Promotion avec permis en force et zone de réserve VD : réaliste?

[Unpapa]

Bonjour,

Comme mentionné dans d'autres postes, nous regardons en ce moment une promotion dans le Chablais Vaudois qui a beaucoup de potentiel pour notre grandissante famille :
+ jumelée par les garages, ok à défaut d'individuelle
+ volume/surface/nb de chambres potentielles maximisé
+ relative proximité des écoles et axes de transports

Par contre, quelques points qui me font réfléchir en attendant une réponse de la banque (pas gagné à quasi 1 seul salaire modeste ...):
- le terrain pour les 3x2 jumelées est en zone réservée
- le permis est en force depuis début 2017
- 1 seul lot a été vendu, on serait le 2ème ce qui permettrait de démarrer la construction (règlement communal)
- après comme ils ont commencé le défrichement je me pose la question si cela marque légitimement le début du chantier, et donc le chantier est protégé de l'expiration
- on nous donne une livraison à l'automne 2020 pour un début du chantier dès que possible (lire nov-déc 2019) : est-ce réaliste sachant qu'il s'agira de préfabriqué en ossature bois made in Slovénie mais avec un sous-sol en BA.
- à quoi s'attendre si les 4 autres lots traînent à être vendus/construits?

Promoteur et Entreprise sont bien entendu très motivés à vendre et super serviable pour adapter le projet et faire baisser le prix pour que ça passe, mais à quoi faire attention? Sachant que :
- on en est à avoir éjecté le budget cuisine, la peinture et rogné sur le budget sols pour ne pas renoncer au sous-sol
- ma belle-mère râle déjà depuis qu'elle a appris que ce serait sans peintures
- si on arrive à racler des FP supplémentaires en cours de chantier, on voudrait les attribuer en priorité à une liste de PV avant les postes sus-mentionnés (conduit de cheminée, aménagement des combles et sous-sol, 1-2 vélux, éventuelle porte de garage...)
- après dans le meilleur des mondes on arriverait à faire tout ... mais bon...

A quoi est-ce que je devrais prendre garde?

Edit : s'il le faut ma femme se débrouillera avec une cuisine Sunnersta (https://www.ikea.com/ch/fr/p/sunnersta- ... s69139684/) quelques années . Pour la peinture, j'ai un plan basé sur ma très grande fratrie et une quantité adéquate de bières, même si je redoute déjà de devoir peindre les 170-200 m2 habitables... à moins de ruser en demandant l'option lambris pré-peint...

[PFB]

- après comme ils ont commencé le défrichement je me pose la question si cela marque légitimement le début du chantier, et donc le chantier est protégé de l'expiration

Il y a de nombreux exemples de comptes rendu de jugement du TF ou un permis de construire a été annulé car les travaux n'ont pas été commencé. Donc oui commencer les travaux est une protection, par contre défricher me semble un peu léger.

est-ce réaliste sachant qu'il s'agira de préfabriqué en ossature bois made in Slovénie mais avec un sous-sol en BA.

Attention une maison en préfabriqué de Slovénie coute entre 150k et 200k. Evite de te faire empapaouter parce que tu n'as pas les bonnes info.

Mon banquier fait face à une multiplication des demandes de prêts hypothécaire (après une période de naïveté) de ce genre d'immeuble. Le schéma est assez simple. Avec un projet en mains sur un terrain constructible une banque prêtera jusqu'à 80% de la valeur du terrain. Ce qui signifie qu'avec 150k en poche ( issu d'un crédit à la consommation), un margoulin peut espérer refourguer une villa "de luxe" pour, certain y vont fort, pour plus d'un million. Le prix est salé, la maison et le terrain bien là, mais cela coince un peu au niveau de la valeur réelle du bien. Pour certains établissements bancaires un peu curieux ça va pas le faire. D'autres banques ont en clairement rien à cirer.

La méthode se repère assez facilement en général c'est une structure familiale, pour lever les fonds via un crédit à la consommation, c'est ce qui marche le mieux. L'immeuble est le moins cher possible, ces temps ci la Slovénie est à l'honneur. Ce sera dont le chauffeur du poids lourd qui montera la maison en 2 semaines. Le tout est revendu au prix du marché, avec une marge de plusieurs centaines de milliers de CHF j'ai vu jusqu'à 700k de marge en 4 mois. L'équipe rembourse le prêt et le bénéfice net reste conséquent est réparti entre les membre de la famille.

Ce genre de structure familiale est très volatile, après avoir écumé une région l'entreprise est démantelée pour être reconstruite ailleurs sous un autre nom. Ces personnes changent de région, en général travaillent tous dans la construction, tissent un réseau social qui leur permettent de repérer des terrains.

La pratique me gêne un peu car c'est étouffer le milieu avec l'unique motivation de faire beaucoup de fric, et c'est faire payer fort cher un pigeon.

PFB

[Unpapa]

- après comme ils ont commencé le défrichement je me pose la question si cela marque légitimement le début du chantier, et donc le chantier est protégé de l'expiration

Il y a de nombreux exemples de comptes rendu de jugement du TF ou un permis de construire a été annulé car les travaux n'ont pas été commencé. Donc oui commencer les travaux est une protection, par contre défricher me semble un peu léger.

est-ce réaliste sachant qu'il s'agira de préfabriqué en ossature bois made in Slovénie mais avec un sous-sol en BA.

Attention une maison en préfabriqué de Slovénie coute entre 150k et 200k. Evite de te faire empapaouter parce que tu n'as pas les bonnes info.

Mon banquier fait face à une multiplication des demandes de prêts hypothécaire (après une période de naïveté) de ce genre d'immeuble. Le schéma est assez simple. Avec un projet en mains sur un terrain constructible une banque prêtera jusqu'à 80% de la valeur du terrain. Ce qui signifie qu'avec 150k en poche ( issu d'un crédit à la consommation), un margoulin peut espérer refourguer une villa "de luxe" pour, certain y vont fort, pour plus d'un million. Le prix est salé, la maison et le terrain bien là, mais cela coince un peu au niveau de la valeur réelle du bien. Pour certains établissements bancaires un peu curieux ça va pas le faire. D'autres banques ont en clairement rien à cirer.

La méthode se repère assez facilement en général c'est une structure familiale, pour lever les fonds via un crédit à la consommation, c'est ce qui marche le mieux. L'immeuble est le moins cher possible, ces temps ci la Slovénie est à l'honneur. Ce sera dont le chauffeur du poids lourd qui montera la maison en 2 semaines. Le tout est revendu au prix du marché, avec une marge de plusieurs centaines de milliers de CHF j'ai vu jusqu'à 700k de marge en 4 mois. L'équipe rembourse le prêt et le bénéfice net reste conséquent est réparti entre les membre de la famille.

Ce genre de structure familiale est très volatile, après avoir écumé une région l'entreprise est démantelée pour être reconstruite ailleurs sous un autre nom. Ces personnes changent de région, en général travaillent tous dans la construction, tissent un réseau social qui leur permettent de repérer des terrains.

La pratique me gêne un peu car c'est étouffer le milieu avec l'unique motivation de faire beaucoup de fric, et c'est faire payer fort cher un pigeon.

PFB

Merci pour ton retour PFB,

Pour le délais oui ça va être juste de juste, sachant que l'on nous promet un début du chantier en décembre 2019 au plus tard, alors que d'après nos recherches le permis fut accordé en janvier 2017. Après je ne me gène pas pour mettre un peu la pression avant de signer quoi que ce soit, particulièrement sur le prix/les PV.
Mais j'avoue me poser la question quand à ce qui adviendrait en cas d'expiration du permis, sachant qu'on est dans un cas de vente de quote-part de terrain.

Merci pour ton avertissement par rapport à la combine. J'avoue que dès le départ on s'est mis à fureter les registres du commerce et estimer que la valeur intrinsèque de la construction hors sol sera plutôt basse (ma belle-famille est franco-allemande, et a eu à construire en divers recoins de France et d'Allemagne : j'avoue que la première fois que mon épouse m'a dit qu'avec 200k€ on peut faire une très belle maison ça m'avait surpris)

Je suis bien conscient que promoteur et entrepreneur sont là pour se remplir les poches. Vu notre budget on est loin d'être au delà du million, plutôt vers la moitié. De ce qu'on a pu glaner le projet est un peu atypique, car conçu à l'origine par des architectes en traditionnel (on s'écarte un peu du cube à toiture 2 pans, et c'est tant mieux), faute d'acheteurs il est passé au promoteur actuel et en préfabriqué bois pour baisser le prix, avec les contraintes du permis déjà délivré.

Vu certaines contraintes, le prix ne m'a pas l'air exagérement surfait : terrain en pente donc terrassement conséquents, entièrement excavée donc terrassements encore plus conséquents, 3 niveaux hors sous-sol donc à priori grue nécessaire (mais risque de la voir rester d'ici la fin des autres villas?), garage inclus, cubage et surface brutes substantielles à ~860m3 et ~270m2 environ. En glanant des prix de terrains dans le cache Google (y a plus rien sur le marché bien entendu), en déduisant le prix du foncier sans surévaluation, j'arrive à la louche dans une fourchette de 525 à 590.- le m3 SIA construit, ce qui m'a l'air raisonnable.

J'aurais personellement préféré m'orienter vers une ancienne construction saine, mais pas évident d'en trouver de suffisamment grande et sans défaut rhédibitoire dans notre budget... et en plus plusieurs des bailleurs de fonds principaux ne jurent que par le neuf ...