Cédule hypothécaire

[celia76]

Bonjour,

J'ai une question à propos de la cédule hypothécaire.

Connaissez-vous le tarif du notaire pour établir l'acte constitutif de la cédule hypothécaire de registre ? C'est un % de montant de la cédule ?

Et, les frais de la cédule ... je crois que c'est 1.2 % dans le canton de Fribourg ... on paie à qui ? Au notaire ? A la banque ?

J'ai reçu une note d'honoraire du notaire (pour l'acte d'achat de notre terrain + l'acte constitutif de la cédule) ... et les montants ne correspondent pas du tout au budget établi !

Merci pour votre aide !

Celia

[Courtinvest]

bonjour,

Oui, sur Fribourg, c'est 1.2% environ du montant de la cédule sur laquelle sont imposés les frais. C'est par contre dégressif, donc je vous conseille de constituer une cédule un peu plus importante que le montant de crédit dont vous avez besoin car repasser devant le notaire pour augmenter la cédule de 10 ou 20'000frs, c'est rageant vu les frais qu'il va vous demander, pour 10'000frs d'augmentation, vous risquez de payer 800 à 900frs de frais!
Ces frais sont à payer au notaire, par contre vous pouvez assez facilement faire passer ceux-ci dans votre crédit de construction.

Alain

[celia76]

Bonjour Alain,

Merci pour vos précisions. Alors effectivement, on a fait la cédule plus haute que le coût budgétisé pour éviter les frais supplémentaire.

Renseignement pris, les frais de la cédule hypothécaire de registre se paie au Registre Foncier et non au notaire.
C'est 1.5 o/oo sur les 200 premiers mille et 1 o/oo sur les suivants + divers petits émoluments + 0.75 % de la valeur.

Par contre, le notaire nous a facturé 1860.-- pour ses propres frais rien que pour la cédule ! La vache !
Et quasi autant pour l'achat du terrain ... ! J'ai pas choisi le bon métier !!!

On espère obtenir le permis de construire bientôt (les biens culturels qui emm*****), car les factures comment à arriver et le crédit n'est pas encore ouvert ... donc on doit avancer l'argent ! Ouille ouille !

Encore merci pour vos précieux conseils.

[birdy]

A savoir (Corriger moi si je dis faux):

Au lieu de faire une cédule de 600'000 CHF par exemple, on peut en constituer 2 de 300'000 CHF pour le même prix.

On peut ensuite théoriquement demander une offre à une banque pour les premiers 300'000 CHF, et une autre banque pour les 300'000 restant.

C'est pratique lorsque l'on veut faire 2 tranches, une à 10 ans, et une à 5 ans.

Car dans 5 ans, avec 1 seule cédule, on devra de toute manière s'adresser à la même banque que là où l'on a la 1ère tranche à 10 ans.

Pas moyen de faire jouer la concurrence.

Avec 2 cédules, on peut négocier cette 2ème tranche où l'on veut, pour autant que les banques soient d'accord.

[astroguyxmm]

Je ne suis pas sur que faire 2 cedules coute la meme choses. En effet, c'est un double travail. Le risque est que le notaire te facture 2 creations de cedule au tarif de 300000 CHF. Et comme le tarif par CHF de cedule decroit, 2 cedules te couteront plus chers que une cedule. Mais je suis interesse de savoir si mon raisonnement peut etre valide par un notaire.

Pour les negociations, pas sur que les banques aiment etre en seconde position... si vraiment tu arrives a avoir une banque pour la tranche a 10ans et une autre pour celle de 5 ans, je ne vois pas pourquoi tu ne peux pas renegocier avec une autre banque 5 ans plus tard.

[franky]

A savoir (Corriger moi si je dis faux):

Au lieu de faire une cédule de 600'000 CHF par exemple, on peut en constituer 2 de 300'000 CHF pour le même prix.

On peut ensuite théoriquement demander une offre à une banque pour les premiers 300'000 CHF, et une autre banque pour les 300'000 restant.

C'est pratique lorsque l'on veut faire 2 tranches, une à 10 ans, et une à 5 ans.

Car dans 5 ans, avec 1 seule cédule, on devra de toute manière s'adresser à la même banque que là où l'on a la 1ère tranche à 10 ans.

Pas moyen de faire jouer la concurrence.

Avec 2 cédules, on peut négocier cette 2ème tranche où l'on veut, pour autant que les banques soient d'accord.

Je suis d'accord sur le principe, mais de là à l'appliquer... bof

Faire jouer la concurrence, je ne suis pas certain qu'avec une maison on puisse faire ce genre de jeux. Perso j'ai plusieurs immeubles j'ai jamais cherché a jouer ce jeux, je ne vois pas l'intérêt, je préfère créer un liens de longue durée avec ma banque.

J'avais aussi différentes durées sur mes contrats, et maintenant j'ai tous qui est harmonisé car ça devenais compliqué à gérer.
Bon on est d'accord que dans le cas d'un immeuble si les taux remontent, on paye pas directement plus, on gagne moins, et ça fait toute la différence.

Concernant les cédules, il me semble que si la banque A, à une cédule de 200'000.- et que l'emprunt dans cette banque est de 50'000.- tu peut aller dans la banque B et contracter un prêt de 150'000.- sur le reste de la cédule même si la cédule est déjà utiliser en partie par la banque A. Les deux banques s'en tapent car elles ont leurs garanties, c'est qu'une question de priorité en cas de faillite.

Je crois que c'est comme ça, car maintenant on n'a plus de "papier" qui représente la cédule, mais elle simplement inscrite au registre froncier.
C'est un peu comme un réservoir que tu peut alimenter par différent moyens. A vérifier...

Franky

[Invité]

Bonjour.

Les montants estimés sur le site des notaires suisses ne comprennent que les parts obligatoires perçues par le notaire, mais redistribuées par la suite (émoluments du RF, impôts, droit de timbre, etc.). À cela s'ajoutent les honoraires du notaire, les frais et débours, etc.

Par exemple, sur Vaud, pour une cédule de notaire (gage immobilier) de 500 000.- :

Emolument de l'acte : 1'800.- + 144.- TVA
Emolument du registre foncier : 750.-
Droits de timbre : 1'000.-
Total : 3'694.-

S'ajoutent :
Les débours (poste, téléphones, fournitures, extraits du Registre foncier,...)
Les honoraires (entretiens, correspondances, requêtes, copie, projets,...)

Sur Fribourg :
Emolument de l'acte : 1'450.- + 116.- TVA
Emolument du registre foncier : 730.-
Droits sur les gages immobiliers : 3'750.-
Total: 6'046.-

S'ajoutent :
Les débours (poste, téléphones, fournitures, extraits du Registre foncier,...)
Les honoraires (entretiens, correspondances, requêtes, copie, projets,...)

C'est déjà presque du simple au double d'un Canton à l'autre (site http://www.notaires.ch/)

Le seul moyen de connaître les honoraires, c'est de demander à son notaire. Je sais que selon le Canton, les honoraires (tarif horaire) sont identiques pour tous les notaires. Ce n'est pas le cas sur Vaud. Selon le temps passé, ça peut vite faire de grosses sommes.