Renover une maison de 1965 - réaliste?

[opg]

Bonjour,

Parmis nos possibilités pour se loger se trouve une maison datant de 1965, 130m2 au sol (+ sous-sol complet) en plain pied. Elle n’est pas très grande, mais pour notre budget limité (enfin, pour la région genevoise en tout cas) nous serions plutôt heureux – en plus elle est située sur une jolie parcelle de plus de 1000m2 près de Onex.

L’agent nous dit qu’il y aurait environs 300’000 chf de travaux à entreprendre – l’isolation à refaire, fenêtres changées, désamiantage, changement de cuisine, tuyauterie (probablement), éléctrivité et décorations diverses. Cela me semble assez cher quand même – pensez-vous que c’est réaliste ?

Pour la cuisine, comptons environs 20'000 (simple, sans excès). Je sais que le désamiantage coute cher, mais combien cela peut chiffrer pour une maison qui as environs 700m3 ? L’isolation par l’extérieur, sous-sol inclus, pourrait chiffrer dans les combien ?

Il y a aussi un garage de 45m2 dans le sous-sol de la maison (et un autre sous la terrasse) – pensez-vous que c’est possible de la transformer en pièce habitable ? La hauteur doit être moindre qu’à l’étage, probablement seulement 2.2m (plus ou moins).

Tout cela semble vous valoir la peine? Evidemment, a la fin je prendrai l'avis d'un expert pour chiffrer les travaux, mais l'experience des gens pourrait me donner une idée des coûts.

Merci !
opg

[astroguyxmm]

Hello,

Non, 300'000 CHF n'est pas irréaliste, je dirais même pas assez en fonction de ce qui est à faire...

Désamiantage: pour une petite salle WC de env 1.5m2 au sol (mais au total env 10m2 à désamianter, car il fallait faire aussi les murs) --> 5700 CHF incl test VDI. Donc le plus important à mon avis est d'avoir un rapport dit Diagnostic amiante "avant travaux" pour déterminer l'ampleur des travaux à faire. Nous avons décidé de vivre avec les panneaux amianté en sous-toit, le plafond étant assez isolé à notre goût. Mais si nous avions refait la toiture et son isolation, cela aurait encore rajouter 7000 CHF...

Isolation: à voir selon le type d'isolation existant. Si c'est une isolation entre 2 murs, c'est assez difficile à isoler "par-dessus", le mieux serait de casser les murs internes enlever l'isolant, puis réisoler par l'extérieur. Et ça coûterait très cher.
Rien que l'isolation extérieure te coûterait je pense 35-50'000 CHF. Rajouter pour le sous-sol (mais est-ce VRAIMENT nécessaire?) Considérer aussi le toit. Et ça coût aussi cher...

Cuisine: 20'000 CHF, compte plutôt 30'000 CHF, par sécurité...

Nouvelle tuyauterie: je t'encourage vivement, si tu peux la changer complètement. C'est finalement ce que nous avons fait. Bon, la tuyauterie avant la nourrice reste ancienne, mais c'est déjà ça. Pour une maison de 1965, c'est vraiment nécessaire. Compter environ 15'000 CHF.

Considère aussi le changement de chauffage (je suppose électrique?). Tu peux aussi bénéficier de subventions si PAC géothermie et/ou solaire.

Et ne pas oublier que les banques demandent souvent (cela a été le cas pour nous) un architecte pour la DT --> 12-15% du prix.... Si intéressé je peux te donner le nom de mon architecte, sympa, efficace, ses petits défauts, mais aussi prix raisonnable. Il a une forte expérience des rénovations. Il pourrait aussi te donner un avis (probablement moyennant rétribution).

Et compter sur 10-15% d'imprévus. Pas nécessairement des vrais imprévus mais aussi des rajouts, des demandes sur le chantier, que tu crois pas cher mais qui sont facturés plein pot, etc...

Je ne peux pas m'exprimer pour le garage.

Je ne suis pas expert, mais une personne ayant acheté une maison de 1976 et ayant rénové. On y entre vendredi dans 1 semaine.

[Lacosse]

Une chose est aussi importante dans la rénovation (maison datant de ~1950 rénovée dès 2006, vendue en 2013), c'est de ne pas tout faire tout de suite, mais de procéder par étapes. Ceci vous permet de déduire des montants aux impôts.
Nous avions procédé comme suit (de mémoire si Alzheimer ne s'en mêle pas trop):
2006: Rendre la maison habitable:
Electricité à mettre aux normes
Tout le sanitaire
Nouvelle cuisine
Peinture / crépi
Parquets
Fenêtres cuisine et sdb
Carrelages sdb et cuisine
2007: Isolation et suite des fenêtres + parquet sur escaliers sous-sol
2008: Suite et fin des fenêtres + transformation garage en atelier
2009: terrasse (non déductible car à l'extérieur)
2010: heu...
etc.
Mais à vous de voir. Ça nous a permis de mieux étaler les coûts et d'adapter les travaux selon nos besoins réels.
Je dis ça, je dis rien, vous en faites ce que vous voulez.

[maman bricoleuse]

nous rénovons actuellement une maison de 1963...elle a deux étages + les combles que nous aménageons.
Nous faisons quasi tous nous même sauf la maçonnerie (pose de DIN, nouvel escalier en béton, divers petits travaux), le sanitaire (changement des conduites d'eau, nouveau écoulement, etc) et une partie de la peinture (on fait la couche de peinture final...le reste, le peintre nous lisse et fait le marmoran). et bien...on arrive à env. 180'000Frs de travaux...donc si on avait tout fait-faire...il parait qu'on aurait du compter 400'000 frs de travaux. voilà pour notre expérience
bon nous habitons le Jura-bernois donc les artisans sont souvent moins chers que sur Vaud ou Genève

[opg]

Merci à tous d'avoir partagé vos expériences

Pour le diagnostic amiante, apparemment il y en a un assez complet, mais l'agent me dis qu'il sera disponible seulement si on tombe d'accord sur le prix (ce qui me semble étrange, car le prix dépend aussi des travaux à faire).

La chaudière est au mazout, apparemment changée très récemment (1-2 ans) - mais clairement dimensionnée pour une isolation faible (sur le site de l'état elle apparait comme une chaudière de 29kw - ce qui me semble assez gigantesque). C'est aussi pourquoi je pensais que refaire l'isolation et les fenêtres s'imposait assez rapidement. Par contre je me demande s’il fonctionnera toujours aussi bien en étant surdimensionné par rapport à la maison si celle-ci est bien isolée.

Si j'ai bien compris depuis to sujet astroguyxmm (désolé, je l'avais loupé avant) - il faut compter environ 350fr/m2 pour bien isoler la façade par l'extérieur. D'après ce que j'ai pu voir des plans, il y a juste une isolation interne de 9 cm posée sur les murs de 20cm (j'espère qu'elle ne cache pas des surprises au niveau du mur coté interne) - celle-ci serait enlevée complètement. Un calcul rapide, pour environs 160m2 de façade cela donne dans les 56000chf (mais j'inclus le sous-sol ici, donc probablement moins cher en réalité).

Pour les fenêtres, vu leur âge c'est un peu obligé. Mais ça ne m'inquiète pas trop, il y en moins d'une dizaine. Par contre si on touche au toit j'ai l'impression que c'est obligé de rajouter des panneaux solaires (loi sur l'énergie ici à Genève). Pour l'intérieur on pensait faire au minimum la cuisine et la salle de bains principale - les sols et tout le sous-sol pourraient attendre, on tentera une partie nous-même (sauf si zone avec amiante).

L’électricité on pourrait rien faire nous-même (car trop de soucis possibles) – mais une partie de la tuyauterie peut-être bien, ainsi que poser un parquet flottant ou même une partie de la peinture (similaire a maman bricoleuse). Mais comme mentionné, les artisans par ici sont plutôt gourmands, ce qui fera certainement augmenter le budget final.

Bon, attendons quand même de voir si notre offre est acceptée ou s’il y a une contre-offre. En tout cas, on dirait que l'agent n'est pas en train de surévaluer les travaux nécessaires, il pourrait même être en dessous. Ce qu'on doit bien prendre en considération pour ne pas se retrouver à court de fonds...

P.S. Bon emménagement astroguyxmm!

[astroguyxmm]

Merci à tous d'avoir partagé vos expériences

Pour le diagnostic amiante, apparemment il y en a un assez complet, mais l'agent me dis qu'il sera disponible seulement si on tombe d'accord sur le prix (ce qui me semble étrange, car le prix dépend aussi des travaux à faire).

Alors là pour moi, ce serait un no-go! Soit ils me donnent ce diagnostic, soit je passerais. Le fait qu'il ne veut pas montrer le diagnostic est signe qu'il y aura beaucoup à faire. Dans notre cas, il y avait peu.[/quote]

P.S. Bon emménagement astroguyxmm!

merci!

[opg]

C'était mon sentiment également - je voulais savoir en avance à quoi je m'engage comme travaux, ça me semblait normal.
Enfin, juste pour clore le sujet : notre offre n'as pas été retenue, ayant été jugée insuffisante. Pas grave à la fin - je préfère comme ça. Je me demande si les acheteurs ont bien calculé la quantité des dépenses auxquelles ils s'exposent.

[Ataru]

je viens un peu tard mais:

je renove ma maison de 67, 3 etage, un appart a creer en toute pieces, isolation, ect.

la total: devis par Archi et demande au entreprise -> 1'000'000.-

[Akim]

La rénovation est souvent sous estimée.

Je connais plusieurs personnes qui ont achetés des biens à rénover à 500kCHF pensant qu'il y aurait pour 300kCHF de rénovation, et ils finissent avec des devis à plus de 800kCHF !

Pour moi, on achète pas un bien à rénové, si on a pas déjà une expertise sérieuse, et un devis de rénovation concret ! C'est vraiment partir dans l'inconnue totale. Trop risquer.

Et le coût du gars qui veut pas monter le diagnostic amiante, ça me parait juste malhonnête, et ça m'aurait suffit, à moi aussi, pour passer mon chemin.

Je suis content pour toi que ton offre n'ait pas été retenue, et te souhaite de trouver un objet sain vendu par des gens honnêtes.

[opg]

En éffet, c'est une affaire que je ne regrette pas trop de l'avoir loupée. Trop de variables, pas assez d'informations, le modèle meme de la transaction qui était 'au plus offrant' démontre que la personne essayait de faire un max de profit. Sans trop se soucier de la valeur en soit de la maison, ou des dépenses nécessaires pour la rendre plus habitable. J'ai la sensation qu'ils ont misé sur la pénurie de lodgements pour gonfler encore plus le prix. Cela n'as pas aidé que la maison était destinée a être démolie et replacée par 4 villas avec un minuscule jardin - sans doute ils se sont fait une fausse idée du prix de leur maison en ce basant sur ce projet qui n'a pas abouti.

De toute manière on allait contacter une companie pour faire une estimation avant de signer quoi que ce soit, mais sans avoir toutes les informations (le certificate de diagnostic) personne ne s'aurait mouillé - et refaire le diagnostic par la companie aurait pris trop longtemps.

En tout cas, j'espère que les achéteurs se sentient bien dans leur nouvelle maison et n'ont pas de raison de regretter leur achat.

P.S. 1'000'000 de travaux Ataru? mais ils veulent la reconstruire complétement en 2 fois plus grand ou quoi? ça me choque complètement ce genre de prix...