Les banques demandent plus de 20% de FP ?

[birdy]

Bonjour,

Nous avons contacté plusieurs banques pour notre projet`(BCF, UBS, Raiffeisen), et nous remarquons que la plupart des établissements demandent entre 22 et 25% de fonds propres.

Elles ne le disent pas clairement mais trouvent souvent une façon de faire augmenter nos fonds propres:
- Estimation plus basse du prix du terrain -> A nous de mettre la différence
- Estimation plus basse de la valeur de la futur maison -> A nous de mettre la différence

Et à la fin on est toujours à environs 25% de fonds propre.

Est-ce qu'on vous demande la même chose ?

[Nzmaster]

Bonjour,
Oui, nous avons eu le même problème avec la BCV et le banque Migros.
Au final, nous avons pris l'UBS qui nous demandait uniquement les 20%.

[classic25]

Je crois que chaque banque à ses propres critères de calcules.
Pour notre maison, plusieurs banques nous demandaient 20%, sauf la banque Migros qui avait estimé la valeur de la maison plus bas (à nous de mettre la différence)

Toutefois, si plusieurs banques continuent à te tenir le même discours, cela peut aussi signifier que le prix de la maison ou terrain était à la base surfait.

Par exemple, au tout début on avait trouvé un appartement sur Vevey dont le propriétaire en demandait 730'000, et pratiquement toutes les banques l'avaient
estimée entre 650'000/690'000.-.

Et bien grâce à elles, (et merci !) nous avons évité à l'époque d'acheter un appartement au prix surfait.
Après avoir essayé de "marchander" le prix à la baisse avec le propriétaire, il s'est avéré que pour lui, il avait calculé que l'apparement allait valoir 730'000.- dans 4ans.
(car le quartier en construction allait avoir une crêche, d'autres constructions de PPE, des commerces, etc).
Ce qui n'est pas honnête : car il voulait toucher lui MAINTENANT la plue value de 40'000, que l'appartement aurait eu (hypothétiquement) DANS 4ANS...

Donc heureusement pour nous que les banques avaient mis le "holà"

[birdy]

En effet ta remarque est pertinente et fondée.

Nous avons acheté notre terrain a un prix difficile à évaluer car situé en pleine campagne. Nous voulions absolument cela et non une zone villa. Mais par contre les banques n'aiment pas ça. Il préfère un terrain en zone villa en région périurbaine (pour reprendre les termes préférés des médias).

Donc peut-être cette différence de 5% est le prix à mettre pour notre choix.

A voir lorsque j'aurai reçu toutes les offres !

[Courtinvest]

bonjour,

Il est temps que les banques se réveillent et ne cautionnent pas des prix largement surfait!! Et à vous de ne pas calculer votre loyer en fonction des taux hypothécaires actuels!! Si les taux étaient à 3.5%, vous feriez vos calculs différemment et vous ne construiriez pas à ces prix là, ces prix actuels, le jour où le taux remonte à 4%, votre bien immobilier ne vaudra plus ce qu'il vaut à ce jour, je peux vous le garantir, on l'a déjà souvent vécu, et les cycles recommenceront, c'est normal, à vous de ne pas céder aux prix actuels, ceci est valable pour les taux également, les gens ne comparent pas car on leur propose un taux à 2.10, 2.2% sur 10ans en leur faisant croire que ceux-ci vont monter dans les jours qui suivent, et ceux-ci sautent vite dessus, et pourtant, il n'y a pas d'urgence, et en plus vous pouvez profiter de taux plus bas, alors comparer!!!

Alain

[birdy]

Très juste. Il faut être très prudent et bien calculer son risque. Pour moi, il faut mettre de côté une réserve pour palier à une remontée des taux à la fin du délai d'emprunt. Il ne faut pas se retrouver aujourd'hui avec un remboursement à 2000.- par mois alors que les taux sont à 2% pour 10 ans. On se mettrais en danger.

Moi j'ai fait le calcul suivant:
Aux taux actuels, mon "loyer" sera de 1000.- par mois pendant 10 ans (600'000 Hypothèque). Mais je mettrai 2000.- par mois sur le compte. Dans 10 ans, il y aura 120'000.- à disposition pour faire un amortissement extraordinaire si les taux sont à 5 %. Dans ce cas, après amortissement (600'000 - 60'000 amortissement normal - 120'000 amortissement extraordinaire= 420'000.-) , mon loyer dans 10 ans sera de 1750.-
Donc tout à fait supportable.

Si les taux étaient actuellement à 4%, je paierais peut-être ma maison 120'000 .- de moins, donc 480'000.- d'hypothèque au lieu de 600'000.-, donc 1600.- de loyer. Dans 10 ans, j'aurai 430'000.- de dettes. Soit à peu près la même chose .

Moralité:
Si dans 10ans les taux sont remonté à 5%, je suis perdant de 400.- par mois pendans 10ans. Donc 48'000.- sur 10 ans
Si dans 10ans les taux sont correct, je ne suis pas perdant, et même peut-être gagnant.

C'est donc un risque que je prends, après calcul des risques.
Le 2ème risque survient si je dois vendre dans quelques années et que les prix sont largement descendus. Là je serai vraiment perdant.

bonjour,

Il est temps que les banques se réveillent et ne cautionnent pas des prix largement surfait!! Et à vous de ne pas calculer votre loyer en fonction des taux hypothécaires actuels!! Si les taux étaient à 3.5%, vous feriez vos calculs différemment et vous ne construiriez pas à ces prix là, ces prix actuels, le jour où le taux remonte à 4%, votre bien immobilier ne vaudra plus ce qu'il vaut à ce jour, je peux vous le garantir, on l'a déjà souvent vécu, et les cycles recommenceront, c'est normal, à vous de ne pas céder aux prix actuels, ceci est valable pour les taux également, les gens ne comparent pas car on leur propose un taux à 2.10, 2.2% sur 10ans en leur faisant croire que ceux-ci vont monter dans les jours qui suivent, et ceux-ci sautent vite dessus, et pourtant, il n'y a pas d'urgence, et en plus vous pouvez profiter de taux plus bas, alors comparer!!!

Alain

[franky]

Bonjour,

Voilà comment fonctionnent les banques, en faite c'est asser simple.

Quand nous avons un projet la banque va mettre une valeur sur ce projet, dans le cas du neuf c'est plus simple. Dans le cas d'un rachat la banque va faire une estimation.

Une fois cette valeur trouvé la banque va accorder un prêt à hauteur de 80% maximum. Ensuite 15% de cette sommes devras être impérativement remboursé à l'âge de la retraite. Donc il resteras 65% au maximum de la dette à l'âge de la retraite.

Revenons à l'achat : Si vous avez un projet à par exemple 800'000, le futur proprio va se dire " 20% de 800'000.- sa va le faire car je dispose de 160'000.-"
Le truc, si la banque estime l'objet à 750'000.- c'est plus 160'000.- mais bien 200'000 de FP qu'il faut pour réaliser la vente, car 20% de 750'000.- c'est 150'000.- donc la banque va prêter au maximum 600'000.- la différence est à mettre par le futur proprio. Dans cette exemple on se retrouve plus à 20% de FP mais bien à 25%.

La banque ne va pas empêcher le futur propriétaire d'acheter, elle va simplement pas lui donner plus que 600'000.- sur cette vente.

Ensuite concernant les intérêts, pour le calcul de charge, la banque va prendre 5% pour l'intérêt (c'est la loi qui impose ce chiffre) 1% pour l'amortissement et enfin 1% considérer comme l'entretient. Soit un total de 7% de la dette. Ce montant ne devras pas dépasser 33% du revenu du futur proprio par an.

Toujours dans notre exemple, pour pouvoir fair cette achat le futur proprio devras dissposer d'au moins 127'127,75.- par an de revenu et 200'000.- de FP.

Pour terminer, une petite astuce : Gonfler les chiffres, surtout celui d'achat. Sa va influancer de manière indirecte la banque lors de l'expertise pour trouver la valeur.

Franky

[birdy]

Gonfler les chiffres ça empire le problème de fonds propres... Et voici pourquoi:

Par principe la banque ne considère donc pas l'entier de la valeur si elle estime que des éléments déprécient la valeur de la maison (Emplacement, environnement proche, transport public, fiscalité de la commune) et qu'elle peut courir un risque en cas de revente.

Et j'ai pu remarquer que la banque calcule souvent sont estimation pour arriver à 25% de fonds propre si elle a une crainte.

Exemple concret:

Nous avons demandé un 1er crédit de 750'000.- -> la banque a évalué la maison à 700'000 .-. Donc 140'000.- + 50'000.- de fonds propres, soit 25% (190'000.-)

6 mois plus tard, après avoir reçu nos devis, pour la même maison, nous avons demandé un crédit de 800'000 CHF -> la banque a évalué la maison à 750'000.-, donc 25 % de fonds propres également, (200'000.-)

La maison est RIGOUREUSEMENT LA MEME, mais soudain la banque l'estime à 50'000 de plus....

Moralité: la banque n'estime pas les maisons en fonction de critères subjectifs mais veut simplement couvrir son risque en demandant 25% de fond propre.

En faisant leur "analyse" de la valeur de l'objet, elle trouve un argument pour faire passer le client à 25% de fonds propres.

Mais elle devrait autant le dire de cette façon:
- Votre bien est intéressant -> 20% de FP
- Votre bien présente un risque -> 25% de FP

Ce serait bien plus clair pour tout le monde...

Dans le cas cité plus haut, si l'on sait dès le début que la maison coûtera 750'000.- mais que l'on gonfle les chiffres à 800'000.-, la banque nous demandera, dès le début du crédit de construction, de verser 200'000 CHF (et non 190'000 CHF). Cela ne fera qu'augmenter encore les fonds propres relatifs car si à la fin de la construction, la maison a effectivement coûté 750'000 CHF, c'est la banque qui a économisé sur son crédit, et non vous sur vos fonds propres.

CQFD

[franky]

Tout réside là en fait: gonfler les chiffres !

Mais elle devrait autant le dire de cette façon:
- Votre bien est intéressant -> 20% de FP
- Votre bien présente un risque -> 25% de FP

Ce serait bien plus clair pour tout le monde...

Sa résume très bien la situation.... c'est pas à la "geule" du client, mais à la "geule" de l'objet.

Franky

[birdy]

Oui, et comme je viens de l'éditer plus haut, gonfler le prix empire le problème:

Dans le cas cité plus haut, si l'on sait dès le début que la maison coûtera 750'000.- mais que l'on gonfle les chiffres à 800'000.-, la banque nous demandera, dès le début du crédit de construction, de verser 200'000 CHF (et non 190'000 CHF). Cela ne fera qu'augmenter encore les fonds propres relatifs car si à la fin de la construction, la maison a effectivement coûté 750'000 CHF, c'est la banque qui a économisé sur son crédit, et non vous sur vos fonds propres.

Tout réside là en fait: gonfler les chiffres !

Mais elle devrait autant le dire de cette façon:
- Votre bien est intéressant -> 20% de FP
- Votre bien présente un risque -> 25% de FP

Ce serait bien plus clair pour tout le monde...

Sa résume très bien la situation.... c'est pas à la "geule" du client, mais à la "geule" de l'objet.

Franky