Possibilité de mettre certains fonds propres en garantie ?

[galaxy]

Bonjour,

Jusqu'à présent, nous voulions acheter un terrain et construire quand nous aurions plus de fonds propres. En faisant nos comptes, nous nous sommes rendu compte que nous avions plus de fonds propres que prévu.

En cash, nous aurions entre 90'000.- et 100'000.- donc pas assez pour construire. Par contre, nous avons un autre bien immobilier que nous ne pouvons pas vendre pour l'instant car il est en copropriété mais notre part est estimée à 100'000.- et il devrait prendre encore beaucoup de valeur pour plusieurs raisons compliquées à expliquer.

Est-il possible de n'apporter que 15 % de FP en cash et de mettre notre part de l'autre bien immobilier en gage ? Et si oui, quelle incidence cela aura-t-il sur l'emprunt hypothécaire ? Est-ce que ça va augmenter notre charge financière chaque mois ou pas forcément ?

[quickborn]

Hello,

Les infos que tu donnes ne sont malheureusement pas assez précises pour donner une réponse claire, mais en général une banque chez qui tu as déjà un objet et qui a déjà aujourd'hui pris de la valeur va être d'accord d'augmenter ton hypothèque afin que cela serve de fonds propres pour un autre achat (supposant bien entendu que les deux biens soient financés par elle); par exemple tu as acheté une maison il y a 10 ans pour 500'000 CHF et emprunté 400'000 CHF et que la banque l'estime aujourd'hui à 1 mio, elle va être en théorie ok pour augmenter ton hypothèque à 800'000, donc tu auras 400'000 de dispo pour un autre achat immobilier.

Mais ça c'est de la théorie, car on ne sait rien de ton autre bien immobilier; est-ce un appartement de vacances (dans ce cas, le taux d'avance ne sera pas le même), est-ce que ce bien est déjà hypothéqué ? Et si oui la banque va aussi tenir compte du fait que le montant de ta dette hypothécaire globale calculée avec un taux de 7% ne représente pas plus de 33 % de tes revenus. Et comme tu dis qu'il est en copropriété, quel est ton rapport avec les autres propriétaires; est-ce une société simple, une PPE ? Sur quoi repose l'augmentation de valeur ? Est-ce que c'est parce qu'il est situé dans une région qui se développe bien et tu supposes qu'il va augmenter (dans ce cas les banques n'en tiennent pas compte) ou est-ce que c'est parce que c'est du terrain agricole qui va être dézoné à une date connue ?......

Donc en résumé, je pense qu'il faut nous donner plus d'infos ou si tu ne peux/veux pas, prendre contact avec ta banque et leur expliquer le cas directement ou sinon trouver d'autres sources de fonds propres tel que du deuxième ou troisième pilier.

[Invité]

Il faut également que ta part de 100 000.- soit immédiatement réalisable pour qu'une banque l'accepte en garantie. Il ne faut pas non plus que ta part soit grevée d'un gage immobilier dont le premier rang soit au bénéfice d'un autre établissement. N'oublie pas non plus, que le temps du remboursement de ta seconde dette, tu devras transférer les droits à l'établissement. Ce qui veut dire, que tu ne pourras pas en disposer pendant tout ce temps. J'entends pour le transfert immobilier, pas la location.

[galaxy]

Merci pour vos réponses.

Le bien immobilier est presque totalement libéré de l'hypothèque. Il doit rester moins de 10'000.- dessus alors qu'il a été récemment estimé par la banque à 450'000.- et depuis il y a eu des travaux de rénovation. Il est partagé en 4 parts égales entre mon mari et ses frères. C'est un appartement sur Genève et il est loué. Ils ne veulent pas le vendre tout de suite parce que le tram reliera bientôt le village à la ville de Genève et qu'ils espèrent que ça fasse prendre de la valeur à leur bien. Il y a aussi l'aspect sentimental qui entre en jeu.

Mais ce que je voulais surtout savoir c'est si le fait de mettre en gage ce bien immobilier nous permettrait de compter ça comme fonds propres. Parce que le revenu de mon mari est à la limite et on arriverait pas à payer un bien de plus de 550'000.- selon les calculs faits avec le banquier et que c'est pas suffisant pour faire construire.

La solution qu'il nous a conseillé est d'augmenter les FP et la manière la plus rapide pour nous est de mettre en gage ce bien immobilier. Mais est-ce que ça nous permettrait d'obtenir un meilleur crédit (en ne dépassant pas les 33%) ou est-ce que c'est "juste" une garantie au cas où ? Je ne sais pas si je suis claire...

Bon après, il faudrait aussi qu'on s'assure que les frères de mon mari ne prennent pas de risque mais c'est encore un autre problème.

[Invité]

J'ai mis en gage mon 3ème pilier (valeur de rachat) car j'étais limite au niveau des revenus. C'est bel et bien une garantie pour la banque. Mais ça veut bien dire que si les conditions de la réalisation du gage sont remplies, la banque peut faire vendre l'immeuble pour récupérer son dû. Comme pour moi, si mes revenus venaient à baisser, la banque pourrait réaliser mon 3ème pilier à la valeur de rachat du moment pour amortir ma dette. De plus, comme écrit dans mon message précédent, le temps du gage, tu ne disposes plus du bien. En admettant que tu signes pour 15 ans, tu ne pourras pas vendre ta part sans autorisation et condition de la banque. Mais à part ça, je pense que ça peut servir de FP comme n'importe quel bien immobilier non hypothéqué. Comme pour un terrain qui t'appartient en propre sans hypothèque. Le mieux est quand même de te renseigner auprès des banques, il y a toujours des différences entre elles. Par exemple, j'ai pris mon hypothèque chez une assurance, et bien les 33% sont sur les revenus nets et non bruts comme pour la plupart des banques. Ça fait une belle différence. D'un autre côté, c'est rassurant pour le renouvellement de l'hypothèque.

[quickborn]

A mon avis la solution la plus simple est que les frères de ton mari lui rachètent sa part, car autrement je pense que la plupart des banques ne vont pas vouloir t'octroyer un prêt pour lequel il n'y a pas au moins 80 % de fonds propres, ils vont donc te proposer d'augmenter l'hypothèque sur ton appartement et d'employer cette augmentation comme fonds propres pour financer l'autre bien, par contre comme il ne lui appartient pas uniquement, je pense que cela va compliquer les choses, car tous les frères devront être d'accord d'augmenter l'hypothèque sur le bien, mais honnêtement je pense que le mieux est d'aller trouver la banque chez qui est l'hypothèque de l'appartement et de leur exposer le problème.

[Invité]

J'ai pensé à ça hier soir et je pense que tu as raison quickborn. La banque n'aurait comme seul moyen de réaliser son gage que le rachat de la part par les frères. Et ça, elle ne va pas être d'accord. Ou ce seront les frères qui ne seront pas d'accord de vendre tout le bien à un moment qu'ils n'auront pas choisi. Bref, le mieux est vraiment de demander à une banque.

[galaxy]

Merci pour vos réponses.

On va effectivement aller voir une banque. On verra ce qui est faisable.