Densifions en ville d'Yverdon

[Legrandgigi]

Bonjour,

Voici donc notre histoire et celle de mon quartier. J'ai acheté moi et ma femme une petite maison de 1937 à 5 minutes à pied du centre d'Yverdon-les-Bains il y a 15 ans. Environnement urbain peu densifié, mais petite rue tranquille sans dégagement mais avec un bâti assez espacé et encore de la verdure. Je suis à côté d'un immeuble assez moche mais nous avons été séduit par notre grand jardin arborisé qui donne un aspect campagne en ville. La surface de mon terrain est de 840 m2 et mes 2 voisins de droite possédaient également de beaux jardins ce qui donnait un cadre verdoyant tout à fait sympathique. Tout allait bien jusqu'au jour où un des voisins face à la politique de densification et de l'augmentation des prix, notre voisin à droite de celui de notre voisin a construit une horreur de petit immeuble . Mon voisin immédiat à la fois fâché et gagné par cette politique de densification va certainement s'y mettre aussi ce qui va faire que je resterai le dernier des Mohicans avec mon jardin et me donne envie d'aller planter mes choux ailleurs.
J'en viens à mon problème simple. Si je vends ma vieille maison de 7 pièces bien que bien entretenue et rénovée à hauteur de 200'000 chf il y a 10 ans en arrière. Je risque de la vendre dans les 850'000 et je risque de ne pas trouver grand chose ailleurs. Comme j'ai un CUS de 0.64 et que je pourrai construire 537 m2 de SBP soit environ 420 m2 de surface nette, je pourrai mandater un architecte pour faire un projet de démolition et reconstruction pour vente d'appartement. Sachant que le prix de vente raisonnable du m2 à Yverdon centre tourne autour de 6000 à 6500 chf le m2. Quel serait potentiellement le bénéfice/risque/faisabilité en faisant en tant que particulier une vente sur plan ? L'idée n'est pas de se mettre plein les poches mais de se reloger en finançant mon nouveau logement vu que le moindre 150 m2 tourne autour du million. Avec mes remerciements pour les avis éclairés

[PFB]

Bonjour,

Tout d'abord sincères condoléances, voir sont quartier se transformer n'est pas quelque chose de facile, en arriver à vouloir le quitter encore moins.

La densification des centres est un besoin, les règles changent dans ce sens, la société évolue. J'ai toujours de la peine à faire comprendre aux anciens de la famille qu'à leur époque le canton de VD était peuplé de 180000 âmes et qu'aujourd'hui ont passe le cap des 700'000.

Ton projet de densification c'est tout d'abord une discussion que tu dois impérativement voir avec ta banque. Je suppose que ta banque a un droit de gage sur ton immeuble, j'imagine que tu as une hypothèque et pas un rond (vu que tu as assainis ta maison) j'imagine que tu es proche de la retraite (50 ans c'est hyper vieux). Ta situation est donc complexe seul un conseiller pourra te guider dans tes choix. Cela tient de la retraite, fortune, revenus, fiscalité, des successions, bref un grand melting-pot ou il faut laisser faire les spécialistes.

Alors techniquement si ta banque accepte ton projet, ton home-sweet-home passe en valeur négative et ta seule fortune c'est ton terrain. Tu t'entoures des bonnes personnes, le petit locatif sort de terre et tu vends tes parts. C'est pas gagné d'avance, mais jouable.

Sauf que a vue de nez 840m2 c'est riquiqui et qu'au pif je ne pense pas que tu aies un bénéfice entre une vente de ton immeuble et ton projet de densification.

Essaie de passer voir ton voisin, propose lui une joinventure, vous réunissez vos parcelles et faites un projet commun d'immeuble de taille modeste, mais déjà plus intéressante. Au pire tu sauras qui va être le dernier des mohicans...


J'ai des noms en mail privé à disposition,

Cordialement,

PFB

[marco1003]

Tu peux aussi envisager un projet d'agrandissement, transformer ta villa en petit immeuble et réduire au passage les frais de construction.
Il y a quelques exemples sur http://metamorphouse.info ou sur http://www.weiterbauen.info/ordner/beispiele

[Legrandgigi]

Bonjour,

Merci pour ces réponses intéressantes, c'est vrai que tout casser pour un immeuble c'est un risque financier. Je vois des appartements qui se vendent à 8000 fr m2 à Yverdon, mais se vendent-ils ? Démolir ma maison qui est saine et dans laquelle j'ai fait 200'000 chf de transformation c'est idiot. J'ai très peu de dette et une marge financière, privilège d'être vieux et d'avoir bossé. Ce qui me paraît intéressant, c'est soit de vendre et d'aller planter mes choux ailleurs. Mais je suis à 500 mètres du centre ville avec 7 pièces et un grand jardin. Un peu enterré par les voisins certes mais si je vends et que je cherche l'équivalent en m2 en maison ou appartement, je ne retrouve pas l'équivalent en vendant.

Par contre, un agrandissement qui n'annule pas ma construction pourrait être une solution. Ma maison est basse et je peux monter d'un étage selon les normes, mais c'est assez couteux, soit rallonger mais ça fait de l'hybride et il faut vraiment un bon architecte pour que ça soit pas moche. Pour éviter les 6 mètres de distance, il faut coller.

Bref vendre ou agrandir telle est la question ? Qui connaît le génie de l'agrandissement ?

[jo78]

Pour les transformations de maison, j'ai lu un joli ouvrage récemment ça s'appelle metamorphouse. (mentionné un post plus haut par marco1003) Il y'a quelques bonnes idées. Un exemple de calcul de financement. Et des références d'architecte.

[marco1003]

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[Legrandgigi]

Re bonjour,

Je reviens à la question de l'agrandissement de ma villa. Agrandir en hauteur ou en largeur ? La plupart des agrandissements à Yverdon consistent à rajouter un carton à chaussure devant la maison pour rajouter de la surface. Ce genre de rajout tend à faire une architecture hybride assez peu esthétique. J'imagine bien qu'il s'agit d'une question de budget. Agrandir en hauteur si la hauteur au faite le permet va inévitablement demander de toucher à la toiture et j'imagine que les mètres carrés ajoutés vont revenir très chers. D'autre part, la maison peut-elle supporter un étage en plus question charge ? J'aurai imaginé avec un toit à quatre pans, une extension avec ouverture du toit pour faire un étage sur le rajout du bas. Autrement dit faire au premier un salon/chambre et au dessus rallonger de 2 pièces pour faire un appartement indépendant dans le futur qui pourra être loué lorsque les enfants seront hors du nid. Quelqu'un a-t-il une expérience ou un avis sur le sujet ?

[marco1003]

Au lieu de rajouter un carton à chaussure, on peut rajouter quelque chose qui soit d'un style proche de l'original.
Quelque chose comme ça: