Société anonyme, SARl ou autre

[Cabosse]

Bonjour,
Est il financièrement, fiscalement ou juridiquement intéressant (et possible) de créer une société (anonyme, SARL, ou autre) lorsque l'on possède deux habitations dont l'une en construction?
Merci

[MysterL8]

Tu voudrais créer une société qui soit propriétaire des tes habitations? Dans quel but?

[Cabosse]

Bonjour, oui c'est ca. Justement je voudrais savoir si c'est aventageux au niveau fiscal ou autre. Merci

[birdy]

Quelques pistes:

1.
Tu crées une Sàrl ou une SA. Cette entreprise rachète tes bâtiments. Dans ce cas, notaires, RF, etc... Environ 4% de la valeur de l'immeuble partent en frais de transfert.

2.
Tu crées une Sàrl, et pour mettre les 20'000CHF de fonds nécessaires, tu mets par exemple ta voiture au nom de la boîte. La création de la Sàrl coûte entre 2'500 et 3'000.- (Startups.ch ou ma-societe.ch par exemple)
https://startups.ch/fr/sinformer/processus/cout/
http://www.bilan.ch/geoffrey-raposo/sta ... l-trop-tot

Cette société s'occupe uniquement de la gérance de tes biens, qui restent à ton nom. Ta voiture étant au nom de la Sàrl, tu peux mettre les km, les frais d'assurances véhicule dans les charges de la Sàrl.

Tu as une révision annuelle des comptes à payer à une fiduciaire.

Ta Sàrl te facture les frais de régie et gestion d'immeubles. Tu peux déduire ces frais des tes impôts privés, c'est intéressant si ces frais dépassent le forfait de frais d'entretien prévus dans la taxation.

Par contre pour déduire ces frais, il faudra bien que l'entreprise ait un employé qui s'occupe de faire ce travail de gestion... tu seras vraisemblablement employé de cette entreprise. Si tu te verses un salaire, même modeste, tes impôts augmentent. Mieux vaut se verser des dividendes, moins imposés.
https://www.vermoegenszentrum.ch/consei ... ende-.html

Voilà mon début de réflexion. Il serait intéressant d'avoir l'avis de quelqu'un qui s'y connaît bien sur le forum

[franky]

Hello,

Je me suis aussi posé cette question et je me la pose toujours….

Je ne sais pas si c’est si simple que cela. En effet quand on fonde une société on doit donner les buts au registre du commerce.

Si on fonde une société uniquement pour acquérir un ou des immeubles, faut voir ce que les banques demandent au niveau des fonds propres. (Courtinvest doit savoir)
Même si c’est toi qui vends les immeubles à ta propre société il y a un transfert de propriété et de dette. Donc frais de notaire ect…

L’avantage, si tes biens n’ont pas beaucoup de dettes tu pourras te faire un bénéfice sur la vente à titre privé. Sans oublier que si tu défini un prix de vente exorbitent la banque ne va pas jouer le jeu, cela doit rester dans de bonne proportions.

Ensuite si tu es propriétaire de la société ne pas oublier la double imposition, avec l’avantage de pouvoir faire des réserves légale et de pouvoir faire passer passablement de frais de fonctionnement sur la société, voir même te verser un salaire, et des dividendes.

Une fois que les immeubles appartiennent à la société, et que tu es propriétaire de la société, tu pourras aussi revendre ladite société et éventuellement te refaire un bénéfice.

De mon côté je me pose cette question aussi pour des questions administratives dans le genre en cas de décès, d’héritage ect…

Une société ce sont des actions qui peuvent changer de mains sans problème, ce qui n’est pas le cas pour un immeuble à nom propre. On peut aussi imaginer un partage d’action dans un cadre familiale, c’est parfaitement légal, voir même d’actionnaire extérieur, on sait jamais ce qui peut se passer.

Avec une société la marge de manœuvre est plus grande et les risques moins élevé. Actuellement j’ai 4 immeubles avec des locataires, en cas de crash immobilier je suis en faillite personnel. Avec une société, c’est l’entreprise qui se plante. C’est pour cette raison que j’y pense aussi.

Bref si d’autre personne ont un vécu sur ce sujet, je suis également preneur.


Franky

[franky]

Hello,

Alors j'ai poussé un peu plus loin l'analyse.

Déjà les banques traites une société immobilière de la même façon qu'un client privé, 20% de fonds propre ect... Dans le monde des immeubles faut savoir que vous soyez privé ou une société dans les deux cas l'immeuble doit être autoporteur. Ce qui veux dire que le rendement net doit se situer vers les 7% de la dette en fonction des critère de la banque. De ce côté rien de nouveau.

Si je veux transférer mes immeubles dans une société je devrai payer les impôts, frais de notaire ect.. comme pour l'achat d'un bien immobilier standard. C'est là que ça commence à coincer.
Si je me vend les immeubles à prix coûtant j'aurais évidement moins d'impôts sur le bénéfice à payer, mais les frais de mutation se calcule soit sur le prix de vente ou la valeur officiel (le plus élever l'emporte).

Donc pour ma part pas bonne idée, j'aurais trop de frais.

Ensuite au niveau comptable pur. La société seras imposée sur le bénéfice et ensuite le particulier sur le gain. On parle de double imposition. Il existe différente manipulations pour diminuer la facture d'impôt, on pourras baisser cette dernière de moitié par apport à un privé.

Par contre pour une nouvelle acquisition pourquoi pas ? Mais pas pour un transfert.

Franky

[kestral]

Ne pas oublier la dimention cantonale, par exemple sur FR, la donation est nette de mutation, donc voir si un montage avec une société basée sur un canton "avantageux" permet un montage telle que vous le cherchez. Voire carrément penser offshore.