2èmme pilier bientôt fini ???

[franky]

Comme d'hab la réponse de "Birdy" est très précise.

Ce qu'il ne faut pas oublier en Suisse, c'est que nous ne payons pas nos maisons.... A première vu ça peu paraître étrange, mais c'est comme ça. Comme dit par Birdy on paye qu'une partie.

Ensuite ne pas oublier non plus que nous n'avons pas un taux d'intérêt à vie. Ce taux peut être bloqué sur une certaine période choisi par l'acheteur, on peut aussi se mettre au taux du jour qui est le taux variable, plus trop utilisé car trop chère actuellement.

Ne pas perdre à l'esprit qu'une fois arrivé l'échéance du contrat qui bloque le taux sur une certaine période on se retrouve à la merci des marchés. Ce qui veux dire qu'aujourd'hui le taux est par exemple à 2% pour 10 ans et que dans 10 ans ce dernier peut être plus bas ou à 4 ou 5%.
La situation peut changer passablement d'ici 10ans, le seul truc c'est que personne ne sais de quoi seras fait l'avenir.
Quand j'ai fait mon premier achat immobilier au début des années 2000 mon taux était à 5,25%

Dernier élément pour la compréhension du post, en Suisse il y a une "assurance" qui s'appel 2ème pilier. L'employé et l'employeurs cotisent chacun (au minimum légal la même part) chaque mois pour cette assurance qui est prévu pour la retraite.
Pour l'instant, la lois va peut-être un jour changer, l'employé qui désir acheter un bien immobilier, a le droit de débloquer cette "assurance" du moins une partie pour générer des fonds propre que la banque demande.

Avec ce système du 2ème pilier, si tu te débrouilles bien, tu arrives à acheter une maison sans mettre 1.- de ta poche.

Haaa le système Suisse n'est pas simple... je rejoint Birdy quand il dit que le mieux est de demander conseil à un spécialiste "courtier" en assurances. En général ils maîtrisent bien le sujet.

Franky

[sleepweek]

Merci à vous pour ces réponses très complètes er claires aussi. Quand j'ai parlé de ce système à mon père ( qui est banquier), il a halluciné !
Enfin, effectivement nous avons fait appel à un courtier qui nous a proposé des offres intéressantes concernant le 3ème pilier. Bon concernant le 2ème pilier, nous ne l'avons pas pris pour les fonds propres, c'est déjà ça il me semble.

[franky]

Bon concernant le 2ème pilier, nous ne l'avons pas pris pour les fonds propres, c'est déjà ça il me semble.

A mon sens c'est faire preuve d'intelligence

@+++

Franky

[birdy]

Quand j'ai parlé de ce système à mon père ( qui est banquier), il a halluciné !

Un banquier qui entend parler d'un système pareillement avantageux pour les banques, normalement il prend ces valises et il vient s'établir en Suisse

[Courtinvest]

bonjour,

Comme expliqué plus haut, on peut faire tous les calculs, l'amortissement indirect reste et restera le moyen le plus avantageux à tous niveaux, notamment bien sûr au niveau fiscal car vous économiserez bcp plus d'impôts que d'intérêts, mais par contre sur une période bien définie en fonction de votre taux d'imposition, de la valeur locative et du taux d'intérêt de votre hypothèque. Au bout de cette période, il faudra penser à effectuer un amortissement extraordinaire si le rendement de votre 3A est inférieure à votre taux hypothécaire, d'où l'explication que j'avais donné plus haut sur l'importance du rendement de votre 3A et donc le choix du produit!!

Donc un conseil individuel s'impose!

Alain

[franky]

bonjour,

Comme expliqué plus haut, on peut faire tous les calculs, l'amortissement indirect reste et restera le moyen le plus avantageux à tous niveaux, notamment bien sûr au niveau fiscal car vous économiserez bcp plus d'impôts que d'intérêts, mais par contre sur une période bien définie en fonction de votre taux d'imposition, de la valeur locative et du taux d'intérêt de votre hypothèque. Au bout de cette période, il faudra penser à effectuer un amortissement extraordinaire si le rendement de votre 3A est inférieure à votre taux hypothécaire, d'où l'explication que j'avais donné plus haut sur l'importance du rendement de votre 3A et donc le choix du produit!!

Donc un conseil individuel s'impose!

Alain

Hello,

Effectivement beaucoup de paramètres rentrent en compte. Il ne faut pas oublier non plus les intérêts qu'un 3a engendre surtout sur une longue durée, et non plus pas oublier les impôts à payer à la libération de l'assurance.
Il y a un élément qu'il ne faut surtout pas négliger c'est l'endettement.

Dire que dans tous les cas avec un 3a on est gagnant, je m’excuse c’est faux ! Il y a deux paramètres très important qui rentrent en compte :
Le montant de la dette et le rendement de l’assurance.
Dans le premier, plus le montant est élevé plus on est gagnant et pour le deuxième il faut que le rendement de l’assurance soit au moins, voir un poil de plus que le taux d’intérêts.
Au vu de la situation d’aujourd’hui avec un taux de 2% sur 10ans, c’est presque jouable, mais uniquement sur une grosse dette (Au moins 673’900.-). Mais qu’en sera-t-il une fois les 10 premières années passé ? L’assurance va pouvoir suivre les intérêts ?

Pour faire un rapide calcul j'ai pris ces éléments en compte : L'économie d'impôts, le montant de l'assurance à 6'739,00.- qui est le maximum déductible à l'heure actuel, l'impôt et les intérêts lors de la libération de l'assurance (Je n’ai pas pris d'impôt sur les intérêts car je crois que c'est exonéré). Enfin je suis parti sur le principe que l'assurance rapporte 2% d'intérêts (Je ne connais pas les chiffres)

Avec une dette de 673'900.- et un taux d'intérêt de 2% sur 30 ans (on peut rêver) : Après 30 ans on aura payé en moyenne 82.- par mois en PLUS via un 3a AVANT libération de l'assurance. Une fois l'assurance versée et pris en compte impôt et intérêts on aura payé en moyenne 41.- en MOINS via un 3a (41.-/mois, pour moi ce n’est pas une grosse économie, mais économie tous de même)

Toujours même taux d'intérêts sur 30 ans mais avec 550'000.- : Via un 3a on aura payé en moyenne 144.- par mois en plus. Après libération de l'assurance, on aura payé en moyenne 21.- par mois en PLUS via une 3a

Maintenant même valeur en ma basant sur le fait que les taux augmentent de 1% après 10ans et encore 1% après 20 ans. 2% pour les 10 premières années, de 11 à 20 3% et enfin 4% dès 21ans

Avec 673'900.- de dette : Après 30 ans on a payé en moyenne par mois 189.- en plus avec un 3a. Après libération 66.- en plus par mois.

Avec 550'000.- de dette : Après 30 ans on a payé en moyenne par mois 232.- en plus avec un 3a. Après libération 108.- en plus par mois.

Les montants par mois sont des moyennes.
C'est claire que la première année avec une dette de 673'900.- on va payer environ 140.- par mois en moins avec un 3a. Mais après 10 ans le 3a deviens environ 5.30.- plus chère par mois.
Avec une dette de 550'000.- la première année on va payer environ 37.- par mois en moins via un 3a, mais après 4 ans la tendance s'inverse. (Toujours en partant sur un rendement de l'assurance de 2%)


En conclusions :

En disant que l'amortissement indirect restera toujours plus rentable, dans tous les cas c'est faux ! Sauf si : Les intérêts de l’assurance sont vraiment élevé (Merci de me communiquer une moyenne) et si l'endettement est élevé.

Celui qui a un endettement de 550'000.- et qui signe un 3a pour faire des économies à tort sauf s’il a une vision qui s'arrête 3 ou 4 ans.
En partant du principe que les intérêts vont certainement augmenter les prochaines années (+1% par tranche de 10 ans) après environ 20 ans il payera presque 400.- de plus par mois ! Belle économie !

Dans tous les cas ?? Non on va gagner sous certaines conditions que pas forcement beaucoup de monde pourront réunir.

@+++

Franky

[lesspin]

franky, si tu passes par la, peux tu, stp, expliquer ton calcul,

[franky]

franky, si tu passes par la, peux tu, stp, expliquer ton calcul,

OK on va essayer d'être le plus simple possible.

Ce calcul ne représente pas les coût d'une maison car je ne tiens pas compte de l'entretien, les taxes, etc..

Dans les deux cas : Dette 550'000.- intérêts 2% de an 1 à 10, 2% de an 11 à 20 et 3% de an 21 à 30

Pour l'amortissement directe :

Amortissement de 1% chaque années avec la dette qui baisse sur le même montant

An1 dette 550'000.- Amortissement 5'500.- intérêt 11'000.-
Impôts payé en plus car pas de déduction 3a 6'739.- * 25% = 1'684.75.-
Total payé pour l'an 1 = 18'184.75 ce qui nous fait 1'515.40.- / mois

An2 dette 544'500.- Amortissement 5'445.- intérêt 10'890.-
Impôts payé en plus car pas de déduction 3a 6'739.- * 25% = 1'684.75.-
Total payé pour l'an 2 = 18'019.75 ce qui nous fait 1'501.65.- / mois

An3 = 17'856.40.- -> 1'488.03.- /mois
An4 = 17'694.68.- -> 1'474.56.- /moi -->> La tendance s'inverse

et ainsi de suite... Les intérêts est amortissements changent chaque années, ce qui est fixe ce sont les impôts payé en plus.


Pour l'amortissement indirecte :

Je pars sur le principe que les intérêts de l'assurance sont à 2%, ces intérêts sont ajoutés au terme du contrat.
Pour calculer les intérêts je prends : an1 6'739.- * 2% = 134.78.- // an2 = 6'739.- * 2% = 134.78 + an1 (134.78) = 269.56.- et ainsi de suite

An1 dette 550'000.- Amortissement 6'739.- intérêt 11'000.-
Pas d'impôt payé car assurance 3a déductible
Total payé pour l'an 1 = 17'739.00 ce qui nous fait 1'478.25 / mois

An2 les chiffres sont les même à savoir 17'739.00 et 1'478.25.- /mois
Toutes les années seront identique sauf quand les intérêts bougent.

An3 = 1'478.25.- /mois -> An4 = 1'478.25.- / mois --->> La tendance s'inverse car l'amortissement directe est à 1'474.56.-


11ème année (intérêts 3%) :

Amortissement directe : Dette 497'410.14.- intérêts 14'922.30.- Amortissement 4'974.10.- impôts en plus 1'684.75.-
Soit un total de 21'581.15.- -> 1'798.43.- / mois

Amortissement indirecte : Dette 550'000.- intérêts 16'500.- Amortissement 6'739.00.- impôts en plus 0.-
Soit un total de 23'239.00.- -> 1'936.58.- / mois

Total payé après 11 ans :
Amortissement directe : 196'198.23.-
Amortissement indirecte : 200'629.00.-

On va passer les détails du calcul pour les autres années, par contre on va faire un pointage de montant total payé


Après 21 ans (Intérêts 4%) :

Payement pour la 21ème année :
Amortissement directe : 24'177.19.- --> 2'014.77.- par mois
Amortissement indirecte : 28'739.00.- --> 2'394.92.- par mois

Total payé sur les 21ème premières années :
Amortissement directe : 405'887.07.-
Amortissement indirecte : 438'519.00.-


Enfin la 30ème année :

Payement pour la 30ème année :
Amortissement directe : 22'231.98 --> 1'852.67.- par mois
Amortissement indirecte : 28'739.00.- --> 2'394.92.- par mois

Total payé sur 30 ans:
Amortissement directe : 613'625.43.-

Amortissement indirecte
Montant de l'assurance vie 202'170.-
Intérêts de l'assurance vie 62'672.70.-
Impôts sur l'assurance vie, j'ai pris 9% car c'est variable selon les cantons = 18'195.30.- je n'ai pas mis d'impôts sur les intérêts de l'assurance vie car je crois que c'est exonéré… pas sûr mais faisons comme si c'était le cas.

Gain de l'assurance vie : 62'672.70.- moins 18'195.30.- = 44'477.40.-

Montant total payé après 30 ans avec l'amortissement indirecte : 697'170.00.- moins 44'477.40.- = 652'692.60.-

Amortissement directe total 613'625.43.- moins amortissement indirecte total 652'692.60.- = 39'067.71.-
Nb de mois sur 30 ans -> 30*12=360 mois --> 39'067.71 / 360 = 108.52.- payé en plus en moyenne par mois....


Conclusions :

Je n'ai pas tous les paramètres concernant les assurances, comme les impôts, etc...

Si mes calculs sont juste , il est totalement faux de dire que l'amortissement indirecte est gagnant dans tous les cas.

Je ne tiens pas compte de ce que fait le propriétaire de son assurance vie après la 30ème année. C'est vrai qu'il a un bon petit capital entre les mains.

Au niveau financier pur, il semble que l'amortissement indirect ne vaut pas la peine.
Par contre, compte tenu de la différence qui est tout de même pas énorme, l'amortissement indirect se fait via une assurance vie, ce qui veut dire qu'en cas de décès ça va vraiment aider les héritiers et ce paramètre ne doit pas être négligé.


Franky

[lesspin]

merci pour tes explications.

il y a juste 2 points que ou je ne suis pas d'accord avec toi.

pour un amortissement direct, tu sera obligé de passer par du libor ou du taux variable ce qui donne "normalement" un taux plus elevé que du taux fixe 10 ans.
tu ne prend pas en compte que tes impots augmentent vu que tu amortis directement, donc ta dette diminue.

mais sinon totalement d'accord sur le reste. on nous fait croire que l'amortissement indirect est LA solution mais en faites il n'y pas vraiment de gain au final (d'apres mon calcul sur ma situation)

[Arkip]

pour un amortissement direct, tu sera obligé de passer par du libor ou du taux variable

Désolée de te contredire, mais j'amortis en direct, pour notre appartement actuel, et j'ai un taux fixe