Garder ma maison. Besoins de conseils avisés

[Akim]

Bonjour bonsoir. Je n'arrive pas à trouver le sommeil, et je n'ai pas d'oreille attentive pour m'écouter. Alors je me tourne vers vous.

On m'a eu reprocher d'étaler mes états d'âmes en public. Mais quel mal y a-t-il à ça ? Les faits sont là: Chaque fois que je parle de vendre la maison, j'ai envie de pleurer. Chaque fois qu'on me dit qu'elle est magnifique, paf... je pleure... ou presque. Bref... Cette maison est parfaite, et la vendre me fait mal au ventre.

Lorsque mon homme a rompu, j'ai dit que je voulais tout faire pour la garder. Alors pourquoi ne pas essayer ?

Mon homme est allé voir la banque à mon insu, afin de savoir si il y aurait moyen qu'il la garde. Après que je lui ai dit que je ne la voulais plus. La banque lui a répondu que oui à condition qu'il la loue... Je n'ai pas voulu...

Cette nuit, je dors à la maison pour m'occuper un peu des chats, Maxime n'étant pas là. Et de me retrouver dans ces murs me convainc que je dois tout faire pour la garder. J'y suis trop bien.

Alors voici les idées qui me passent par la tête. et j'aurais besoin d'avis éclairés par des gens expérimentés, qui ont l'habitude d'avoir à faire avec les banques, et qui font dans l'immobilier régulièrement... (Iron par exemple, non ???)

L'atelier est un espace de 39.66m2. Il en fera 37 une fois isolé. Il sera isolé avec 20cm contre les murs, et 16cm au plafond, je crois. La cave, elle, fait 11.66m2, et en fera enriron 10.25 une fois isolée.

Dans l'atelier, nous avons une grande porte fenêtre avec cylindre, de plain pied, qui donne dans le jardin. Il y a l'eau chaude et l'eau froide, et donc une évacuation d'eau.

Mon idée est la suivante: Une fois l'espace isolé, il serait tout à fait possible d'y faire un studio/loft de 37m2, avec douche, toilette, kitchenette. Pour les toilettes, il faudrait mettre un sani-broyeur, étant donné que l'évacuation n'a pas le diamètre adéquat. Mais ce n'est pas un problème. Pour l'aération, je sais déjà qu'il est possible de relier cette pièce à notre VMC. Bien sûr, elle n'est pas aussi bien isolée que le reste de la maison, mais peut-être que l'ajout d'un simple panneau rayonnant pour faire l'appoint serait suffisant. A moins de relier le boiler à la VMC.... Enfin, la cave, comme elle sera également isolée, peut faire une pièce. Je peux y mettre une fenêtre, car une partie du mur est au dessus du terrain. Faut juste percer le béton, et le tour est jouer.... Et pourquoi pas, je peux même descendre le mur entre la cave et l'atelier, qui n'est fait que de briques, et je fais un loft de 49m2... Facile à louer pour env. 1200CHF j'imagine. Et faisable pour environ 50'000CHF sans trop de doute .... non ?

Bref. dans tout ça, voici la situation financière:

La dette est de 830'000CHF. J'ai un second pilier de 120'000CHF que je peux mettre en nantissement (actuellement, le nantissement est sauf erreur de 100000), j'ai déjà investi env. 25'000CHF de fonds propres, et je peux encore apporter 30'000CHF de fonds propres tout de suite. Mon 3ème pilier est engagé pour l'amortissement.

La valeur du bien est de 916'000CHF selon décompte final de l'architecte. Donc si je comprends bien comment la banque calcul, ils veulent un amortissement de 9'160CHF par année. Les intérêts représentent 24'000CHF par année pour les 8.5 années à venir. Et enfin, l'estimation de charge à 1% est également à 9'160CHF.

Donc, par année, l'engagement total au taux actuel est de 3526.00/mois. Ce qui représente environ 38% de mon revenu. On est d'accord, c'est trop élevé.

Mais.... Aujourd'hui, je fais déjà env. 6000CHF d'amortissement indirect en 3ème pilier. Si je fais un loft et que je le loue, je peux couvrir plus de la moitié des intérêts avec le loyer...

Après, je dois libérer mon ex de ses engagements. Actuellement, il a 25'000 de fonds propres engagés, que je dois lui rendre, ensuite il faut libérer son 2ème pilier, et son 3ème pilier, et je devrai (je ne me sentirais pas de faire autrement), lui donner une plus value pour la maison. je négocierais de lui donner 30'000CHF de plus, et je garderais les meubles adaptés à la maison. Bon, ça c'est à voir s'il serait d'accord bien sûr.

Bref. Je pense que la première année serait difficile, à cause des travaux à faire pour faire le loft, mais tout ça me parait totalement viable. Qu'en pensez-vous ? est-ce que j'oublie quelque chose ? est-ce que je suis à l'ouest ? Est-ce que la banque pourrait refuser ?

Pfffff. Trop de choses dans ma tête là... Et la patience n'est pas mon fort, j'en ai peur....

Enfin bref. Je pense que ceci en vaut la chandelle. Bien plus que de vendre, pour reconstruire plus petit.... D'autant plus que j'ai une idée claire de comment utiliser les différentes pièces de la maison

Alors voilà. merci à ceux qui ont la patience de lire ma tartine, et qui pourraient me donner des idées, des arguments, des solutions.... et surtout, me conforter dans mon idée

[Invité]

Hello. Il m'est arrivé la même chose : Construction d'une villa avec ma femme sur un terrain qui lui appartenait (donation de son père), puis divorce. J'ai voulu garder la maison, mon ex-femme ne voulait plus en entendre parler mais voulait simplement récupérer le montant de la donation sans autres prétentions sur la maison. Le contrat hypothécaire était aux 2 noms. J'ai mis un bout de 2ème pilier en fonds propres (raison pour laquelle mon ex a dû me donner la moitié du terrain).

Première difficulté, le 2ème pilier. Si ta maison n'est plus ta résidence principale, tu dois le rembourser. Ce qui veut dire que si ton ex n'y habites plus, il devra rapidement le rembourser (à moins qu'il ne soit uniquement en nantissement).

Deuxième difficulté, le contrat hypothécaire. Pour moi, il était aux 2 noms. Pour transférer la maison entièrement à mon nom, il m'a fallut l'autorisation de mon prêteur. Cependant, si je rayais aussi le nom de mon ex du contrat hypothécaire, il fallait en refaire un autre, pas aux mêmes conditions, mais comme si c'était une première demande. Et comme je ne remplis plus les conditions minimales au niveau du salaire (le salaire de mon ex représentait env. 25% des revenus du ménage), je ne pouvais plus emprunter. Il m'a fallut convaincre mon ex de rester co-débitrice, seul moyen de garder la maison.

Essaye de regarder avec ton ex si tu ne peux pas lui rembourser tout ou partie en mensualités, ça te permettrait d'amortir un peu plus avec tes liquidités pour diminuer ta dette. Pour ce qui est du loft à louer, fais quand même gaffe au changement d'affectation (à voir avec la commune) et aux impôts qui vont avec dès qu'il sera loué. Par contre, ça diminuerait pas mal la pression de ta dette et te permettrais peut être plus de négociation avec la banque.

Personnellement, j'ai aussi donné un peu plus à mon ex. Cependant, lorsque tu décides de construire à 2, comme pour les enfants, je considère que tu passes un contrat moral. Celui qui le rompt, surtout sans fautes graves de la part de l'autre, devrait en assumer certaines conséquences, dont l'une est de ne pas prétendre à une part égale sur la PV de la maison. Si mon ex m'avait demandé la moitié de la PV que je poux faire sur la maison en plus de sa mise de départ, je lui aurai déduit tous les travaux futurs ainsi que l'entretien du bien des 20 prochaines années. Si non, il me semble que c'est un peu trop facile et que ça favorise l'inconséquence.

J'espère sincèrement que tu trouveras une solution. Essaye de ne pas te fâcher avec ton ex, beaucoup de choses dépendent encore de lui. C'est parfois dur, mais c'est comme ça.

[Jphi]

@ Akim : 38%, c'est un dépassement raisonnable ; surtout une fois que le prêt a été accordé, la banque devrait (et peut) être plus souple. Discute de ton évolution professionnelle future (si tant est que tu la connaisses), établis un compte de résultat détaillé des trois dernières années, afin d'exposer tes dépenses et surtout ta capacité d'économies réelles (et non théoriques, selon le fameux ratio de 33% qui ne signifie rien pour un revenu moyennement élevé comme le tien). Sur cette base, la banque pourrait entrer en matière. S'il manque un petit quelque chose, un cautionnement (ou, plus souple, une simple garantie solidaire, voire un porte-fort) d'un tiers pendant quelques années pourrait achever de convaincre la banque.

Ensuite, la question du studio peut se poser, mais idéalement, elle restera un joker.

@ Maidec : le terrain appartient toujours à ton ex uniquement (http://www.admin.ch/ch/f/rs/210/a667.html) ?!

[Invité]

@ Maidec : le terrain appartient toujours à ton ex uniquement (http://www.admin.ch/ch/f/rs/210/a667.html) ?!

Que nenni. D'abord parce qu'elle m'en a donné la moitié en 2009 avant de construire, ensuite parce que depuis le mois de mars de cette année, nous avons effectué un transfert de sa part pour 1/2 sur la propriété en mon nom. Donc, maintenant, je suis seul propriétaire. Cet article de loi aurait joué si c'était elle qui avait mis de son 2ème pilier et qu'elle aurait décidé de ne pas me donner la moitié du terrain. Elle aurait également été seule propriétaire du bâtiment puisque c'est le bien-fond qui est enregistrer comme acte de propriété s'il n'y a pas de droit distinct et permanent.

[catwalk01]

Hello Akim,

La maison que nous avons construite m'appartient. Tous les calculs ont donc été faits comme si j'étais célibataire. En cas de séparation, je pourrais donc continuer à y vivre.

Par contre, je pense que j'envisagerais sérieusement de faire de la colocation et de louer les chambres du 1er. De cette manière, les frais seraient nettement moins élevés.

As-tu envisagé cette solution ? Je suis d'accord qu'a un certain âge, on n'a plus trop envie de faire de la colloc., mais je crois que ça peut être une solution tout à faire rentable.

Bonne chance !

[Akim]

Hello Cat.

Merci

Oui j'y ai pensé mais non. Ca m'intéresse vraiment pas. Par contre, l'option du loft dans l'atelier est une excellente option. Cet atelier était une excellente idée Belle plus value pour la maison.

[dream22]

Je peux te comprendre quand on voit comme tu t'es investit pour cette maison! C'est normal que tu veuilles tout faire pour la garder!

Ton idée de location est très intéressante et une bonne idée! Mais dans tes calculs as-tu rajouté les coûts de la transformation (50'000.- c'est beaucoup je trouve mais à voir)

C'est clair que 38% c'est relativement énorme comme chiffre mais ta situation est particulière bon revenu pas d'enfant donc au final faisable je pense! Mais c'est à toi de voir si ton budget et ton train de vie selon tes envies te le permets! Ce sera certainement des choix et des sacrifices à faire...

L'idéal serait de t'arranger avec ton ex comme l'as expliquer Maidec et ensuite de voir le banquier, car si tu dois renégocier ton hypothèque avec les taux d'aujourd'hui ouille ouille!

Mais si tout cela ne se concrétise pas ton idée de petite maison individuelle pourrait être un beau projet et surtout un vrai recommencement!

Car pour contrebalancé tout cet enthousiasme (désolé) mais as-tu pensé à l'entretien d'une telle maison seul pas seulement l'aspect financier et aussi le fait de vivre seul dans une maison conçue à 2.. es-tu prêt à tout cela?

[Jphi]

@ Maidec : le terrain appartient toujours à ton ex uniquement (http://www.admin.ch/ch/f/rs/210/a667.html) ?!

Que nenni. D'abord parce qu'elle m'en a donné la moitié en 2009 avant de construire, ensuite parce que depuis le mois de mars de cette année, nous avons effectué un transfert de sa part pour 1/2 sur la propriété en mon nom. Donc, maintenant, je suis seul propriétaire. Cet article de loi aurait joué si c'était elle qui avait mis de son 2ème pilier et qu'elle aurait décidé de ne pas me donner la moitié du terrain. Elle aurait également été seule propriétaire du bâtiment puisque c'est le bien-fond qui est enregistrer comme acte de propriété s'il n'y a pas de droit distinct et permanent.

Il vaut effectivement mieux y penser avant, sinon, le principe superficies solo cedit réserve de jolies surprises...

[Jphi]

C'est clair que 38% c'est relativement énorme comme chiffre mais ta situation est particulière bon revenu pas d'enfant donc au final faisable je pense! Mais c'est à toi de voir si ton budget et ton train de vie selon tes envies te le permets! Ce sera certainement des choix et des sacrifices à faire...

Le ratio ne signifie rien in abstracto. Rapporté à son revenu, pour un célibataire sans enfant, hors de Genève ou Zurich, un dépassement de 5% par rapport au sacro-saint ratio d'endettement est tout sauf délirant. Reste à convaincre une banque.

En cas de plus-value depuis l'acquisition du terrain, la banque pourrait d'ailleurs accepter d'entrer en matière, puisque le ratio des fonds propres serait revu en faveur d'Akim.

[vivelebois]

bon, j'y connais rien dans tes soucis de financements, plus-value etc....la seule chose que je vois, c'est que tu veus garder ta maison, et tu cherches le moyen de donner le change a ta banque........comme quoi les banquiers sont des vautours, vu que pour le moment tu paie les traites.......enfin vous....bref vous faites en sorte que ça joue...j'espère que tu vas trouver le locataire idéal pour ton studio !!