Forum romand de la Construction et de la Rénovation

Bonjour,
Nous sommes intéressés par l'acquisition d'un chalet déjà construit et rénové sur la commune de Zinal (VS) et le coût de construction au m3 indiqué sur l'expertise qui nous a été remise par les propriétaires s'élève à 1'300chf/m3.
Ce prix nous semble très cher sachant que le prix moyen de construction sur Genève est de 1'050chf/m3 et que ce chalet n'est pas une nouvelle construction. Il a certes été rénové mais sa toiture, ses murs et sa maçonnerie sont d'origine soit ils datent de 1975.
Merci d'avance pour votre aide.

Le prix de la construction ne varie pas trop selon la région, il se situe dans une fourchette de 700.- +/- des brouettes.

A Genève, Lausanne, Zurich ou au hameau de la Solitude, c'est pareil. Ce qui change c'est le prix du terrain.

Ensuite il faut faire la différence en de l'entretien qui n'a aucune influence sur l'indice de vétusté et un assainissement. Dans tous les cas, les murs restent les même.

Assainir c'est améliorer, entretenir, c'est éviter que tout te tombe sur la tronche.

1300.-/m3 il faut que tu trouves des matériaux exceptionnels, des techniques de mise en oeuvre particulières, du garage au combles, pas juste une salle de bains...

A mon avis dans le Valaistan ou tout est possible, mais probablement que qqun est entrain de s'en mettre plein les poches.

PFB

Plus simplement c'est la loi de l'offre et de la demande.... Il n'y a pas beaucoup de biens à Zinal...

Si on ne payait que le prix réel de la construction, tous les appartements seraient moitié prix à Genève...

knarf68 a écrit :Si on ne payait que le prix réel de la construction, tous les appartements seraient moitié prix à Genève...

Bien non, le prix de la construction est très homogène partout en Suisse.

Par contre le prix du terrain varie. On te le donne si tu restes 10 ans au hameau de la Solitude et c'est 15kCHF/m2 à Genève. Le prix du m2 est justifiable, défendable et connu dans une certaine fourchette par la banque qui finance des transactions.

Pour revenir au prix d'une construction à 1300.-/ par m3 il est difficilement justifiable. La banque va te financer ce bien jusqu'à une certaine limite, le reste devrait être financée par l'acquéreur (et en général perdu à la revente, mais c'est une autre histoire).

PFB

Un appartement qui a 40 ans de 120m2 vendu à 1'500'000 CHF n'est pas lié au prix de construction. Un autre appartement construit il y a 10 ans vendu à l'époque CHF 1'200'000 et proposé en 2016 à 2'500'000 n'a rien à voir avec le prix de construction. C'est de la promotion immobilière et est régit par l'offre et la demande...

Bonjour,

Attention, comparer des pommes avec des pommes...
Le prix au m3 est calculé comment? SIA 116, 416? Quels CFC sont inclus dans ce prix? Cela peut fausser les choses.

Un petit chalet avec un sous-sol ou un parking enterré au fin fond du Valais va forcément coûter plus cher au m3 qu'une grande villa sans sous-sol à Genève. Mais si elle a 5 salles de bains, une cuisine gigantesque et une piscine intérieure, ça va être compliqué de comparer...

Exemple : Un bien de 1'000m3 avec 2 salles de bains, une cuisine et sans sous-sol va coûter plus cher au m3 qu'un même bien de 1'500m3 avec 2 salles de bains, une cuisine et sans sous-sol.

Pour l'achat d'un bien existant, c'est le court du marché immobilier actuel qui va en fixer le prix... La loi de l'offre et la demande...

Bon courage

Anne248 a écrit :Le prix au m3 est calculé comment? SIA 116, 416? Quels CFC sont inclus dans ce prix? Cela peut fausser les choses.

Pour du neuf, oui. pour de l'occase non, c'est 700+/- des brouettes le m3.

Anne248 a écrit :Un petit chalet avec un sous-sol ou un parking enterré au fin fond du Valais va forcément coûter plus cher au m3 qu'une grande villa sans sous-sol à Genève.

non, c'est 700+/- des brouettes le m3 habitable, la parking en sous sol de 8 niveaux, c'est pas de l'habitable.

Anne248 a écrit : Pour l'achat d'un bien existant, c'est le court du marché immobilier actuel qui va en fixer le prix... La loi de l'offre et la demande...

non, c'est 700+/- des brouettes le m3 habitable, le prix du marché c'est valable pour le terrain.

knarf68 a écrit :Un appartement qui a 40 ans de 120m2 vendu à 1'500'000 CHF n'est pas lié au prix de construction.

Si, le prix 700+/- des brouettes le m3 habitable, ce qui fait que tu paies au final 10000/m3 c'est le prix du terrain. Le moindre terrain constructible se négocie quelques milliers de CHF/m2. Et le locatif est un peu différent que de l'individuel en général c'est juste un peu moins cher que 700+/- des brouettes le m3 habitable parce que tu as un toit pour x apparts.


Aucune banque ne financera un bien dont le prix du m3 est à 1300.-, ça repassera pas, il faut faire évaluer le bien pour que le prix du m3 soit réaliste à 700+/- des brouettes le m3 habitable et justifier un prix de terrain qui match le prix de vente.

Mais les banquiers ne sont pas débiles, ils ont une connaissance du marché.



Désolé.

PFB

Merci à tous !
J'ai suivi la formation de courtière auprès de l'USPI à Lausanne et travaille sur le canton de Genève.
Je ne suis pas spécialisée sur les prix au m3 de construction en montagne mais je suis attentivement le marché et son évolution depuis que nous avons émis le souhait d'investir dans une résidence secondaire qui pourrait devenir principale à terme.
Nous avions toutefois appris lors de notre module estimation que le prix du m3 peut être effectivement plus onéreux si construction en montagne, surtout une construction en rondin, ou si le terrain est fortement en pente et que les fondations demandent des travaux supplémentaires. Ce n'est pas le cas avec ce chalet qui est construit sur un terrain plat, qui n'est pas en rondins, dont le sol est équipé de carrelage noir 45/90 et dont les équipements cuisine, sanitaire, et autres sont standard.
Le prix du m3 sur Genève pour une construction de qualité mais hors luxe est bien de 1'050chf/m3 confirmé par de nombreux experts officiels du canton. Ce prix était déjà supérieur à tous les autres cantons pour du standard. Les 1'300chf/m3 ont été indiqués par un architecte de Lens (VS) lors d'une estimation faite en 2011.
.. Bref, comme le mentionne la dernière réponse, la banque fixera sa valorisation et cela sera notre base pour faire une offre.

Merci et à bientôt pour de nouvelles aventures !
Cordialement

verolattion a écrit :Le prix du m3 sur Genève pour une construction de qualité mais hors luxe est bien de 1'050chf/m3 confirmé par de nombreux experts officiels du canton.

Le prix peut être variable, ce qui va intéresser l'acheteur c'est le financement à 80% de son futur bien. A 1050.-/m3 qui est grossomerdo 300.- de trop il va y avoir un problème.

On en avait déjà discuté sur ce forum, le luxe dans la construction n'existe pas, la qualité encore moins. La serrure électronique avec video à 199.- balles de chez Electro Matériel c'est de l'attrape guignol...

Posons quelques lignes de la villa standard, disons, 1000m3 et 200m2 et un surcoût de la qualité à 300.-/m3, ça donne un dépassement par rapport au standard de 300kCHF. Mettons un carrelage standard à 100.- rendu posé j'aimerai bien voir la facture d'un sol de "qualité" à 300'000.-/200 soit 1500.-/m2 de plus que le standard....Même du vrai parquet posé sur latte en frêne de 27mm brossé par des vierges les soirs de pleine lune dépasse rarement 600.-/m2 et ça laisse de la marge pour une super cuisine à 180'000.- de plus que le standard.

A part la Raiff ou au Valaistan il y a personne qui va financer un bien à plus de 750.-/m3. Pour 850.- /m3 faut monter le petit Chêne à genou sur des tessons de bouteilles en implorant son conseiller.

En 30 ans d'expérience immobilière au delà 850.- ça passe plus, trop risqué. La banque va réduire sa part de financement.

PFB