Rendement : avec ou sans travaux ?

[classic25]

Bonjour,



Petite question mathématique ce matin



Est-ce qu'au final il y a une grosse différence entre :



A) acheter un appartement 250'000 et faire 20'000 de travaux

B) acheter un appartement refait à neuf 270'000.-





Je sais qu'il y a la partie notaire (5%) qui représente 1'000.- de différence



a) 12'500

b) 13'500



Ne pas oublier qu'en version (a) il y aurait (a') 2 mois voir max (a'') 3 mois sans locataire durant les travaux.



En attendant il faut payer les factures => (charges PPE + intéret banque = 550/mois)



Ramené à 12 mois ça ferait, montants encaissé :



a') Loyers = (1400 x 10 mois) - charges&Int_bancaire (12 x 550) = 14'000 - 6600 = 7'400

a'') Loyers = (1400 x 9 mois) - charges&Int_bancaire (12 x 550) = 12'600 - 6600 = 6'000

b) loyers = (1400 x 12 mois) - charges&Int_bancaire (12 x 550) = 16'800 - 6600 = 10'200





Au final pour la première année, en comptant le notaire ça ferait :



a') 7'400 - 12'500 = -5'100 chf

a'') 6'000 - 12'500 = -6'500 chf

b) 10'200 - 13'500 = -3'300 chf



En conclusion, ça serait plus avantageux de l'acheter directement refait à neuf ?



Mais il y a surement d'autres critères à tenir en compte. (Est-ce que la réduction d'impôts serait-elle assez conséquente en déduisant 20'000.- de travaux ?)

Quelqu'un a déjà pu comparer les 2 types ?

[Loulou-ing]

Bonjour,

Donc pour résumé:

Si vous prenez l'option 270'000 à neuf, vous allez:

loyer perçu, au final ça ne changera rien étant donné qu'avec travaux = pas de locataire
perdre 1000 de notaire
perdre 10% de 20000 (impôts)
gagner 3*550 charge PPE

-1000 - 10%*20000 + 3*550 = - 1350 donc négatif, en principe c'est le loyer secondaire perçu qui est déterminant mais seulement si c'est possible d'habiter pendant les travaux ou encore si c'est un appartement pour vous même et dans ce cas, ça vous économiserait par conséquent votre propre loyer actuel (plus cher que le futur loyer en principe), duquel il faudrait déduire le loyer du nouvel appartement.

Autrement je ne vois pas vraiment d'autres points.

Salutations

[Courtinvest]

Bonjour,

alors au niveau fiscal, cela dépendra de votre taux d'imposition marginal, imaginons que votre revenu imposable soit de 80'000frs, eh bien votre taux d'imposition marginal sera facilement de plus de 25%, donc la déduction des travaux vous ferait économiser 25% de 20'000frs !! A ce moment-là, acheter un appartement à rénover est plus intéressant même s'il y a 2-3 mois de perte de loyer !!

Alain

[Courtinvest]

et si des entreprises prennent 2 mois pour faire 20'000frs de travaux, il faut en changer !!!
Maximum 1mois en coordinant bien les divers maîtres d'état !

Alain