Que faire en premier ??

[otherside]

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur le forum, mais je vous lis depuis pas mal de temps avec l'idée d'un jour passer à l'acte !!

A ce jour nous avons une vue sur un terrain qui nous conviendrait peut-être... n'étant pas encore sûr de son prix définitif, ni de sa disponibilité à 100 % (vendeur privé), mais de bonne change !!

Nous avons déjà été voir une banque pour estimer notre budget max en fonction de notre situation. Mais maintenant si on décide de se lancer, dans quel ordre faire les choses ?

D'abord aller négocier le terrain ? Le réserver en attendant le permis de construire ? Voir un architecte pour avoir un projet concret.... ?

On veut surtout pas rater le terrain....

Je vous remercie d'avance pour vos conseils.

Salutations à tous

[Vitamineb12]

Hello,
Je te dirais à négocier avec le vendeur en premier lieu.
Étant donné que tu n as pas encore d avant projet de construction, faire une promesse d achat devant un notaire semble une bonne solution. Pour autant que tu as le soutien de ta banque...

[yocote]

Contacter un constructeur de qualité. Attention aux images de synthèses, on va vous présenter de belles images, elles ne correspondront pas à ce à quoi vous vous attendez. Il vous faut un constructeur qui propose des projets VOUS correspondant, êtes-vous: moderne, "classique", contemporain, cherchez-vous une construction traditionnelle, en bois? Avez-vous le terrain, le cherchez-vous?

Si vous cherchez une maison moderne et de qualité, tapez "villas contemporaines" sous google, et limitez vos recherches à la suisse (idem pour d'autres options). Vous aurez un très beau panel de constructeurs et pourrez choisir en connaissance de cause. Pour faire appel à un constructeur, le plus important, à mon sens est la confiance. N'hésitez pas à le(s) rencontrer même plusieurs fois chaque. Vous devez obtenir une relation de confiance. Vous verrez que souvent, vous tomberez sur des "vendeurs de maisons". Ces gens ne sont pas formés aux exigences de la construction. Ils ont souvent une simple formation de vendeur, en marketing ou parfois pire, aucune formation. Vous devez exiger de travailler avec un pro. Que cette personne soit votre interlocuteur et qu'il vous inspire confiance. Essayer de savoir qui est la personne en face de vous. Il n'y a rien de plus désagréable que de devoir parler à un référent qui ne sait pas de quoi il parle et qui veut seulement vous faire signer un contrat. Après... débrouillez-vous! C'est souvent le cas avec de grandes boîtes. Attention aussi à ne pas se focaliser uniquement sur le prix. Vous pourriez être déçus soit par la qualité finale, soit par le fait que vous demandiez ensuite des améliorations qui vont gonfler sérieusement votre budget!!
Certaines boîtes vous envoient un vendeur, celui-ci vous fait des promesses, il ne souhaite qu'une chose, vous faire signer (attention, ne signez pas sans réfléchir!!) et, surtout où il faut se méfier, à mon sens, des constructions préfabriquées. Vous ne maîtrisez rien à ce sujet, souvent ces maisons proviennent d'ateliers étrangers. On peut vous dire que cela vient d'Allemagne, la maison mère, mais, qui vous garanti que l'usine n'est pas en Roumanie. Je n'ai rien contre les roumains mais, il faut savoir que l'exigence de qualité ne correspond pas à nos standards.
Et que vaudra votre maison dans 30 ans dans ce cas? Non, je pense que des solutions existent. Nos normes sont sévères, pas bon marché mais, elles garantissent un projet pour le long terme. Et la manière de financer son projet dans notre pays, (dette de très longue durée) doit être comptée dans tout projet.
De plus, il faut se méfier des propositions à rallonges, des options infinies et surtout, dans TOUS LES CAS, se méfier des contrats à rallonge. On va vous dire que tout est décrit mais, dans un contrat de plus de 50 pages, comment tout vérifier? Cela est pratiquement impossible. Par contre, un contrat simple, clair et lisible assorti d'un descriptif complet (sur les plans par exemple) et se référant aux normes suisses, est largement suffisant. Il faut savoir que près de 200'000 textes, normes et règlements encadrent les réalisations en Suisse. Un contrat comprenant plus de dix pages me paraît douteux, à tout le moins, il cherche à substituer les exigences suisses à d'autres, moins sévères, moins contraignantes ou moins couteuses. C'est louche!
Le prix de tout projet constitue une part prépondérante de ce dernier et il n'y a pas de miracles. Cela se saurait sinon. Avez-vous déjà entendu parler d'une maison bien finie (et complète) pour moins de 350'000.- en Suisse????? Je le répète, il n'y a pas de miracle.

[birdy]

Nous étions dans la même situation:

Un terrain de privé qui nous intéresse, vendu sur appel d'offre.

1. Nous avons été voir la banque pour déterminer notre budget max.
2. Demande d'offre à deux constructeurs pour connaître le prix moyen d'un maison qui nous intéresserait ainsi que les frais annexes.
3. Re-calcul, moi-même, des frais annexes en se renseignant à gauche à droite et sur ce forum, car j'aime bien maîtriser et être sûr des choses (taxes communales, etc..)

Cela nous a donné ensuite une bonne idée du prix max pour le terrain.
Nous avons ensuite négocier le prix avec le vendeur et nous avons conclu une vente à terme en juin 2012. Nous avons payé immédiatement 10% du prix du terrain et nous payerons le solde à l'obtention du permis de construire, ou au plus tard en janvier 2013.

Dans l'intervalle j'ai demandé d'autres offres à d'autres constructeurs et j'ai finalement signé en août avec un constructeur.

Le fait que nous ayons présenté au vendeur une idée de projet relativement avancé à pu faciliter les choses. Car le vendeur est dans le même cas que l'acheteur, il pense toujours pouvoir vendre plus cher plus tard et il a de la peine à franchir le cap de la vente. Si on arrive avec un projet concret, bien ficelé, en expliquant concrétement quand on le paiera et comment on voit la suite, cela le tranquilisera et l'aidera à passer à l'acte. Il faudrait prendre contact avec un notaire pour se faire proposer un contrat-type (Vente à terme ou promesse de vente)

Il faut prendre conscience d'une chose, c'est que si tu ne veux pas acheter un projet "tout cuit, tout prêt" de promotion immobilière où l'agence et les intermédiaires ont déjà tous pris leur marge, il te faudra, à un moment donné, te jeter à l'eau, prendre un risque mesuré, et aller de l'avant ! Le chemin est plus compliqué mais certainement moins cher et plus personnel !

Bonne chance !

[otherside]

Bonjour,

Merci pour toutes vos réponses.

A l'heure actuelle, nous sommes toujours en pleine réflexion pour le terrain. Il est assez chère et devons déterminer s'il ne pénalisera pas trop le projet de construction ensuite.

Aux dernières nouvelles le vendeur ne négociera pas et le vendra en une fois sans acompte. Il n'a pas trop intérêt à changer car s'il met son bien sur le marché (agence, internet, etc) il partira en qq jours donc je le comprend.

Coté construction c'est encore un peu l'inconnue, nous aurions un architecte (connaissance proche) avec qui nous pourrions travailler et avec une grande confiance. Reste à définir qqch de plus concret ainsi que le budget qui va avec.

Merci pour votre aide

Otherside

[yocote]

A mon avis, votre budget est la première chose à connaître, pour l'établir, quelques points fondamentaux:

1. Fonds propres 20% (par exemple, financement total: 1'000'000.- dont: 200'000.- FP et 800'000.- financement de la banque) c'est un exemple
2. Charge de la dette 33% revenu net
(pour ce calcul, prenons les 800'000.- à 4%, 32'000.-, mettons 33'000.-, plus facile pour les 33%) votre revenu net DOIT être de 100'000.-/an, minimum, et je crois que les banques calculent à 4,5- 5% et il faut savoir que les taux sont aux environs de 2% à dix ans aujourd'hui. Attention, cette charge de la dette ne constitue en AUCUN cas le total de vos débours. Il est impératif de prévoir un amortissement (1%) mais, ce dernier peut offrir des opportunités d'épargne. Il faudra tout de même les payer, c'est (quasi) obligatoire.
A cela il faudra ajouter certaines taxes, et assurances qui vont également peser sur le budget. Mais voilà, c'est assez simple et, si l'on pouvait déroger à la règle des 20%, les banques ont reçu des instructions de la confédération et il sera de + en + difficile d'y échapper.

Résumé: 1. savoir à combien se montent vos fonds propres. 2. quels sont vos revenus. 3. aurez-vous de la marge (financière) après cette opération.

Pour réunir vos fonds propres, il ne faut à mon avis, pas hésiter à prélever le maximum de votre 2ème pilier, si besoin. En effet, cette épargne constitue une sécurité mais, n'est en tout cas pas une bonne affaire (en regard d'un investissement immobilier). Vous épargnez aujourd'hui 1'000.-, que vaudront ils dans 30ans, 800, 700,300.-?(et ce ne sont pas les rendements supposés qui vont palier à cette perte nette!). Alors que, avec l'argent dont vous disposez aujourd'hui sur ce compte, vous pouvez payer des prestations (construire une maison) qui si elle est correctement construite, vaudra plus. En effet, ne prenons que les matériaux, ils subiront une inévitable inflation, ce que vous aurez payé avec vos fonds (du 2ème pilier par exemple), vous l'aurez payé 1'000.- et dans 30ans, avec l'inflation, ce montant sera de 1'100, 1'300?? Qui sait? mais on voit ici que l'argent dont vous disposez aujourd'hui suivra deux courbes, une descendante (2ème pilier) et une ascendante, le coût de l'immobilier. A moins que le projet soit mauvais, mal exécuté, préfabriqué type USA, ou que sais-je encore.
Autre point non négligeable, le prix du terrain. Dans certaines de nos régions il y a clairement une "bulle". Si votre terrain dépasse largement ce qui se fait dans le voisinage, laissez tomber. Il vous sera impossible de récupérer ces montants. Le prix dépendant également de nombreux facteurs, la situation, l'ensoleillement, le voisinage (y a t'il une zone industrielle potentielle dans la zone, la construction d'une route, une voie ferrée...) mais également y a t'il des SERVITUDES, si oui, attention à bien en prendre connaissance, cela diminue la valeur du terrain.
Ensuite, trouver un projet de qualité à implanter sur le terrain s'il rempli les conditions que VOUS mettez. Notre recherche avance et nous allons prochainement nous lancer, nous ne sommes heureusement pas pressés, nous souhaitons une villa contemporaines et clé en main car, connaissant le montant que nous souhaitons atteindre, nous exigeons la sécurité du prix de notre projet. Nous avons beaucoup dégrossi notre affaire et avons éliminé passablement d'EG qui ne nous paraissent pas à même de réaliser notre projet.

Ce n'est pas si compliqué de calculer le budget, ce qui l'est plus c'est de savoir quels seront les éléments qui valoriseront votre bien. Si le terrain est bien et qu'il rempli les critères que je mentionne plus haut, que vous disposez de suffisamment de FP, vous pouvez acheter le terrain (avec les FP par exemple) et ensuite prendre le temps de réfléchir. Le prix de votre terrain sera pris en compte pour le calcul de vos FP. Vous pouvez également acheter le terrain en contractant un emprunt bancaire. Pour cela il vous faut au minimum 50% en FP de la valeur. Ce procédé pourrait vous laisser le temps de la réflexion. Attention, une réservation peut donner droit à des indemnités au vendeur en cas de non conclusion de l'affaire, de 10 à 30% de la valeur totale, attention donc.

Si vous souhaitez + d'info, je reviendrai ce week-end. Salut