Taux Bas que faire !

[radiohawaii]

Bonjour,

Nous avons presque les fonds pour nous offrir "un bon compromis" entre ce que l'on souhaite et ce qui est raisonnable pour notre budget.
L'idéal serait d'attendre encore deux ans pour être dans une situation optimale (le delta manquant nous orientera vers un bien plus modeste).

Aujourd'hui les taux sont très bas, et ils pourront difficilement être plus bas. Du coup, selon mon point de vue et celui de beaucoup de personnes, cela serait le meilleur moment pour acheter. Hors, j'entends parfois, que lorsque les taux sont bas, l'immobilier est plus cher. Mais qu'est ce qui est plus cher ? le prix du terrain ? le prix de la maison ?

Du coup, si cela est le cas, le prix des achats immobiliers devrait baisser lors d'une augmentation des taux hypothécaires. De combien de % cela pourrait t'il évoluer ?
J'ai effectué quelques simulations .xls pour synthétiser cela, mais une estimation de ce paramètre me manque.


En vous remerciant pour vos réponses aux questions que je me pose.

[classic25]

Le prix peut être élevé parceque :

1) Les taux sont bas, alors ont est moins regardant sur le prix de vente est on n'est plus à 50'000.- près lorsqu'on doit payer seulement 1.7% d'intérêt à la banque
(Normalement les banques doivent t'aider en disant que le prix est surévalué)

2) Parceque dans la région, le bien est rare (exemple, villa construite au bord du lac à Vevey)

Finalement le jour où les taux montent à 10%, probablement que le prix de vente d'une villa tout au fond de la campagne de Fribourgeoise, sans autoroutes ni gare à proximité sera divisé par 2,
alors que la villa au bord du lac de Vevey perdra seulement quelque % sur le prix de vente actuel


Pour finir, je dirais que c'est comme pour l'achat d'un ordinateur. Si t'attends toujours avant d'acheter, forcément dans quelques mois pour la même sommes tu auras mieux ou tu aura la même chose pour moins chère. Mais à un moment il faut se décider et essayer de trouver la meilleure offre/compromis sur le moment X.

[Walky]

Je pense que l'exemple de l'ordinateur est mauvais, car le prix de ce dernier baisse de manière extrêmement rapide à cause des évolutions technologiques et du renouvellement des modèles.

Alors que dans le cas d'un bien immobilier la valeur à plutôt tendance à augmenter dans le temps. Ceci est principalement du au fait que la demande est plus forte que l'offre.

Je pense qu'il vaut mieux un tien que 2 tu l'auras

J'ai une petite histoire à ce sujet : C'est un homme qui est aujourd'hui à la retraite. Il y a environs 30 ans il a commencé à regarder pour faire l'acquisition d'un bien immobilier. Mais il lui manquais toujours un peu de fonds propres pour acheter ce qu'il voulait vraiment. Il a donc attendu 2-3 ans. Malheureusement les prix ont également augmenté durant ces 2-3 ans. Il a donc attendu encore quelques années afin d'économiser un peu plus...
Ce monsieur est aujourd'hui toujours locataire, certes d'un très bel appartement bien situé, mais locataire.

ABE

Walky

[classic25]

Je pense que l'exemple de l'ordinateur est mauvais, car le prix de ce dernier baisse de manière extrêmement rapide à cause des évolutions technologiques et du renouvellement des modèles.
Alors que dans le cas d'un bien immobilier la valeur à plutôt tendance à augmenter dans le temps. Ceci est principalement du au fait que la demande est plus forte que l'offre.

Je voulais souligner qu'en contre partie, avec le temps, il accumule +plus de fonds propre....

En gros, ça rejoint un peu ton exemple

[quickborn]

Alors que dans le cas d'un bien immobilier la valeur à plutôt tendance à augmenter dans le temps. Ceci est principalement du au fait que la demande est plus forte que l'offre.

Attention, cela est vrai actuellement, mais comme toujours l'erreur que les gens font est de regarder dans le présent pour prédire l'avenir... Et la honnêtement, si tu regardes l'histoire tu verras qu'après chaque période de taux très bas a suivi une période de taux très haut et de crash immobilier (années 90 en Suisse, subprimes aux US,...).

Autrement pour répondre à la question originale, malheureusement personne ne peut prédire l'avenir; combien de temps les taux resteront bas, est-ce que la forte demande immobilière (stimulée d'une part par les taux, mais aussi par la forte immigration) va se poursuivre et si oui combien de temps ? Il me semble toutefois avoir lu une étude qui disait que financièrement il était plus intéressant d'acheter en période de taux haut un bien immobilier qu'en période de taux bas; le prix était moins "surfait" qu'avec un taux bas.

Personnellement je n'achèterai rien actuellement (mais c'est aussi plus facile pour moi de dire cela qui suis déjà propriétaire d'une maison ) toutefois il me semble que l'on commence à toucher un plafond; je vois dans ma commune il y a plusieurs promotions de maisons jumelles dans les 1.4 mios qui se vendaient comme des petits pains il y a encore quelques mois qui ne se vendent plus aujourd'hui à ce prix-là... Serait-ce donc déjà un signe ?

[radiohawaii]

Merci pour vos remarques et commentaires, je vois plus ou moins les paramètres à prendre en compte.

Ma vision :

Possible d'acheter actuellement un bien dans la région à 700'000 CHF avec un crédit hypothécaire de 550'000. si je prend un taux moyen actuel (exemple : 2.2%) sur 10 ans :

Achat à ce jour (que j'appelle X):
Cumul sur 10 ans :
- 121'000 CHF d'intérêts
- 55'000 CHF d'amortissement indirect (1%)
- 55'000 CHF de réserve travaux (1%)
Loyer mensuel : 1'925 CHF


Si j'achète dans 2 ans :

variante A : augmentation du taux d'intérêt 4% ; diminution du prix du bien de 10%
Cumul sur 10 ans :
- 192'000 CHF d'intérêts
- 48'000 CHF d'amortissement indirect (1%)
- 48'000 CHF de réserve travaux (1%)
Loyer mensuel : 2'400 CHF
En raport à X, je débourserais sur 10 ans 57'000 de plus, Dans cas X, après 10 ans, je peux rembourser ces 57'000 en plus sur mon crédit hypothècaire si les taux sont hauts. Mon hypothéque X ne sera donc plus que de 13'000 CHF plus élevée que la variante A


variante B : taux d'intérêt 3% ; diminution du prix du bien de 10%
Cumul sur 10 ans :
- 144'000 CHF d'intérêts
- 48'000 CHF d'amortissement indirect (1%)
- 48'000 CHF de réserve travaux (1%)
Loyer mensuel : 2'000 CHF
Dans ce cas en rapport à X, je n'économiserais plus que 9'000 CHF sur 10 ans. Et 10 ans plus tard le crédit hypothécaire de X sera 61'000 CHf plus haut que la variante B. Dans ce cas conjoncturel, X serait très probablement désaventageux après 10-20 ans.


Conclusion :

Dans ma région, à l'heure actuelle, il n'y a plus beaucoup de terrains disponibles. si j'invéstis maintenant, au terme de ma première hypothéque je pourrais rembourser 57'000+55'000 soit 112'000 CHF du crédit hypthécaire, restera donc 438'000 CHF.

Cela me semble une bonne situation que je ne pense pas regretter même si un crash immobilier survenait.

Merci pour vos commentaires, et n'hésitez pas à me dire si vous trouvez que je suis à côté de mes pompes...

Salutations.
Dan

[quickborn]

Hello, tes calculs sont justes, toutefois comme personne n'arrive encore à prédire le futur, personne n'en sait rien; peut-être que cela va baisser, peut-être augmenter... Je pense que ce qui est important est que lorsque tu penses avoir trouver vraiment le truc qui te plait à 100 % que tu te lances; il y a un risque à prendre.

Autrement n'oublie pas non plus de rajouter dans ton calcul les frais d'achat - 5% du bien - qui doivent très souvent être payés en cash.