EG qui s'occupe du crédit de construction

[AVEN]

Bonsoir,

Y a-t-il par hasard quelqu'un dont l'EG s'occupe du crédit de construction plutôt qu'une banque? L'EG que nous sommes sur le point de choisir s'occupe justement du crédit de construction, mais je n'ai pas très bien compris le fonctionnement. Enfin, ce que j'ai compris, c'est que nous avons tout le temps de la construction à disposition pour choisir la banque qui nous fera l'hypothèque. Cependant je me pose la question de savoir si ce système est risqué ou non. Faut-il quand même soumettre l'avant-projet et le budget à une ou deux banques avant que la construction ne commence pour s'assurer qu'un établissement nous accordera une hypothèque lorsque la construction sera terminée? Les taux peuvent-ils être bloqués sans "frais d'annulation" si nous décidons d'aller dans une autre banque?

J'ai également peur que notre EG manque de transparence au niveau des factures et qu'elle gonfle certains posts sans que nous puissions contrôler quoi que ce soit.

Bref... vous l'aurez compris, je suis un peu perdue... Merci d'avance pour vos réponses !

[deejayprod]

ben faut déjà se dire que l'EG prend sa commission sur tout ce qu'elle fait....plus elle en fait, plus ca te coutera cher...après c'est une histoire de confiance, mais perso je sentirais assez mal ce truc, je préfèrerais une "séparation de pouvoirs" a ta place...histoire d'avoir toujours un plan B durant la construction (en cas de litige avec l'EG, si ils s'occupent vraiment de tout y compris des sous, t'es un peu coincé)

[Scratina]

Pour ma part je rejoins Deejayprod, ça me gênerait que ce soit mon EG qui finance ma construction ! Et franchement, penser qu'ils auraient encore une comm supplémentaire, non merci !

En plus, chacun son métier non ?

[Frakas]

Déjà est-ce possible? Il ne faut pas que ce soit une banque qui s'en occupe??? Lorsque nous avons débuté notre construction, nous ne pouvions pas signer avec la Poste parce que la Poste n'est pas une banque, et qu'à l'époque ils n'avaient pas la possibilité de proposer des crédits de construction (depuis c'est Valiant qui s'en charge pour eux je crois).

En plus, pas certain de trouver une EG qui dispose de plusieurs centaines de milliers de francs de liquidités pour te permettre de payer tes factures en attendant que tu consolides ton hypothèque. Surtout que pour un client ça peut aller, mais si tu multiplies par le nombre de leurs clients, ça fait vite des millions de francs...

Pour finir, je suis d'avis de laisser à chacun faire son métier! Pour moi, le fait de négocier un crédit avec une banque, c'est une sorte de garde-fou! Ton EG pourrait être tentée de te fournir un crédit de construction supérieur à ce que tu es capable d'assumer, rien que pour t'inciter à signer avec eux...

[Vitamineb12]

Faut-il quand même soumettre l'avant-projet et le budget à une ou deux banques avant que la construction ne commence pour s'assurer qu'un établissement nous accordera une hypothèque lorsque la construction sera terminée?

Normalement c'est la première chose à faire avant de commencer quoi que ce soit

Les taux peuvent-ils être bloqués sans "frais d'annulation" si nous décidons d'aller dans une autre banque?

Pour cette question, nous avons bloqué le taux il y a un mois, juste après le début de la construction, nous avons aucune possibilité de changer d'avis, c'est un contrat de 10 ans.
A moins de payer les 10 ans de taux d'intérêt qu'on leur doit et partir ailleurs, selon ma calculatrice... pas terrible comme choix

[AVEN]

Merci beaucoup pour vos commentaires !

A vous lire j’ai raison de me méfier de cette manière de procéder, mais ce qui est étrange c’est que cette EG a d’excellentes critiques et qu’elle est active depuis plus de 30 ans, donc le système qu’elle propose à l’air de fonctionner… Je vais essayer de me renseigner auprès de ma banque pour obtenir plus d'info.

[Invité]

Mon EG, Espace-CIM à Estavayer-le-Lac, fait le crédit de construction. J'en sais quelque chose, c'est comme ça que j'ai procédé. J'avais trois contrats : N°1, la partie forfaitaire avec descriptif exact de tous les postes, les budgets alloués pour la cuisine, les sanitaires, etc. Une fois signé, sauf modifications importantes ultérieures, tu payes le montant inscrit. Dans mon cas, la maison a coûté 20 000.- de moins que ce qui était prévu dans le contrat. N°2 : Travaux extérieurs (le forfait s'arrête au nu des murs extérieurs). Là, il y a un montant budgété mais ce n'est pas un forfait. Selon le poste, il y aura un devis et une facture détaillée, ou uniquement la facture sous forme de décompte du compte de construction (qui, quoi, combien). N°3, les frais annexes. Même chose que pour le n°2, sauf que la plupart des factures vient de l'extérieur et que l'EG ne fait que de les payer. À la fin, tu as un décompte final détaillé avec factures à disposition pour la banque qui va consolider. Les tranches payables à l'EG sont définies par avance dans le contrat (% du montant forfaitaire en fonction de l'avancement des travaux). Pour les parties non-forfaitaires, c'est sur facture, donc au fur et à mesure. Les honoraires pour les plus-values du contrat n°1 ainsi que ceux pour les travaux du n°2 sont stipulés dans chaque contrat. De proche en proche, tout le long du chantier, tu reçois le décompte du crédit de construction, que tu signes pour acceptation. S'il y a matière à contestation, tu peux le faire à ce moment. Je ne sais pas si c'est la même chose avec tous les crédits de construction, mais CIM rémunère le CC au même taux qu'il te débite. Autrement dit, si tu mets tes FP au tout début du chantier, voir avant comme pour moi, les intérêts positifs compensent les intérêts négatifs (pas complétement). La seule chose, c'est que le taux est plus élevé que ceux pratiqués par les banques. L'avantage, c'est que si CIM ne paye pas l'une des entreprises, comme ce sont eux qui prêtent l'argent, tu ne payeras qu'une fois. Pour moi, ce système avait 2 avantages : Premièrement, n'y connaissant rien, ça se passe de manière transparente (pour autant que tu fasses confiance dans ton EG). Secondement, comme j'ai consolidé avec une assurance (qui ne font pas de crédit de construction), ça m'a évité de devoir trouver une troisième entité.

Entre nous, si tu veux avoir un œil et la décision sur toutes les entreprises et toutes les factures, il ne faut pas opter pour le contrat d'entreprise générale, mais pour le mandat d'architecte.

[AVEN]

Merci infiniment pour ta réponse! Enfin un témoignage rassurant

Avais-tu pris contacte avec l'assurance qui a consolidé le crédit de construction avant le début des travaux? Ce qui me fait peur avec ce système c'est de ne pas trouver de banque qui accepte de nous faire une hypothèque une fois que tout sera en route (c'est très peu probable, je sais bien, mais je préfère envisager toutes les possibilités).

Finalement, concernant la cédule hypotecaire, était-elle constituée auprès de ton EG? Je pensais qu'elle devait obligatoirement être constituée auprès d'une banque...

Merci beaucoup pour tes réponses.

[Invité]

Alors oui, il vaut s'assurer du financement avant le début de la construction. Mon EG me le demandait aussi. Je ne pense pas qu'elle aurait commencé sans que j'aie un financement. Mais je ne peux plus te l'assurer à 100%, ça commence à dater.

En ce qui concerne la cédule, oui, pour le crédit de construction il en faut une. ça représente la même garantie que pour l'hypothèque. J'avais fait une cédule chez le notaire qui avait fait un avis d'instrumentation (document remis à l'EG qui dit simplement qu'une cédule va être créée au Registre Foncier. C'est pour éviter d'attendre des semaines avant que le RF ne l'enregistre). Lorsque la cédule a été enregistrée, mon notaire la envoyée à mon EG (pour remplacer l'avis). Ensuite, au moment de la consolidation, mon EG a envoyé la cédule à mon assurance. Ces cédules sont au porteur, donc il n'y a pas le nom de l'organisme écrit dessus. Tu reçois un "récépissé" signé.

Lorsque tu vas arriver au bout de la construction, l'EG fera un décompte final qui comprend toutes les factures et les tranches payées (si tu payes par tranches) avec les dates de versement (fonds propres, 2ème pillier, etc.) ou les dates de retrait (factures, tranches), ceci pour calculer les intercalaires. Au final, il y aura le total du coût moins les fonds propres = montant de l'hypothèque. Si ce montant dépasse celui prévu par l'assurance ou la banque, il faut immédiatement le signaler par téléphone pour voir la position du prêteur (d'accord pas d'accord, d'accord aux mêmes conditions, d'accord mais avec de nouvelles conditions = nouveau contrat). L'EG devra également fournir un document sur lequel est stipulé que toutes les entreprise ont été payées et qu'il n'y aura pas d'hypothèques légales. Si tu n'es plus dans les conditions du prêt, tu devras/pourras opter pour le payement à part de certains frais comme les intercalaires, les impôts, les assurances, etc. Souvent, sur les documents des prêteurs, ces frais sont déclarés comme "non financés". En réalité, tant que tu te trouves dans les diverses fourchettes correspondant au contrat de prêt, tout peut être financé.

[AVEN]

Merci beaucoup pour ta réponse. Je suis un peu plus au clair maintenant.

Je pense que j'ai dû mal comprendre quand ils nous ont expliqué que l'établissement bancaire et donc les taux pouvaient être négociés durant tout la durée de la construction. Je pense qu'il s'agit en fait seulement des taux, mais que l'établissement doit déjà être choisi et avoir donné son accord avant le début des travaux.

Un très bon week-end ensoleillé