera la rentrée de loyer en déduction des charges d'emprunt hypothécaire.
Les fonds propres sont couverts par la vente d'une des maison mitoyenne.
Et vous voilà grand propriétaire foncier

[boquinete]

Merci pour la réponse...
Bon j'ai été peu claire!
Notre idée est de vendre la moitié du terrain et de démolir la vieille maison. Partager la parcelle en deux, (environ 600m2 par parcelle) et sur chaque parcelle construire une mitoyenne. Le plan de louer une des deux maison est une excellente idée, mais nous ne voudrions pas alourdir notre hypothèque. Nous avons contrôlé l'indice de construction est nous pouvons construire 210m2 de villas au sol, donc 105m2 par mitoyenne.
C'est un peu plus clair ?

[biff52]

Ah c'est plus clair. Mais pourquoi mitoyenne? 600m2 c'est confortable pour une maison individuelle?

[birdy]

Ok cette fois je comprends. En effet j'ai fait un petit calcul, et c'est pas évident de faire 2 maisons pour la louer. La solution est très avantageuse si la maison que l'on habite coûte plus cher que la maison que l'on loue, mais si les deux maisons sont au même prix, selon mon calcul, ce n'est pas forcément avantageux. A moins que l'on vise un investissement à long terme.

Voici mon petit calcul:

Solution 1
Terrain + 2 maisons mitoyennes + frais = environs 1.4 millions.
Fonds propre nécessaire: 280'000 CHF
Emprunt: 1.12 millions

Amortissement annuel: 11'200 CHF
Remboursement hypothécaire: 26'000 CHF (2.3% pendant 10 ans)
Amortissement en 10 ans: 112'000 CHF

Loyer perçu: 24'000 CHF par an
Revenu nécessaire annuel brut pour l'emprunt: (5% de 1.12 millions + 1% de 112000 CHF d'amortissement + 1% de 1.4 millions entretien - 24'000 CHF de loyer)*3 = 170 Kchf BRUT environs

Coût de votre "loyer": 26'000 CHF + 11'200 CHF - 24'000 CHF = 1'100 CHF
Coût de votre "loyer" dans 10 ans si le taux est à 4.5% : 2'300 CHF
(en comptant un amortissement extraordinaire de 54'000 CHF en plus des 112'000CHF, c'est à dire 450.- par mois pendant 10 ans, ce qui correspond à la différence de "loyer" de la solution 2 et une petite augmentation du loyer de l'autre maison )
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Solution 2
Si vous vendez tout se divise par deux:
Terrain + 1 maison mitoyenne + frais = environs 700 Kchf
Fonds propre nécessaire: 140'000 CHF
Emprunt: 560 Kchf

Amortissement annuel: 5'600 CHF
Remboursement hypothécaire: 13'000 CHF (2.3% pendant 10 ans)
Amortissement en 10 ans: 56'000 CHF

Coût de votre "loyer": 13'000 CHF + 5'600 CHF = 1550 CHF
Coût de votre "loyer" dans 10 ans si le taux est à 4.5% : 2'300 CHF
Mais vous avez dû investir 140'000 CHF en plus comme fond propre (que vous avez partiellement récupérer en 10 ans: 54'000 CHF)

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[Akim]

[ADMIN: Message déplacé car pas une description de projet]

[boquinete]

Le problème n'est pas de trouver des fonds propres, mais de savoir quelle décision prendre et combien nous couteraient ces deux projets.Mais aujourd'hui, on ne sait vraiment pas ce que l'on veut... Sommes encore allés voir la vieille maison sur le grand terrain de 1265m2, les enfants ont joué comme des fous, et cette maison, malgré le fait qu'elle soit vieille, a un charme fou, mais une chose est sûre elle a besoin de grosse rénovations. Alors vendre avoir une maison neuve et perdre la moitié du terrain ou pas vendre et avoir une vieille maison et un grand terrain...

[xavenel]

Où en êtes-vous de votre projet ? J'ai construit avec Mistral et je suis très content de ma maison après 2 ans, si vous voulez nous rendre une petite visite pour voir la qualité de construction, n'hésitez pas