Louer son appartement en PPE pour financer une nouvelle construction, qui a fait?

[netopia84]

Bonjour le forum,

Je suis nouvelle par ici et je suis ravie d'avoir trouvé un forum qui pourra me donner des explications, des vécus, etc...

Avec mon mari, nous sommes propriétaires d'un appartement en PPE. Lorsque nous l'avons acheté, nous ne pensions pas agrandir autant la famille On se retrouve donc à 6 dans un 4,5 pces. Ce n'est pas dramatique et nous resterons là toute notre vie s'il n'y a pas moyen de faire autrement car nous ne sommes pas malheureux! Y'a bien pire dans la vie Nous aimons notre village et nos enfants y sont tous scolarisés.

Néanmoins, quand je vois certaines maisons ou appartement plus grands de copines/connaissances ou juste en passant à côté, je me dis ouawwww, j'aimerais trop!! Ca doit être assez sympa quand même d'avoir une chambre pour chaque enfant, sauf que bon, faudrait passer à 5 chambres, ca ne court par les rues j'ai l'impression! Même des constructions récentes de maison ont souvent "que" 3 chambres. Il est exclu pour nous de déménager dans une maison si c'est pour se retrouver avec le même nombre de chambres qu'actuellement (même si y'aurait un jardin en plus).

J'en avais un peu parlé une fois au téléphone à notre banquier et il nous avait dit que ca serait possible de louer notre appartement et d'acquérir un autre bien. Il m'a fait des calculs que je ne saurai pas vous redonner. Mais, si j'ai bien compris, il prendrait en compte le fait que notre bien a pris de la valeur et cette valeur serait mise comme fonds propres pour le nouveau bien. Nous pourrions encore y mettre de la LPP, mais n'avons pas beaucoup de liquidités personnelles. Ben oui, 4 enfants, ça coûte!

Est-ce que ca parle à quelqu'un du forum? Est-ce possible vous pensez? Est-ce risqué? Bien entendu, nous allons reprendre contact avec notre banque pour avoir une simulation sur papier, par téléphone ce n'était pas top.

Merci d'avance pour votre futures réponses!

[Courtinvest]

Bonjour,

je suis courtier en hypothèque, j'ai réalisé plusieurs fois ce que vous désirez faire et j'ai eu réemprunté sur l'appartement pour acquérir un autre bien. Tant que la tenue de charge théorique tient, les établissements vous suivront.

Après il est bien de fixer ses taux à long terme afin de vous sécuriser et penser à vendre votre appartement si le rendement brut est inférieur à 4,5% ( loyers annuels hors charges et calculer avec la valeur du bien ) car en-dessous de 4,5%, j'estime qu'il est bien mieux de vendre sont bien.

Donc, vous pouvez sans autre aller de l'avant si tout ceci va dans le bon sens.

Alain

[kestral]

Tout est possible, c'est ça qu'est beau ! Il paraitrait même que tu peux construire, financé par une assurance, sans sortir un centime de LPP et avec un compte d'épargne à zéro. Donc votre scénar' semble presque banal face au champ des possibles de la structure des financements.

Courtinvest pourra confirmer, mais ton scénario est parfaitement envisageable. Après c'est le montant de l'hypothèque disponible pour la construction qui restera le nerf de la guerre. Donc il faut que le montant supplémentaire valorisé de la PPE + quelques CHF issus de la LPP suffisent (tu prends ce montant X5 en gros) pour construire un truc sympa pour votre petite famille. Car c'est clair, les constructeur ont des plans typés 3 à 5 pièces, dès que tu demandes un 6 ou 7 pièces, ils le font, mais le prix grimpe en conséquence, ne serait-ce que par le cubage nécessaire.

[Courtinvest]

oui,

il est vrai que je peux même en nantissant les LPP ne pas sortir de fonds proprement dit! par contre il faut que les revenus suivent car en ayant 100% de dettes, la tenue des charges toujours théorique, ne dépasse pas les 33% des revenus brut hors crédit, leasing ou pension alimentaire et c'est pour ceci que je réalise ce type d'opération pour les revenus d'une certaine importance!

Alain

[netopia84]

Merci pour vos réponses!! Ca parait vraiment trop beau pour être vrai!! De quoi rêver! A vous lire, ca a l'air très simple, mais j'imagine que si c'était si simple que cela beaucoup plus de gens loueraient leurs biens et achèteraient plus grand, sauf qu'il ne me semble pas que ce soit le cas...

Je n'ai pas souvent entendu des gens avoir fait ce genre de démarches. J'en déduis que cela risque d'être quand même assez compliqué... et qu'il y a sûrements des risques encourus? Savez-vous ce que nous pourrions rencontrer comme problèmes? Genre locataires qui ne paient pas le loyer, qui endommagent, ou que sais-je?!

Allez, je vais encore me laisser rêver quelques jours avant que le banquier me rappelle. Vraiment, ça me parait trop beau pour être vrai! On a des bons revenus (par rapport à la moyenne suisse), mais avec 4 enfants, un bon revenu devient un revenu modeste. Et pas beaucoup d'économies. A suivre!

[kestral]

Ben oui c'est simple si tu réunis une condition somme toute assez basique :

Que 33% de vos revenus couvrent les sacro-saints 7% théoriques de tenue des charges de la dette. Le reste, c'est de la garniture.

Après comme mentionné plus haut, la manière dont les 20% sont apportés, c'est de la construction financière qui est très libérale, et avec un bon conseiller (et à lire Courtinvest depuis pas mal de temps, il existe des conseillers très avisés) c'est facile à monter.

Vous n'avez déjà pas à vous poser la question des 20% de fonds propres, vu que vous avez déjà un appartement en PPE. Sauf erreur (je ne suis pas banquier), c'est l'entier de la valeur de votre appart qui serait mis en fond propre, pas seulement l'augmentation de valeur. Ce qui vous laisse une belle marge de manoeuvre au niveau de l'emprunt théorique possible.

[netopia84]

Ben oui c'est simple si tu réunis une condition somme toute assez basique :

Que 33% de vos revenus couvrent les sacro-saints 7% théoriques de tenue des charges de la dette. Le reste, c'est de la garniture.

Après comme mentionné plus haut, la manière dont les 20% sont apportés, c'est de la construction financière qui est très libérale, et avec un bon conseiller (et à lire Courtinvest depuis pas mal de temps, il existe des conseillers très avisés) c'est facile à monter.

Vous n'avez déjà pas à vous poser la question des 20% de fonds propres, vu que vous avez déjà un appartement en PPE. Sauf erreur (je ne suis pas banquier), c'est l'entier de la valeur de votre appart qui serait mis en fond propre, pas seulement l'augmentation de valeur. Ce qui vous laisse une belle marge de manoeuvre au niveau de l'emprunt théorique possible.

Merci pour tes explications! C'est très clair

[franky]

Salut,

Ton bien que tu souhaites louer doit-être autoporteur à 100%, et la règle des 33% du revenu brut n'entre plus dans le calcul. (Uniquement pour le bien que tu loues)

Autoporteur cela veux dire que toutes les dépenses doivent-être couverte par les entrée locatives. Pour le calcul d'intérêts la règle des 7% s'applique.
La règle des 33% ne s'applique plus car tu n'habites pas dans le bien que tu loues. Dans le monde des locations pur (le propriétaire n'habite pas dans la maison loué) si on devais appliquer la règle des 33%, cela voudrais dire que l'immeuble à un rendement d'environ 22%, ce qui n'est pas le cas dans l'immobilier.

Dans ton cas l'idée de ton banquier est simplement d'augmenter la dette sur ton bien actuel afin de dégager des fond propre pour le second bien. Ce qui est une bonne idée.

Pour ma part j'ai effectuer la même démarche un poil plus poussée.
Le bien 1 à financé le bien 2, le bien 2 à financé le bien 3 et 4, et le 4 à financé le 5.

Donc oui c'est faisable, car je l'ai fait sans trop de difficulté.

Bonne journée

Franky

[prerna]

Bonjour,

Concernant votre inquiétude pour les éventuels dommages causés par les locataires ou des loyers imnpayés, il faut savoir qu'en Suisse, les propriétaires sont bien prôtégés: en gros, vous pouvez généralement expulser rapidement un non-payeur. Pour des dégats, il est impératif d'exiger que le locataire ait une assurance-ménage. Tout cela demande un suivi précis et un certain travail; cela dépend si on a des locataires faciles ou pas ou s'il y a souvent un changement. Si ça vous parait insurmontable, le mieux est de laisser une fiduciaire s'en charger, à prix coûtant.

Une question à propos de ces possibilités: j'ai jamais remboursé un centime de ma dette qui correspond à 80% du prix d'achat de mon bien il y a 10 ans. Ce dernier a certainement augmenté, mais je ne sais pas exactement comment je peux le vérifier... Est-ce que le bien 1 pourrait financer le bien 2 dans ce cas?

Quelles seraient mes possibilités si je voulais a) emménager dans un autre bien que j'achète et louer ma maison. b) acheter un autre bien que je louerais à titre spéculatoire?

Merci
Pierre

[Courtinvest]

Bonjour,

alors pour répondre à votre question, le bien 1 pourrait financer le bien 2 mais pour autant que le 1er ait pris une valeur très conséquente, ce qui ne sera pas le cas chez vous à mon avis suivant la région?! les établissements en prêtent en règle générale que sur un 1er rang pour financer un autre bien ! donc 66% de la valeur de votre bien 1!

oui, vous pouvez louer votre villa, mais la charge théorique n'est que rarement couverte par la location net du dit bien !! Donc il faut que vos revenus soient en conséquence pour assumer les 2 hypothèques que vous aurez.

Alain