Financement, décisions Cons. Fed.

[Bernard.C]

Avez-vous entendu parler des décisions du Conseil fédéral ?

- Amortissement de 60 % de la valeur de nantissement dans les 20 ans
- Fonds propres de 10 % en + du 2ème pilier ?

Valeur de nantissement? Valeur de l'hypothèque ou du coût total ?

[birdy]

Selon le document officiel: (Et selon confirmation de Déferrard et Lanz)
http://www.admin.ch/aktuell/00089/index ... g-id=44781

"...pour les immeubles d'habitation, la dette hypothécaire doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement en l'espace de vingt ans"

Ce qui signifie que pour une villa dont le prix total est de 750'000.- par exemple:

750'000.- (Coût total)
-150'000.- (Fonds propres)
-----------------
600'000.- (Dette hypothécaire au début)

Selon la nouvelle législation, la dette devrait être de 2/3 de 750'000.- au bout de 20 ans, soit : 500'000.-
Soit 100'000.- à amortir sur 20 ans, ce qui fait 5000.- par an.

Ce qui ne change pratiquement rien aux pratiques de la plupart des établissements (1% d'amortissement)

[classic25]

Source : Bon à savoir

Les nouvelles règles d’achat immobilier augmentent les charges

• En resserrant les exigences pour octroyer des crédits hypothécaires, Berne augmente le coût mensuel de la propriété. Chiffres à l’appui, la mesure sera efficace.
  
  Quand le bâtiment va, tout va. Mais quand la pierre ne va plus, tout tombe par terre, à l’image de la terrible crise des subprime qui a secoué le marché immobilier américain en 2008. Pour ne pas en arriver là, la Finma, l’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers, a édicté deux nouvelles règles qui seront valables à partir du 1er juillet prochain pour tout emprunt. Les contrats existants ne sont pas concernés.
  
  • 1. Les preneurs de crédit devront apporter au moins 10% de la valeur de nantissement de l’immeuble provenant de leur épargne. Autrement dit, il sera impossible de financer, comme par le passé, l’intégralité des 20% de fonds propres en retirant son 2ème pilier.
    
    2. Le tiers de la dette hypothécaire devra être amorti sur une durée maximale de 20 ans. Dans l’immédiat, les charges hypothécaires vont donc augmenter.
  Prenons l’exemple d’une maison vendue 800 000 fr.Avec 20% de fonds propres (160 000 fr.), le crédit hypothécaire s’élèvera à
  640 000 fr. En contractant un emprunt à 1,5%, les intérêts annuels seront de 9600 fr. Ajoutons-y 8000 fr. (1% de la valeur du bâtiment) pour l’entretien. L’amortissement, qui était auparavant de 6400 fr. par an (1% de la dette), grimpe désormais à 10 624 fr. (1,66% du crédit). Le total des charges de cette maison sera donc de 28 224 fr., contre 24 000 fr. auparavant, soit 4224 fr. de plus par an ou 352 fr. par mois, ce qui représente une augmentation de 17,6% des charges.
  
  Une façon efficace de dissuader les revenus trop modestes qui souhaiteraient s’endetter au-dessus de leurs moyens.

[birdy]

Il semble qu'il y ait une grande confusion
Dans un article du Matin de l'autre jour, un agent immobilier parlait également de l'amortissement du tiers de la dette hypothècaire. Hors, le texte du conseil fédéral précise bien, le tiers de la valeur de NANTISSEMENT. Hors, la valeur de nantissement est celle de la maison, en cas de vente, donc la valeur totale.

Les établissements bancaires que j'ai contacté m'ont tous dit la même chose, par contre, cela fait plusieurs fois que je vois des articles contredisants cela... Qui a raison ??!
Pour moi, l'article de Bon à Savoir n'est pas correct

Voilà d'ailleurs un article du Temps, qui contredit l'article précédent:

http://www.letemps.ch/Page/Uuid/fd34f07 ... u_logement


"...Mais prenons un exemple pour illustrer la nouvelle situation qui se présente pour un nouveau propriétaire: Valeur de l’objet reconnu par la banque (valeur d’expertise) fr. 1’500’000.-, fonds propres 20% (min. 10% cash et le solde via la LPP, au maximum 10%) fr. 300’000.-, crédit accordé par la banque fr. 1’200’000.-. Valeur de nantissement : prix de la maison fr. 1’500’000.-, solde de crédit après 20 ans 2/3 (x 66%), solde de crédit fr. 990’000.-. Récapitulons le nouveau mécanisme : fr. 1’500’000.- = 100% - fonds propres 20% fr. 300’000.-, hypothèque 80% fr. 1’200’000.-, solde après 20 ans 66% (2/3) fr. 990’000.-, différence à amortir 14% = fr. 210’000.- (équivalant à un 2e rang). Fr. 210’000.- : 20 ans = fr. 10’500.- par année, sur un crédit hypothécaire de fr. 1’200’000.- = 0,875% par année. En principe le 1% d’amortissement sur un crédit de 80%, devrait rester la norme, sauf que la durée maximale sera de 20 ans."

[Bernard.C]

Merci beaucoup pour les infos

[Invité]

Ça me parait être un peu un faux problème. Si on m'avait obligé à amortir directement que cela soit de 1% de l'hypothèque ou 1,66% (article Bàs), je n'aurais pas fait d'amortissement indirect via un 3ème pilier. C'est ce qui va se passer. Les personnes n'ayant pas les moyens de payer à la fois 6 ou 7000.- de 3A et 6 ou 7000.- d'amortissement, ne feront plus de 3A. Je ne suis pas sûr qu'on y gagne en sécurité. À moins que les 3A comptent à leur valeur de rachat à 20 ans. Je n'ai rien lu d'officiel là dessus, mais je pense que le mode d'amortissement restera au choix du preneur d'hypothèque. Concernant les 10% de FP provenant de la LPP, je pense que ce n'est pas une mauvaise décision, mais qu'il aurait mieux valu que la limite se calcule en fonction de l'effet de l'emprunt sur les prestations finales que sur un % de la valeur du bien. Ma LPP ne peut représenter que 10% de la valeur de ma maison, mais faire chuter de 80% mes prestations. Tout dépend de la valeur du bien et des autres sources de FP.